阶段性担保中业主欠贷，开发商可否主张约定解除权？

一、观点一：因存在不同法律关系，不支持开发商的约定解除权
开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，开发商、业主与商业银行之间为保证担保借款合同法律关系，两者为不同的法律关系。《商品房买卖合同》签订后，业主通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付了全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务。业主虽未按照借款合同的约定及时足额向商业银行偿还贷款，致使开发商作为保证人被商业银行扣划保证金，但是在买卖合同关系中，业主已经履行了全部义务，不存在违约。
相关参考：（2017）赣10民终1146号
二、观点二：解除权条款为格式条款，其过分加重买受人负担，因而无效，不支持开发商约定解除权
开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的断供后开发商获得解除权等，属于开发商提供的格式条款，此条款将断供导致开发商承担保证责任作为开发商可以解除合同的事由，加重了买受人的义务，亦违反合同相对性原理和公平合理原则，因此无效。
相关参考：（2018）皖03民终1550号（2020）皖03民终3692号
三、我们认为：开发商有权依约行使解除权
（一）理由一：存在合同联立关系，二者利益已经浑然一体
学者陆青认为，《商品房买卖合同》与针对该商品房的《担保贷款合同》存在合同联立关系。王泽鉴教授认为，合同联立是指数个契约（典型或非典型）具有互相结合的关系。合同联立旨在通过数个合同的交易链条最终实现一个整体的交易功能。作为链条的一环，每个合同均有其独立性之存在，但脱离了其他环节，从整体交易和当事人利益上看，并无其独立存在的价值。
换言之，在合同联立场合，当事人的合同利益已经浑然成为一体，但每个合同能够产生的民事权利义务关系的变动却又分别独立。由此可见，不能割裂地来看《商品房买卖合同》与《贷款合同》，应当从整体上理解按揭贷款模式下商品房买卖的交易体系。买受人无力一次性支付房款，而所购房屋也无法直接抵押给银行，银行为了贷款资金的安全，开发商为了买卖需要，在贷款合同中为业主承担连带担保责任，但是同时为了确保自身资金的安全，又在《商品房买卖合同》中约定欠贷后的合同解除权。
因此，虽然商品房买卖合同与贷款合同在法律上均可以独立存在，但是就整个交易体系上，任何一个合同的履行都会影响另一个合同中各方的权利义务，开发商有权行使解除权。
相关参考：（2019）皖01民终617号
（二）理由二：从整个交易体系来看，合同解除权的约定并未加重买受人的负担
《商品房买卖合同》和《贷款合同》具有一定独立性，但是不能将《商品房买卖合同》与《贷款合同》割裂看到，前文我们已经提到了这两个合同存在合同联立关系，任何一个合同履行上的障碍都可能影响另一个，它们一起构成了贷款模式下的商品房交易体系。
不能单纯因为解除权较为严苛，就认为是加重了买受人的责任，从而判定该格式条款无效，应当从整个交易体系中去理解该条款，开发商为了交易需要在贷款合同中承担连带担保责任，但同时为了自身资金安全，在《商品房买卖合同》中设置了解除权条款，是符合整个交易体系的，因此，《商品房买卖合同》中约定的解除权条款并未加重买受人的责任。
相关参考：（2019）赣07民终3065号（2019）皖01民终617号（2018）皖01民终6861号