把房屋交给租赁托管公司，到底是省心还是闹心？

近几年的租赁市场十分火热，租赁的方式也变得更加多元化。大多数手里有闲置房屋的业主，都会选择将房屋出租。为了省心省力，一些业主选择将房子交给托管公司出租。虽然这对平日繁忙的业主来说这是一件省去麻烦的事，但是托管公司是否靠谱，是否能按时履行合同，却成了一件不确定的事。
近两年，在长沙就有不少业主将托管公司告上了法庭，业主们与托管公司之间究竟存在哪些纠纷呢？
案情回顾
2016年4月11日，李爱国（化名）作为甲方与家和业公司（乙方）签订《房屋托管租赁协议》，并约定：
1.甲方房屋位于长沙市岳麓区某小区内，产权面积87.82平方米，户型为2房2厅1卫。现由甲方独家委托乙方出租及管理该房产，甲方授权乙方与承租方签订《房屋租赁合同》并代收代付代管相关费用；
2.租赁托管期限为60个月，即自2016年7月12日至2021年7月11止；
3.经甲乙双方商议确认，该房产的托管租金为800元每月；
4.合同期内，乙方将于每季20日支付甲方该房产租金，正常支付时期逾期超7天，则属乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；
5.关于违约1、乙方违约或中途中止合同，须提前1个月通知甲方，赔偿甲方2个月租金。
合同签订后，李爱国将房屋交付给家和业公司。在2018年2月2日，家和业公司向李爱国支付2018年第一季度租金2400元，但已逾期超过7天。于是李爱国向法院提起诉讼，请求判令：
1.解除李爱国、家和业公司于2016年4月11日签订的《房屋托管租赁协议》，家和业公司将房屋交还李爱国；
2.家和业公司向李爱国支付违约金800元×2个月=1600元（即2个月的租金）；
3.本案诉讼费用由家和业公司承担。
一审法院意见
第一，关于合同解除。
家和业公司于2018年2月2日向李爱国支付2018年第一季度租金2400元，逾期超过7天。根据双方约定，李爱国有权收回房屋，故对于李爱国请求解除双方于2016年4月11日签订的《房屋托管租赁协议》，并要求家和业公司将位于长沙市岳麓区某小区内的房屋交还李爱国的诉讼请求，予以支持。
第二，关于违约金。
家和业公司未按双方签订的《房屋托管租赁协议》约定履行义务，逾期向李爱国支付租金，属违约行为，应当承担违约责任。《房屋托管租赁协议》约定：“乙方违约或中途中止合同，须提前一个月通知甲方，赔偿甲方2个月租金。”因此，对于李爱国要求家和业公司支付违约金1600元的诉讼请求，予以支持。
长沙家和业房地产咨询有限公司因与李爱国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院的民事判决，于是又向湖南省长沙市中级人民法院提出了上诉。
但是在二审中，各方当事人均未向法院提交新证据。二审最终维持原判。
近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件以10%的增长率逐年上升，而因房屋委托给租赁托管公司所产生的纠纷案件更是屡见不鲜。而托管公司究竟是如何盈利的，将房屋委托给托管公司又存在哪些风险呢？让我们一起来了解一下。
1、托管公司如何盈利？
中介公司的房屋托管只是部分业务，而托管公司则是专门开展这项业务，控制房源优势更大。
“托管公司利润=房租差价+空置期房租”。房屋托管公司在同房东签合同时，会要求一到两个月的空置期，用于对房屋的保养、整理，空置期内免房租。而托管公司再同租客签合同时，空置期的概念不再存在。也就是说，托管公司的利润主要由房租的差价和空置期的房租组成。
同时，托管公司还会通过囤积房源，造成本地区房源紧张的假象，然后再加价出租，就能推高本地区的房屋租金，进而推高整体市场租金均价。
2、业主将房屋交给托管公司的风险在哪里？
1.使用存在隐患的格式合同，合同中存在较多陷阱，租金、租期、租金支付方式等条款存在诸多不合理的情况；
2.托管公司改变房屋结构的现象频发，未经同意私自将房屋隔断进行群租，引发日常纠纷，在租期届满回收房屋时，无法恢复原样，对房源造成了严重损坏，影响正常使用；
3.托管公司拖欠租金、故意克扣租金的情况最为频发，在房屋租赁期，托管公司与租户之间，租金支付方式一般是按季度付或者按年付，部分托管公司存在不以收取房租差价盈利，而是通过支付方式的差异，在短期内获取大量现金进行再投资的方式盈利的现象，若投资失败，则会出现卷款跑路，拖欠房东租金的情况；
4.“高价租进、低价租出”的骗局亦有存在，其实质是托管公司一开始以高于实际租金的标准支付业主租金，以先部分履行合同的形式骗取业主和租客的信任，然后在收取大量押金和租金后逃匿；
5.当前市场上还存在一种毛坯房装修、出租、托管一站式服务的公司，将毛坯房完全托管虽然省时省心省力，但如果选择了一些不靠谱，资质不够的公司，不仅装修材料达不到业主要求，更存在托管公司携业主垫付的装修费用和家电家具购买费用卷款跑路的风险。
3、如何对托管公司进行监管？
1.建议划定明确的行业准入门槛；
2.建议建立完善监管机制；
3.建议建立房屋托管监管与诚信信息一体化平台；
4.建议行业主管部门加强房屋托管行业引导，推动行业自治组织的建立。
若房屋托管能够规范运营，其在运作效率、成本以及资金流转等方面有较大的优势。房屋托管既可以降低房屋空置的风险和成本，又可以节约出租人和承租人的交易成本。
中奕律师提示
当房东碰到托管公司无故拖欠租金的情况，最好是一边联系托管公司解决问题，一边要求承租人暂时停止向托管公司支付租金，以待问题解决。同样，对于承租人也一样，当发现托管公司有拖欠房东房租情况时，最好也暂时停止支付租金，联系房东共同解决问题。相信随着相关法律法规和管理制度的不断完善，房屋托管行业必将迈向更加规范、高效、有序的轨道。
如果大家还碰到过其他关于房屋租赁托管“闹心”的事儿，可以在文章末尾留言处说出您的困惑，中奕专业的律师团队将为您一一解答！