屋漏偏逢连夜雨，房屋漏水该找谁？

近年来,随着气候的变化，夏季暴雨频发，进入夏季以来全国多地纷纷开启“观海模式”，其中西安表现尤为明显。去年连续的几场大暴雨不仅给许多市民的生活出行带来了极大的困扰，房屋漏水一时间成了人们热议的话题，如果不幸遇到了这样的困扰时该如何应对呢？
1、案情简介
2017年7月，A市连续几日普降暴雨。刘女士与张先生同为某小区上下楼的业主，刘女士阳台走廊上方为屋顶花园并由其独占使用。下暴雨期间，因屋顶花园积水流入刘女士家阳台，刘女士家阳台积水渗入楼下张先生家中，致使张先生室内财产受损。张先生遂诉至法院，要求刘女士立即停止侵害，赔偿损失等。
刘女士辩称，致使张先生房屋内渗水的原因是外墙面公共污水管道破损以及楼顶平台排水管道口径过小造成暴雨天流水外溢所致。
庭审中，张先生申请对其家中财产遭受损失与刘女士阳台渗水是否具有因果关系进行鉴定。经现场勘查，鉴定机构认定漏水原因为：雨水从屋顶花园渗下流至刘女士家中阳台，因刘女士家中阳台地漏口防水出现裂缝，致使雨水从裂缝处渗入张先生家中，导致张先生家中壁纸、踢脚线、木地板等财产受损。同时，鉴定机构对张先生家中受损财产的维修、更换等费用进行了评估。
法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应承担侵权赔偿责任。刘女士未对其家中阳台防水尽到管理注意义务，其家中阳台地漏口防水层出现裂缝后未能及时维修，导致雨水顺着其屋顶花园流入家中阳台造成积水后，再由阳台地漏口裂缝处渗透至张先生家中，造成张先生室内财产受损，故刘女士应当承担相应的侵权赔偿责任。法院遂判决如下：
一、刘女士立即停止对张先生房屋的侵害并排除妨碍；二、刘女士赔偿张先生室内财产维修、更换费用和鉴定费。
一审宣判后，刘女士提出上诉，上诉理由为：漏水原因在于外墙面公共污水管破损及楼顶排水不畅所致，不应由其承担责任。二审法院驳回刘女士上诉请求，维持原判。
2、判决依据及分析
本案系一起典型的相邻关系纠纷。我国《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，刘女士对其阳台积水享有排水的权利，但其在安装地漏排水时，应当做好地面防水措施，不得损害楼下张先生的相邻利益。本案中，经鉴定机构现场勘查，刘女士家中阳台地漏口防水层未做好，存在很大的裂缝，恰巧遇到暴雨天气，雨水顺着屋顶花园流到刘女士家中阳台，然后聚积在地漏口流走时，从地漏口的裂缝处渗入与张先生共用的楼板，再渗到张先生家中，导致张先生家中财产遭受损失。刘女士作为居住在楼上的业主，未能做好阳台防水措施，其在本案纠纷中具有过错。因此，其作为侵权人，应当承担侵权责任。
3、案件延伸
上述案件由于未涉及其他诉讼主体，案情较为简单。在实践中因房屋漏水产生的纠纷往往更为复杂。为了更加全面的了解此类案件，下面就发生房屋漏水时可能遇到的问题进行进一步分析。
遇到房屋漏水时，首先要检查漏水的原因。房屋漏水原因大致分为以下几种情况：
第一种是房屋主体构造、公共设施等主体工程方面的问题。如果房屋主体、公共设施等出现问题导致漏水，有可能是因为质量问题，也有可能是因为年久失修导致房屋老化；
第二种是房屋装修导致的漏水，主要就是房屋内必要的防水层没做好或以后装修时不慎将防水层破坏；
第三种是排水管道导致的房屋漏水。无论是住宅还是商业用房，每一层楼一般都有给水管道、排污管道等，房间内一般也安装了排水管道，如果管道出现破裂或者管道与楼板的接合处没有充分闭合，极有可能导致房屋漏水；
第四种是家用电器损坏导致漏水。如果家中洗浴电器等连接供水管道的电器设备出现损坏，也极易导致家中漏水。
根据漏水原因的不同，发生房屋漏水纠纷后，后续的处理和追责上也是有所区别的。
一、因房屋主体构造等房屋质量问题导致的漏水。如果在房屋保修期内（质保期限可参照《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定）因为业主和开发商之间还存在房屋买卖合同关系，则出现责任竞合，业主可选择以侵权或违约为由对开发商提起诉讼。如果超出了房屋保修期，因业主在购买商品房时已缴纳了大修基金，遇到因房屋主体构造问题导致漏水时，可以由物业公司申请，经业主委员会同意后提取使用。
二、因装修时厨房、卫生间等房间内防水未做好，或者是在装修时破坏了原有防水层导致房屋漏水。在此情况下，如果房屋漏水导致损害他人民事权益的，一般由侵权行为人承担相应侵权责任。
三、排水管道出现问题导致漏水的，一般由排水管道的所有人或管理人承担责任。如果是专有排水管道损坏或者闭合不严等问题导致漏水并损害他人权益的，因该房屋的所有人同时也是专有排水管道的所有人，一般应当由其承担侵权责任。如果是共用排水管道出现问题导致漏水，因物业公司对小区内共有排水管道等公共设施负有维修养护的义务和管理职责，若物业公司未尽到维修保养义务，且排水管道已经过了保修期，业主也不存在使用不当的行为，则应该根据物业公司的过错程度由其承担修复与损害赔偿责任。
四、室内家用电器设备等出现问题导致漏水并使他人利益受损的，应当由电器的所有人或使用人承担相应的侵权责任。
4、律师建议
发生房屋漏水纠纷后，以下几点希望大家注意：
一、首先应及时找准漏水点及漏水原因
遇到此类纠纷时，应尽快找准漏水部位，查明漏水原因，以明确侵权责任人，方便后续问题的处理。不同的漏水原因，相应的责任人也不尽相同，若能准确定位漏水部位及成因，可在一定程度上节省时间及诉讼成本。
二、漏水原因不明时该如何应对
此类纠纷发生时，被侵权人往往无法准确确定漏水原因，甚至不能及时找准漏水部位。此时，被侵权人应尽快与相关责任主体进行协商，尽量取得对方的配合。如果发生争议的，可采取拍照、录像、签订书面协议等方式，必要时还可以委托鉴定机构对漏水原因、因果关系及所受损失的范围进行鉴定，尽力收集固定相关证据，为下一步诉讼做准备。此外，为了避免遗漏诉讼主体，在起诉时应尽可能多的列明关联责任人。如果遗漏被告，在一审法庭辩论终结前诉讼参与人（原告、被告或有独立请求权的第三人）皆可要求追加相关责任人参加诉讼，但应提供相应证据支持。本案中，由于刘女士未提供充足证据证明外墙管道破裂也是张先生家中渗水的原因之一，因此一、二审法院均未采信其抗辩意见。
三、因第三人侵权导致房屋所有权人承担责任的，承担责任后可向实际侵权人追偿
在房屋漏水产生的纠纷中，如果承租人在租赁房屋期间损坏室内排水管道、家用电器设备或不当用水造成房屋内积水等原因导致房屋漏水，给相邻方造成损害的，受害方往往仅起诉房屋所有权人作为被告承担赔偿责任。如果房屋所有权人被法院判决承担责任，其可以另行提起诉讼，向实际侵权的承租人追偿。