登记在未成年子女名下的房产能否被执行

案情简介：
王某与姚某系夫妻关系，2010年11月2日姚某作为其子王某1的法定代理人，以王某1的名义签订18份《商品房买卖合同》。2013年5月，该18套房屋的所有权登记在王某1名下，此时王某1未满16周岁。
2012年8月24日，王某与贺某签订《借款合同》，贺某出借1000万元给王某。该债务到期未得到清偿，贺某向法院起诉，并依据生效判决向法院申请强制执行。法院作出执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖案涉18套房屋。王某1不服该裁定，提起执行异议之诉。
法院认为，王某1作为王某、姚某之子，房产虽然登记在其名下，但其尚未成年，该购房款来源于父母，其不具有独立取得经济收入的能力，案涉房屋也一直由王某、姚某夫妻二人用于经营，明显超出王某1的基本生活需要，故登记在王某1名下的案涉18套房屋应为家庭共同财产。贺某作为债权人依据生效判决申请执行债务人王某、姚某及王某1家庭共有的案涉18套房产并无不当。判决驳回王某1的诉讼请求。
在生活中，父母出资购买房屋，将房屋登记在未成年子女名下的情况屡见不鲜。该行为可能是赠与，也可能是为了规避债务的履行或者其它原因。房屋所有权登记在未成年子女名下，并不意味着该房屋的真实权利人为未成年子女。债权人能否对被执行人未成年子女名下房产申请强制执行，我国法律法规对此并无明确规定，需根据购房时间、产权登记时间、购房款来源及支付情况、房屋实际使用情况、房屋担保情况、登记目的等因素综合分析是否构成赠与，否则应认定该房屋为父母及未成年子女的家庭共同财产。
一、房产权属的认定标准
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权登记后，善意第三人基于对该登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为，应当受到法律保护。
一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但推定不具有绝对的效力。根据《民法典》第二百一十七条、第二百三十四条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故利害关系人有证据证明房屋实际所有权人与登记权利人不一致时，可提交证据推翻，根据实际情况确定房屋的归属。
就本案诉争房产，虽然房屋所有权登记在王某1名下，对贺某而言，若其有证据证明房屋为王某、姚某、王某1的家庭共同财产，可请求法院将其纳入执行范围。
二、如何认定登记在未成年子女名下的房屋属于家庭共同财产
经查阅相关判例，在我国司法实践中，主要从以下几个方面来认定登记在未成年子女名下的房屋是否属于家庭共同财产：
1、购房时间及产权登记时间
若购房时间、产权登记时间在发生债务的时间前后，尤其是人民法院发出执行通知之日、债权人取得生效法律文书之日、被执行人出现债务违约之日等关键时间节点前后，一般可认定父母购房行为存在逃债的故意，不构成父母对未成年子女的赠与，该房屋属于家庭共同财产。反之，若购房时间与产权登记的时间均在债务发生前，则一般认为父母购房系对未成年子女的赠与，该房屋属于未成年子女的个人财产。
2、购房款来源及支付情况
若购房款来源为家庭共同财产，父母使用共同财产购入房屋，本质上属于家庭财产形式上的转化，未改变家庭财产的根本属性。未成年子女没有独立的经济收入，购房资金也不属于家庭以外他人的赠与或继承。这种情况下一般认为房屋仍属家庭共同财产，不构成父母对未成年子女的赠与。同时，父母如果在已经出现资金困难的情况下，仍然使用自有资金为未成年子女买房并登记在子女名下，存在恶意逃债的可能性，可认定该房屋不是未成年子女的个人财产。
3、房屋实际使用情况
一般而言，父母为未成年子女买房的目的是出于其生活所需，房屋应当用于居住或子女其他生活所需。若购买房屋的实际占有、使用主体是父母，一直被父母用于对外出租或对外经营，获取的收益也为父母所有，则可据此认定该房屋实际为家庭共同财产，而非未成年子女个人所有。
4、房屋担保情况
若房屋曾存在作为抵押物从银行贷款或为他人提供担保等显然不是未成年子女个人行为的情况，可认为虽然房屋登记在未成年子女名下，但房屋的实际权利人并非子女，而是父母，该房屋仍是家庭共同财产。
本案中，王某1主张案涉18套房屋系父母赠与，双方未签订赠与协议。王某、姚某以王某1名义签订案涉房屋购房合同时，王某1仅有13岁，属无劳动能力的限制民事行为能力人，没有独立的经济来源，且王某1未举证证明购房款系其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等合法经济来源所取得。另，王某、姚某将案涉18套房屋登记在未成年子女王某1名下时，王某、姚某尚未归还贺某借款，案涉房屋也一直由王某、姚某夫妻用于经营，明显超出王某1的基本生活需要。法院综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王某对贺某负债情况及购房款的支付，认定案涉18套房屋应为王某、姚某、王某1的家庭共同财产。
三、在父母作为债务人的执行案件中，能否执行登记在未成年子女名下房产
有观点认为，将登记在未成年子女名下的房产认为为家庭共同财产，会产生诸多弊端。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条之规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。若将登记在未成年子女名下的房产认定为家庭共同财产，有违物权公示公信原则。且执行法院应当遵循审执分离原则，未成年子女不是被执行人，法院不应在执行过程中对房屋进行确权。
但目前主流观点认为，综合全案证据进行评判，若房屋的资金来源以及占有、使用、收益的主体均为父母，即使房屋登记在未成年子女名下，亦可将该房屋认定为家庭共同财产而予以执行。江苏省高级人民法院关于印发《关于执行疑难问题的解答》的通知（苏高法〔2018〕86号）载明，“对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。”
此外，若父母与未成年子女有书面的赠与协议等明确的赠与意思表示，父母为债务人时，债权人只能以父母作为债务人无偿或者低价转让财产损害债权人利益为由提起撤销权之诉，由法院审查是否符合撤销条件。