1 案情简介
A公司诉请及理由
认为C物业公司侵害了其按照共有部分分配方案约定所享有的大厦共用部分35%权益的所有权和经营管理权，要求C物业公司向其返还移交上述所有权和经营管理权。
一审法院判决
法院认为A公司要求C物业公司返还其拥有的X大厦共用部分35%的所有权的主张，根据“谁主张、谁举证”的原则，A公司应对其拥有X大厦共用部分35%的所有权承担举证责任。
从A公司提交的证据载明的内容来看，协议仅载明了A公司对X大厦共有部分享有35%的权益，但未明确权益的内容，且在庭审中A公司也未提供房屋产权证证明A公司享有X大厦共用部分35%的所有权。故法院认为，A公司对其主张举证不足，A公司的诉讼请求法院不予支持。判决驳回A公司的诉讼请求。
宣判后，A公司不服，提起了上诉，现二审法院正在审理过程中。
本案争议焦点
1．分配给A公司的X大厦专有部分物业已全部出售，A公司是否还有权主张X大厦共用部分的所有权？
2．C物业公司是否应当将X大厦共用部分的管理权交给A公司？
2 律师观点
对于普通老百姓而言，房产从来都是十分重要的。老百姓花了大半辈子的积蓄买到的房产，住了十多年后，原物业的开发商却来主张小区的地下停车库、物业的大堂是开发商的，开发商要收回管理权、经营权，业主是何感受？究竟物业服务公司应该把管理权交出来吗？
争议焦点一：A公司是否还有权主张X大厦共用部分的所有权？
结合案情分析，作为合作建设单位的A公司与B公司签订X大厦公用部分分配方案，对于A公司享有权益的内容进行过约定，并且按照X大厦公用部分委托经营管理的协议的约定，X大厦共用部分确实是A公司和B公司委托C物业公司进行管理的。所以，仅凭上述协议的约定，A公司提出收回管理权似乎有一定的依据。
但是，本案涉及的法律问题实际是建筑物区分所有权，我国《物权法》出台后，对于建筑物区分所有权问题进行了明确的规定。其中，《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第72条规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
根据上述法律规定，本案A公司与B公司达成X大厦公用部分分配方案时，他们的身份还是X大厦的业主，虽然他们将大厦的共有部分按比配进行了权益分配，与《物权法》第70条的规定有不符之处，但基于他们是X大厦专有部分的所有权人，他们对于大厦共有部分是享有共同共有和共同管理的权利的。
十多年后， A公司已将在其名下的X大厦专有部分的物业全部出售，A公司仍然依据X大厦公用部分分配方案，主张X大厦共用部分35%的所有权，显然与《物权法》第72条的规定不符。一审法院认为其证据不足，不支持其诉讼请求于法有据。开发商即使曾经是物业的所有权人，在它已将物业全部销售后，其丧失的不仅是物业专有部分的权利，也应包括物业共有部分的权利。
争议焦点二：C物业公司是否应当将X大厦共用部分的管理权交给A公司？
X大厦的全体业主是大厦共有部分的共同共有人和共同管理人，对X大厦共有部分享有共同共有及共同管理的权利。A公司将在其名下的X大厦专有部分的物业全部出售，已经不是大厦业主，对于X大厦包括共有部分已不再享有任何权利。故此，A公司无权要求C物业服务公司将X大厦共有部分进行交付，C物业服务公司也无权将X大厦共有部分移交给非权利人，否则，X大厦全体业主的权利将受到严重侵害。
但是，有人可能会问，《关于X大厦公用部分委托经营管理的协议》中，不是明确说X大厦共用部分是A公司和B公司委托C物业公司进行管理的吗？A公司现在基于上述协议主张撤回委托，自行管理有何不对呢？
3 延伸法律概念——前期物业管理
“前期物业管理”是基于开发商完成项目物业建设后，需要先行委托一家物业服务公司为项目物业提供物业服务而产生的。通常在开发商与购房人签订房屋买卖合同时，开发商需要向购房人公示前期物业服务合同和前期物业服务公司。
根据《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
基于上述法律法规的规定，结合本案，笔者认为《关于XXX大厦公用部分委托经营管理的协议》的名称虽然不叫前期物业服务合同，但其法律性质应为前期物业服务合同，是X大厦购房业主尚未选定物业服务企业之前，为保证X大厦物业正常运行，由开发商A公司和B公司与C物业服务公司签订的。在X大厦购房业主与C物业服务公司签订物业服务合同后，上述协议即已失效。故此，A公司依据《关于XXX大厦公用部分委托经营管理的协议》主张要求C物业服务公司向其移交X大厦共有部分的管理权于法无据。A公司在丧失对X大厦物业的全部权利后，仍然依据这份已经失效的委托协议，主张收回管理权当然不能得到支持。
