解析房产交易中的“跳单”

“跳单”一词频繁出现在房产交易中，前段时间明星张杰和谢娜还因为被指“跳单”闹得沸沸扬扬。本文就为大家深度解析一下房产交易中的“跳单”行为。
什么是“跳单”
在房屋买卖、房屋租赁中“跳单”一般是指委托人与房产中介机构订立中介合同，并在接受房产中介机构提供的相应服务后，却绕过房产中介机构，就中介人报告的标的房屋私下与交易对方订立房屋买卖合同、房屋租赁合同，或者另行委托他人提供中介服务，通过其他中介人订立合同的行为。
“跳单”行为，违背诚信和公平原则，严重损害了中介人的利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业的健康发展，所以就需要制止“跳单”行为。
法律分析
《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”也就是说，如果出现了委托人“跳单”的情况，委托人应依照约定，支付中介报酬。
构成“跳单”应具备以下三个要件：
第一，委托人接受了中介服务。
第二，委托人绕开中介人直接与第三人订立合同。也就是说，客观上，委托人实施了“跳”过中介人的行为。这里的“跳”的形式有两种：一种是委托人直接与第三人私下订立合同，另一种是委托人通过其他中介人与第三人订立合同。
第三，委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。这是判断委托人的行为构成“跳单”并应当向中介人支付报酬的关键。
有的时候，委托人会觉得自己很冤，认为自己并没有“跳单”。遇到此种情况，该如何处理？一般而言，只要委托人实际接受了中介人的中介服务，又与第三人订立了合同，就可以推定合同的成立与中介人提供的服务存在着因果关系。如果委托人认为没有利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，那就需要提供证据加以证明。
当然也有例外的情况，委托人可能自己事先也通过各种渠道搜集了一些信息，知晓第三人的情况，而中介人又向委托人重复报告了该第三人的情况。例如，中介人提供的信息是公开的、委托人可以轻易获得信息，中介人的报告对委托人来说可能是毫无价值的，委托人与第三人订立合同，就不能认为利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。但是，委托人要对其在中介人提供订约信息前就已知晓第三人有关情况，并未利用中介人提供的交易机会或者媒介服务承担举证责任。
实践中还存在一种情况，委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。此时并不构成“跳单”，因为委托人享有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务，并通过其与第三人订立合同的权利。这就和买东西一样，购买人有自由选择的权利，货比三家之后，可以自行决定在哪一家商店购买。当然这也需要委托人证明，其与第三人订立合同，并非利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，而是通过其他中介人提供的服务。