重磅来袭！宅基地可有偿转让！

前言
2016年9月29日，国土资源部、国家发展和改革委员会、公安部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布关于印发《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》的通知[国土资发〔2016〕123号]（以下简称《意见》）。10月10日，五部委联合举行《意见》新闻发布会，提出到2018年基本建立人地挂钩机制，同时允许进城落户人员自愿有偿转让宅基地。从《意见》内容来看，最大亮点于“允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转”。据此，笔者结合“农村宅基地转让”的相关实践经验，就“有偿转让宅基地”的法律规定、条件、意义及“同一集体经济组织的含义”解读如下。
part 1 “农村宅基地转让”的法律法规规定
一 相关法律法规规定
（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
（2）《物权法》第153条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（3）《土地管理法》第153条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
（4）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
（5）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
二 解析
根据上述法律规定可知：
（1）宅基地是集体组织成员为满足生活，依法在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的土地，并对该土地享有占有和使用的权利。由于目的在于居住生活，因而在地上建有房屋，故一般所谓“转让宅基地”既含有土地，也包含房屋（为行文便利，下文提到的宅基地包括土地及房屋）；
（2）我国法律明文规定宅基地只能分配给本集体组织成员，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止宅基地在同一集体组织成员之间转让。因此根据“法无禁止即自由”的私法原理，倘若符合宅基地转让条件（详见下文），则一般认定该宅基地买卖合同有效。（参考案例：（2012）昆民三终字第756号）
（3）由于宅基地只能由本集体组织成员申请使用，因此，将宅基地转让给其它经济组织成员的，因违反法律强制性规定，一般应当认定为无效的合同。（参考案例：(2016)川1722民初891号）
part 2 “有偿转让宅基地”的条件
（1）经本集体经济组织同意；
（2）转让人与受让人为同一集体经济组织，双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力;
（3）签订宅基地买卖合同时系双方真实意思表示;
（4）《宅基地买卖合同》中没有违反法律或社会公共利益的约定;
（5）宅基地及地上建筑应当一并转让；
【特别提示】：
根据《意见》关于“宅基地转让”的规定为：“允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。”但农村宅基地转让并非以“出让人进城落户”为必要前提！
part 3 “同一集体经济组织”的界定与适用
一 集体经济组织不等于村委会或居委会
（1）含义
集体经济组织最早由于1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》提出，集体经济组织是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。而村民委员会和村民小组属于农村自治组织，属于行政组织，属于管理组织。
（2）法律上的规定
《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”因此：
村集体经济组织与村民委员会、村民小组，属于不同概念；
农民集体所有的土地（包含本文所述的“宅基地 ”）由集体经济组织或者村民委员会、村民小组进行管理。
（3）集体经济组织现状
集体经济组织在设立之初以“公社、生产大队和生产队”三级形式存在，十一届三中全会之后，在农村家庭联产承包责任制逐步建立。随之，农业经营形式转为一家一户模式，集体从事农业生产经营基本不复存在。取而代之的是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
二 同一集体经济组织的界定与适用
鉴于集体经济组织处于“名存实亡”的尴尬境地，同时根据《全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》“集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。”可知在没有村农业集体经济组织的情况下，村民委员会或居民委员会取得对集体土地进行管理权利。
因此，笔者认为：
1.对于集体经济组织尚存的地区，应当将转让方与受让方是否系同一集体经济组织成员作为宅基地转让合法性的审查要件；如已经改为股份合作社的基层组织。
2.对于没有集体经济组织的，应当将转让方与受让方是否系同一村民或居民委员会成员作为宅基地转让合法性的审查要件。
part 4 “有偿转让宅基地”的意义
1 提高农村用地效率
“有偿转让宅基地”作为实施人地挂钩机制的重要措施，有利于对旧村庄、旧宅基地和闲置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面积。
2 有利于解决农村人进城落户的后顾之忧
《意见》规定，现阶段不得以退出农民土地(承包权、宅基地使用权、集体收益分配权)三权作为农民进城落户的条件，而是允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。因此进城落户不以退出农民土地三权为前提，落户后仍享有农村土地权利，并可转让宅基地。“有偿转让宅基地”为一些欲进城落户，但对老家“五亩良田一栋房”心存不舍的人们解决了后顾之忧。这意味着，未来城镇化的农民有可能成为‘两头享受福利’的特殊人群。
结 语
在农村土地、集体经营性建设用地、宅基地改革过程中，宅基地的制度改革一直相对缓慢。“宅基地转让”的相关法律问题从以前的“法无禁止即自由”至现在的五部委联合发文予以确认可谓是迈出了万里长征的第一步。尽管仍存在“一户一宅”等法律限制，但已然具有重大意义，相信未来土地改革过程中会出台相应规定进行细化、明确。