A公司诉请及理由
认为C物业公司侵害了其按照共有部分分配方案约定所享有的大厦共用部分35%权益的所有权和经营管理权，要求C物业公司向其返还移交上述所有权和经营管理权。
一审法院判决
法院认为A公司要求C物业公司返还其拥有的X大厦共用部分35%的所有权的主张，根据“谁主张、谁举证”的原则，A公司应对其拥有X大厦共用部分35%的所有权承担举证责任。
从A公司提交的证据载明的内容来看，协议仅载明了A公司对X大厦共有部分享有35%的权益，但未明确权益的内容，且在庭审中A公司也未提供房屋产权证证明A公司享有X大厦共用部分35%的所有权。故法院认为，A公司对其主张举证不足，A公司的诉讼请求法院不予支持。判决驳回A公司的诉讼请求。
宣判后，A公司不服，提起了上诉，现二审法院正在审理过程中。
本案争议焦点
1．分配给A公司的X大厦专有部分物业已全部出售，A公司是否还有权主张X大厦共用部分的所有权？
2．C物业公司是否应当将X大厦共用部分的管理权交给A公司？
2 律师观点
对于普通老百姓而言，房产从来都是十分重要的。老百姓花了大半辈子的积蓄买到的房产，住了十多年后，原物业的开发商却来主张小区的地下停车库、物业的大堂是开发商的，开发商要收回管理权、经营权，业主是何感受？究竟物业服务公司应该把管理权交出来吗？
争议焦点一：A公司是否还有权主张X大厦共用部分的所有权？
结合案情分析，作为合作建设单位的A公司与B公司签订X大厦公用部分分配方案，对于A公司享有权益的内容进行过约定，并且按照X大厦公用部分委托经营管理的协议的约定，X大厦共用部分确实是A公司和B公司委托C物业公司进行管理的。所以，仅凭上述协议的约定，A公司提出收回管理权似乎有一定的依据。
但是，本案涉及的法律问题实际是建筑物区分所有权，我国《物权法》出台后，对于建筑物区分所有权问题进行了明确的规定。其中，《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第72条规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
根据上述法律规定，本案A公司与B公司达成X大厦公用部分分配方案时，他们的身份还是X大厦的业主，虽然他们将大厦的共有部分按比配进行了权益分配，与《物权法》第70条的规定有不符之处，但基于他们是X大厦专有部分的所有权人，他们对于大厦共有部分是享有共同共有和共同管理的权利的。
十多年后， A公司已将在其名下的X大厦专有部分的物业全部出售，A公司仍然依据X大厦公用部分分配方案，主张X大厦共用部分35%的所有权，显然与《物权法》第72条的规定不符。一审法院认为其证据不足，不支持其诉讼请求于法有据。开发商即使曾经是物业的所有权人，在它已将物业全部销售后，其丧失的不仅是物业专有部分的权利，也应包括物业共有部分的权利。
争议焦点二：C物业公司是否应当将X大厦共用部分的管理权交给A公司？
X大厦的全体业主是大厦共有部分的共同共有人和共同管理人，对X大厦共有部分享有共同共有及共同管理的权利。A公司将在其名下的X大厦专有部分的物业全部出售，已经不是大厦业主，对于X大厦包括共有部分已不再享有任何权利。故此，A公司无权要求C物业服务公司将X大厦共有部分进行交付，C物业服务公司也无权将X大厦共有部分移交给非权利人，否则，X大厦全体业主的权利将受到严重侵害。
但是，有人可能会问，《关于X大厦公用部分委托经营管理的协议》中，不是明确说X大厦共用部分是A公司和B公司委托C物业公司进行管理的吗？A公司现在基于上述协议主张撤回委托，自行管理有何不对呢？
3 延伸法律概念——前期物业管理
“前期物业管理”是基于开发商完成项目物业建设后，需要先行委托一家物业服务公司为项目物业提供物业服务而产生的。通常在开发商与购房人签订房屋买卖合同时，开发商需要向购房人公示前期物业服务合同和前期物业服务公司。
根据《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
基于上述法律法规的规定，结合本案，笔者认为《关于XXX大厦公用部分委托经营管理的协议》的名称虽然不叫前期物业服务合同，但其法律性质应为前期物业服务合同，是X大厦购房业主尚未选定物业服务企业之前，为保证X大厦物业正常运行，由开发商A公司和B公司与C物业服务公司签订的。在X大厦购房业主与C物业服务公司签订物业服务合同后，上述协议即已失效。故此，A公司依据《关于XXX大厦公用部分委托经营管理的协议》主张要求C物业服务公司向其移交X大厦共有部分的管理权于法无据。A公司在丧失对X大厦物业的全部权利后，仍然依据这份已经失效的委托协议，主张收回管理权当然不能得到支持。