如何理解房屋的交付条件与交付义务？（下）

前文主要探讨的交付条件主要是针对开发商交付房屋的主义务，即交付的房屋是否已达到正常使用标准。
但合同的实际履行过程中，交付义务其实还包括通知义务、出示必要文件资料等附随义务。而逾期交楼的案件中，附随义务往往会影响到违约金数额的计算，与双方当事人利益密切相关。
案情简介：
张木珠、林桂英商品房销售合同纠纷再审案
——（2019）粤民再241号
张木珠、林桂英与海润公司签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定于2013年12月13日前付清首期款172000元，余款337000元于2014年1月3日前以银行按揭方式支付。张木珠、林桂英按约支付首期款后，经双方协商变更支付方式，于同年11月12日支付完购房余款。关于房屋的交付，海润公司应当按约在2014年3月31日前交付符合约定条件即工程竣工验收备案的房屋。商品房达到交付使用条件后，海润公司应当书面通知买受人办理交付手续。2014年1月3日，海润清华园华翰楼B座工程验收合格。2014年3月20日海润公司以邮政快递的方式把《收楼通知书》寄给张木珠、林桂英。张木珠、林桂英亦已签收。后张木珠、林桂英因逾期交楼起诉海润公司，海润公司在一审期间即2016年6月17日出具《竣工验收备案表》，显示房屋于2016年1月15日才正式通过工程竣工验收备案。再审期间，即2018年12月30日、2019年1月2日，张木珠、林桂英到物管公司处要求收楼，但物管公司以其没有交纳物业管理费为由，至今仍未让张木珠、林桂英收楼。
本案较为典型，围绕开发商履行交房义务的焦点，可深入思考以下三个问题：
一、是否存在逾期交付的行为？
海润公司在约定的时间向买受人发出了收楼通知且被签收，但当时房屋并未取得竣工验收备案表。换言之，开发商交付了不符合约定条件的房屋，而买受人已签收，此时，是否还需承担逾期责任。
《最高院商品房买卖解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
据此，有观点认为，只要开发商没有故意隐瞒不符合交房条件的事实，买受人接收房屋并入住的，开发商逾期交房的责任就应以此划分，对于入住后主张房屋质量问题的，只需承担房屋的瑕疵担保责任。
司法实践中，也有持类似观点的指导意见，例如，
厦门市中级人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第三条规定：买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，不予支持。
笔者认为上述观点有待商榷，因为忽略了买受人在不知房屋未达交付条件而收楼的情况。从本文案例来看，三审法院的观点是：开发商将不符合约定或法定交付条件的房屋交付予买受人，不能认为开发商已按约履行了交房义务。即在不符合交房条件下进行的交付是无效的，不能产生免除逾期交付违约责任的法律效果。
二、是否履行了通知义务？
在房屋符合交付条件后，开发商需按约定方式通知买受人。虽然交房通知在法律性质上属于附随义务，并不必然导致开发商要承担逾期责任，但在确定逾期的情况下，通知行为是否合格及何时履行等因素也会影响违约金的计算。
在该案中，双方约定涉案房屋在达到合同约定的交付条件时应当书面通知买受人办理交楼手续，而在达到交付条件后，海润公司并未履行书面通知义务。
对此，三家法院作出了不同认定：
一审和再审法院均认为海润公司未按约履行通知义务，违约金计算至实际交付之日止；
而二审法院则认为，海润公司在一审期间已出具涉案房屋的《竣工验收备案表》，买受人对此亦确认，因此，应视为海润公司已履行通知收楼的义务，涉案违约金应计算至该证据出具之日止。
笔者认为，通知往往是针对合同中利益影响重大的事项而单独作出的法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定可知，通知义务作为交付房屋的一种附随义务也应符合约定或法定的完备形式和程序要求，违反通知程序、形式等细节约定而进行的交付都应属于不合格的交付。
本案中，海润公司先在房屋尚未达到交付条件时进行通知，属于通知义务的履行不当，后在一审期间虽然出具了竣工验收备案表说明已符合交付的条件，但依然没有按约另行书面通知。
笔者以为，海润公司在审理阶段出具《竣工验收备案表》的行为应属于当事人履行举证义务或出示证据的行为，并不等于合同约定的通知行为，不能视为已履行了通知义务。
三、何时算履行完毕交房义务？
本案中，海润公司主张房屋已符合交付条件且已履行通知义务，故已完成交房。但实际上，海润公司委托的物管公司以未交物管费为由拒绝交楼，买受人并未实际取得房屋钥匙，这是否应归责于海润公司呢？
根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，物管公司拒绝交付房屋的责任理应由海润公司承担，房屋未发生占有转移，实际并未完成交房义务。
笔者认为，根据我国《合同法》第133条的规定，房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。而所谓房屋的交付使用，就是指开发商将已建成的房屋转移给买受人占有使用。发出通知、现场审查证件材料等行为并不必然使得买受人真正占有使用房屋，既然未实际占有使用，则不宜认定为完成了房屋的交付。
例如，交房的正常流程是现验收房屋再签署相关文件、接收钥匙等，但实践中，经常会遇到开发商要求买受人先签署某些文件或办理某些手续才能现场验房，若购房者不同意，则不能进入验房程序。
这种行为实际也是违背交房程序的，一旦买受人拒绝，则会出现不能实际收楼的局面，针对这种情况，笔者以为也应视为开发商未完成交付义务。但需注意的是，若房屋已具备交付条件且开发商是按程序办理交房，只是买受人因房屋瑕疵等问题拒绝收楼的，则宜认定已完成了交房义务。