“张三的烦恼”之李四私自卖了张三的房子

张三本周又来到志勤律团。张三说：“李四把属于我的房子卖掉了，卖房款也没有给我，我自己的房子就这样没有了，我好着急啊！”
志勤律团针对张三的委托事项与张三进行了详尽的沟通。张三说：“我和李四是亲戚关系，因买房时不方便办贷款，便和李四商量想以李四的名义买房方便贷款，后续的房款都是我自己给的。后来李四与王五签订了卖房合同，将我这个房子就卖给了王五，我现在既没有房子也没有钱，可怎么办啊，我好难过啊！”
本案所需探讨的法律问题：
1.借名买房问题；
2.李四对张三的侵权问题。
相关法律规定：
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
实务分析：
需要为张三维权需要解决以下四个问题
1.李四与张三是否形成了“借名买房”合同关系；
2.“借名买房”合同关系效力如何；
3.房屋的物权归属问题；
4.张三获得赔偿的权利问题；
针对上述问题，下面我们一一进行探讨。
1.“借名买房”合同关系的认定
借名人为规避“限贷”“限购”政策、购买保障性住房、逃避债务而与出名人订立借名买房合同，双方形成“房产代持”的情形，该情形被称为“借名买房”。本案中，张三和李四并无书面合同，而是口头协议，现双方产生纠纷，李四当然不承认双方存在借名合同关系，张三如何证明该关系存在成为了本案的关键先决条件。
口头约定借名买房关系的证明标准为需要证明到口头约定借名买房关系这一事实存在具有高度可能性，具体如下：
（1）房款支付及贷款偿还情况:房款是否由张三支付，每月房贷按揭是否由张三偿还。
（2）房屋居住使用情况: 案涉房屋是否由张三实际控制，包括张三实际居住在案涉房屋中，或者是虽未居住但是自己掌握有案涉房屋的钥匙或开锁密码，而李四不持有该钥匙或密码，必要时可以将钥匙作为物证提交，证明张三实际控制案涉房屋。也可以通过案涉房屋的水电煤支付记录、物业费支付记录等缴费情况证明张三实际上对案涉房屋管理、控制。
（3）产权证书及付款凭证的持有情况:房地产买卖合同、收款收据、扣款账户的银行卡原件、税费发票、房地产权证原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据持有情况。
（4）未签订书面借名买房协议的合理性：按照一般的认知，对于金额较大的房产，由他人代为持有，一般会签订书面协议。对于未签订书面协议的借名买房约定，应当解释其合理性。未签订借名买房书面协议的合理性，如果张三与李四之间系亲属关系，口头约定借名买房具有一定合理性。如果张三与李四之间非系亲属关系，需要进一步说明双方之间是否存在其他特殊信任关系。
（5）证明李四有借名买房的意思表示，是否有双方关于借名买房的沟通记录。
（6）证明购买案涉房屋时张三参与实地看房、选房等过程。这个过程包括看房、选房、商讨价款、支付定金、尾款、签订合同等。
以上证明事项越多、越详细，证明的说服力便越大，越具有高度可能性。
2.“借名买房”合同关系效力问题
判断该合同效力，应从以下三方面考虑，即该合同是否侵犯国家及社会公共利益、是否违反国家强制性规定及是否恶意串通逃避债务。通过对相关裁判文书的检索，总结如下：
（1）有关政策性“限购”“限贷”等配套商品房的借名买房协议有效；
（2）有关规避住房限购政策的经适房等保障性借名买房协议无效；
（3）为逃避债务而订立的借名买房合同无效。
3.房屋的物权归属问题；
物权问题应根据合同是否有效，分别讨论：
（1）借名合同有效
真实的借名买房合同关系仅仅产生债权效力，不直接产生物权变动的效力。对于所涉房屋的所有权归属，我国法院一般是在认定借名合同有效或借名事实存在后，对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应判决他人向权利人办理登记过户。
张三未经不动产登记仅依据借名合同取得的权利属于债权，房产仍归属于进行了不动产登记的李四，这也是本案中李四为何可以将房屋正常卖出的原因。房屋权属仍在李四名下，张三可通过向法院主张李四向张三办理登记过户来实现权利。
（2）借名合同无效
当借名买房合同被认定无效后，合同中张三与李四对于不动产物权归属的约定也自始无效，双方的法律关系应该回到合同订立之前的状态。房屋权属仍在李四名下，张三可通过向法院主张返还借款或不当得利来弥补自己的损失。
4.张三获得赔偿的权利问题
本案中，因为李四已经将房屋出卖并登记在案外人王五名下，张三此时可以依据借名合同约定向李四主张违约责任或向李四主张侵权责任，又因本案双方口头协议对违约责任约定不明，所以本案张三应向李四主张财产损害赔偿的侵权责任以弥补自身损失。
借名买房风险大，张三的维权之路实属不易。现实生活中，很多人为规避户籍限购、逃避执行、购买优惠房，或因个人银行征信不良等选择借名买房。殊不知，为图一时利益，给自己及对方带来极大的法律风险。
参考文献
1.赵秀梅《借名登记合同中的法律问题》
2.黄子鸣《借名买房行为的法律问题研究》
3.林梅均《借名买房现状之思考》
4.陈佳丽 金拓《借名买房情形之借名人权益保护途径分析》
5.最高人民法院《大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案》公报案例
6.济南市中级人民法院（2021）鲁01民再115号案件
7.湖北省黄冈市中级人民法院（2021）鄂11民终186号案件