购房人在房产过户前，存在房产被执行风险

签订了购房合同且支付了购房款，购买人就一定能拿到房吗？答案当然是否定的。在商品房买卖交易过程中，对于购买人来说，存在着各种风险，比如出卖人一房二卖或存在其他债务被法院执行等情况都可能会导致购买人最终无法拿到房产。
本文主要是从房屋出卖人因存在金钱债务，导致该出卖房屋在过户前被法院查封或被执行的情形，来谈一谈购买人所存在的风险及救济途径。
Vol.1 案件概述
申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司鹿邑县支行与被执行人刘雪丽、郭俊、马明云借款合同纠纷一案，法院作出民事判决书已经发生法律效力，根据上述生效法律文书的规定：
一、被告刘雪丽、郭俊应当自该判决生效之日起十日内支付给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鹿邑县支行借款本金312805.17元、利息4062.86元（利息截止至2020年7月27日，以后利息按合同约定计算至本金付清时止）；
二、被告刘雪丽、郭俊不履行上述还款义务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鹿邑县支行可就变卖、拍卖被告马明云所有的位于鹿邑县××路××段东侧的房产（房房权证鹿房字第**抵押登记鹿房他证字第××号），所得价款优先受偿。
因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司鹿邑县支行于2020年11月2日向法院申请强制执行，法院于2020年11月2日依法受理。在执行过程中，法院于2020年12月4日向鹿邑县不动产登记服务中心送达（2020）豫1628执2535号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人刘雪丽名下的位于鹿邑县××段东侧(海景小区B1幢1单元1楼12号房)所有权证号0026861房屋。
异议人朱国庆向法院提出书面异议，要求停止对刘雪丽名下的位于鹿邑县栾台路南段东侧(海景小区B1幢1单元1楼12号房)所有权证号0026861房屋的查封等强制执行措施。
Vol.2 法院认为
法院于2020年12月4日查封了涉案房产，本案异议人朱国庆提供的证据证明其与被执行人刘雪丽于2019年1月27日签订了房屋买卖合同，并于当日支付了全部购房款，早于查封日期。
异议人朱国庆于2020年8月1日与张宣宣签订租房合同，证明其已占有并使用涉案房产。异议人一直未联系到被执行人致使未办理过户登记，非异议人自身原因。以上证据足以证明异议人朱国庆是涉案房屋的权利人，其对涉案房屋有排除执行的权利。因此，对于其异议请求，法院予以支持。
Vol.3 裁判结果
中止对被执行人刘雪丽名下的位于鹿邑县栾台路南段东侧(海景小区B1幢1单元1楼12号房)所有权证号0026861房屋的执行。
Vol.4 律师分析
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时满足下面四个条件且其权利能够排除执行的，才能得到法院支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
另外，如果金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，则需要同时满足以下条件才能得到法院支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
因此，作为房产购买人，在购买房产前应尽可能的了解所购买房产的相关信息，包括房产本身是否设定其他权利（抵押、租赁等）、以及房屋所有权人的债务情况，必要时委托律师进行调查，从而最大限度的避免风险。当风险发生时，为避免自身的合法权益受到损害，应积极通过法律途径予以维护。