人防车位，终可不防

2016年7月26日，西安市住房保障和房屋管理局颁布了《关于贯彻落实<西安市人民政府化解房地产库存 促进房地产市场健康发展的若干意见>的实施细则》（以下简称“实施细则”）,这份文件不仅是对《西安市人民政府化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称“意见”）的细化，其中几个重磅利好政策对陷入困境的西安房地产市场可谓是久旱逢甘露。
“人防车位”可以合法买卖和抵押
如果说“意见“第五条“房地产项目配建的地下人防工程，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人”的规定是在人防法基础上首次确定了“人防工程的所有权归投资人“ 这一重要权利确认原则，那么，“实施细则”则更加具有可操作性，且对开发商和购房人而言含有大量利好：
人防车位可以进行产权登记
（1）项目主体初始登记—大证。
人防工程办理首次确权时与项目主体一并确权到开发单位名下，这表示人防工程作为开发商拥有所有权的财产具有完整的占用、使用、收益、处分权，不再是之前仅仅有条件使用的权利了。“实施细则”甚至还明确强调“确权登记后的地下人防工程可以转让或抵押“，这对于手中握有大量人防工程的西安房地产开发商而言，无疑是突然增加了很多有效固定资产和抵押财产，可以有效缓解很多开发商抵押物不足的问题。
（2）业主转移登记—小证。
项目主体进行过人防车位初始登记后，购买人防车位的业主可以要求将车位产权登记在业主名下，产权用途限定为人防车位，此时业主享有完全的所有权，可以行使转让、抵押、处置、收益等权利。
人防车位纳入预售、现售备案范围
实施细则规定“在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，将房地产项目按规划配建的地下人防工程车位可纳入商品房预售许可或现售备案范围，并办理商品房转移确权”。这一规定明确了人防车位这种以前只能“偷偷摸摸”出售“使用权“或出租20年后许可无偿使用的灰色资产将拥有近乎完整（战时这种小概率事件除外）的权利属性。
人防车位面积分摊单独测算，不影响其他建筑公摊系数
实施细则规定，建筑物内按规划要求配建的人防工程，在房产测量时，仍执行国家标准《房产测量规范》。具体为“人防工程在房产测量时，按照特殊房屋单元单独进行面积测算;人防房屋单元在进行产权划分时，其公用面积分摊只在人防范围内进行测算”。该规定意味着规划的人防车位面积的计算不会影响到整体建筑原有的公摊系数，既减少了面积误差的纠纷，也降低了因政策调整可能给开发商和买受人带来的税费增加等不必要的额外支出。
新规出台后购买人防车位的注意事项
审查预售/现售许可证、规划图纸等必要文件
虽然实施细则规定房地产项目配建的人防车位可以进行产权登记，但是作为普通买受人大多不具有辨别“车位是否属于人防工程、是否属于经过审批的人防工程、规划有无问题”等专业问题，因此购买人防车位时仍需要通过审查政府相关部门出具的规划图纸、预售/现售许可证来确认所购车位的合法性，否则可能面临车位无法进行网签备案、无法进行产权登记等风险。
注意车位权属、产权登记时间、迟延登记违约责任等约定
鉴于人防车位原不允许销售的原因，因此原人防车位的销售合同通常为使用权转让合同或者使用权租赁合同，合同中没有也无法对车位性质、办理权属登记、权属登记逾期责任进行约定。实施细则制定后购买人防车位的，买受人应注意人防车位销售合同中是否包含权属登记要求、权属登记时间、逾期登记的违约责任等内容，如未包含上述内容将难以保护买受人权利。
细则的其他亮点
新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，且享受易地配建费“半价优惠”、推迟易地配建廉租住房建设资金缴纳时间
虽然“意见”第十一条就已明确“新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按现行标准的50%缴纳易地配建费”。实施细则则将土地用途变更为住宅的项目也纳入到此范围之中。不仅如此，还将这一政策的执行时间节点规定为“《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用权出让合同变更协议》签订日期为准，这也给除了新项目之外的“准新项目”留下了享受政策红利的可能性。
实施细则同时将易地配建廉租住房建设资金缴纳时间推迟到了“办理《商品房预售许可证》前“，而签订《国有建设用地使用权出让合同》到办理《商品房预售许可证》前这一段正是开发商资金最为困难的时期。因此，政府给予的这一” 账期“，对帮助开发商而言实际意义非凡。不仅如此，实施细则不予追究滞纳金和国土部门可先行办理国有土地使用权证的规定，对前期项目陷入资金荒，拖欠巨额滞纳金而无法取得国有土地使用权的困境项目至关重要。
房地产项目可分期缴纳土地出让金并先行办理出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》
实施细则规定，对商品房预售许可申请资料进行调整，6月25日起，开发企业如分期缴纳土地出让金，无需提供《土地使用权证》，提供《网上挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件即可申请办理出让用地建设规模1/2的预售，10个工作日内发放《商品房预售许可证》。这里将“意见”中的“不超过出让用地建设规模1/2 “直接明确为”1/2 “，不仅是尺度的放宽，也减少了更多的审批环节和流程。
“松绑”房地产抵押的办理程序及条件，充分发挥房地产融资功能
我国《担保法》第35条要求抵押物的价值必须高于被担保的债权数额，禁止超额抵押。这不仅使得抵押财产难以寻找，而且也使得一些登记部门在办理抵押权登记时强制当事人对抵押财产进行评估，而高额的评估费用必将加重抵押当事人的负担，不利于保障债权的实现。之后的许多法律法规包括《物权法》都对此问题进行了完善。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号）规定房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估，房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值。
本次实施细则进一步明确了不得把抵押权价值(或连续抵押的抵押权价值之和)是否超过抵押双方确认的抵押物价值作为审核标准，并不得要求抵押权人和抵押人提供评估报告。在操作层面上对房地产抵押的条件和程序进行“松绑”，有利于充分发挥房地产的融资功能，解决市场经济条件下对融资的需要。
通过对具体条款的解读，我们可以看出，实施细则的内容均是针对目前西安房地产市场存在的实际困难具体进行解决和落实，可以说每一条切中要害。期盼“实施细则”能对陷入困境的房地产市场重新注入生机和活力，众多开发商也抓住政策机遇，提供更好的精品地产项目，共同打造西安真正的黄金楼市！