开发商假借“名校”宣传是否需要向购房者承担违约责任

为了孩子的就学，父母会尽力购买名校附近的学区房。但若开发商或销售商假借“名校”之名宣传，而购房的父母们事后才发现“此校非彼校”，能否可以向开发商或销售商主张违约责任？
案情简介
高某夫妇购买了上海某学区楼盘。然而，高某夫妇发现购买的小区房屋分配就读的小学并非楼书广告——“小区配套A小学，购得一房，让孩子赢在起跑线上”中宣传的A小学，而且在楼书及其与销售商签订的预售合同中，明确约定“所有广告宣传不列为合同的附件或组成部分”。事后，双方在协商过程中，销售商也明确主张，“整个销售过程中所采用的广告宣传内容及《房屋预售合同》中都有‘广告仅供参考以实际为准’的声明提示及约定，且在向购房者提供的材料中也可以看到这些提示，销售商并没有故意告知购房者虚假情况的行为”，以此拒绝承担违约责任，了解其主张的高某夫妇觉得此理由好像不无道理但同时也疑惑——自己并无过错，难道就应该承担这样的损失？百般无奈下，高某夫妇诉至法院，要求销售商承担违约责任。
法院裁判要点：
法院判决支持高某夫妇诉请，销售商承担违约责任，支付违约金，理由如下：
1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分，双方均应遵守。
2、《房屋预售合同》是销售商提供的格式合同，合同中设置的“关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分”的条款内容，系免除其自身责任而排除购房者主要权利的条款，属于我国《合同法》第四十条规定的情形，应为无效。
律师分析
本案主要争议焦点在于：
1、未写入合同的商品房销售广告内容是否产生约束力？
根据上文最高院的司法解释第三条规定，广告被认定为合同内容需要满足以下两个条件：
“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，此条件是对广告内容及其确定性上的限制，要求广告是有关于房屋本身或相关设施的说明或允诺，且须具体确定。如本案中，销售商在其楼书中确实允诺购买小区房屋者可分配就读A小学，“A小学”便可解读为出卖人就房屋配套设施所作具体确定的允诺。
“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，此是对广告作用上的限制，要求广告会对房屋的成交及价格的确定有重大影响。
只要销售商为销售房屋而宣传的广告内容满足以上两个条件，其产生的法律效果便是，无论广告内容是否写进正式的合同中，都可视为合同约定内容，双方均应遵守。
2、《房屋预售合同》约定排除广告内容是否有效？
日常生活中，《房屋销售合同》一般是销售商提前拟好、直接提供给购房者签订的格式合同。作为合同的制定方，销售商往往会设置一些利于己方、不利于对方、甚至排除对方权利的条款，以追求自己的权利最大化。因此，为了维持合同双方权利的平衡，以及保障合同接受方的合法权益，我国《合同法》对格式条款效力有明确规定，正如直接影响此案结果的《合同法》第四十条。
在本案情况下，广告内容已依法认定为合同内容，具有约束双方的法律效力，购房者与销售商都应据此享有权利，承担义务。《房屋预售合同》中关于“所有广告宣传不列为合同的附件或组成部分”之约定便是在免除己方的法律责任，排除购房者请求其履行合同义务的主要权利。因此，法院依据《合同法》第四十条，认定此约定为无效条款。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。