一文搞定房屋租赁类诉讼中当事人的筛选、管辖和时效识别

根据司法部副部长熊选国介绍，截至2020年2月24日，中国法律服务网从部级和省级两级平台一共接到疫情方面的法律咨询4195件。其中合同纠纷主要是房屋租赁类合同、房屋买卖类合同的咨询增多。主要包括到期延期、合同解除、商铺无法经营造成损失的租金减免等问题。
房屋租赁是房地产法律服务中非常重要的部分，房屋租赁法律关系属于《合同法》调整的对象。由于房屋租赁法律关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及对物的添付。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加复杂。
房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。房屋租赁合同具有临时性，房屋租赁合同让渡的是使用权，故租赁期限不宜过长，否则就会出现名为租赁实为买卖的情况，也容易因房屋返还产生争议。因此，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
上述是租赁合同的一些基本原理和制度，帮助我们有效识别哪些案件属于租赁合同纠纷。在作出正确判断后，实务中，若拟提起诉讼或应诉，第一步就是对于诉讼主体的确定。
一、诉讼主体的确定
原则：
根据《民事诉讼法》规定，原告、被告和第三人都是与本案有关的自然人、法人和其他组织。律师应根据案情分析确定适格的诉讼主体，一般的租赁合同诉讼当事人是出租人和承租人。如果存在中介公司的，中介公司的租赁合同文本通常会同时包含两份居间合同和一份房屋租赁合同的内容，从而形成三方法律关系，此时中介公司亦可成为诉讼当事人。
特殊：
除一般情况之外，一些特定关系人也可能成为诉讼当事人。故依据《房屋租赁合同司法解释》和《租赁管理办法》的规定，以下非租赁合同签约人亦可以成为同一案件的当事人：
次承租人
（1） 租赁合同纠纷案件，次承租人可以作为第三人参加诉讼（《房屋租赁合同司法解释》第16条2款因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼）。
（2） 因承租人拖欠租金、出租人请求解除合同的，次承租人可以请求代付租金和违约金以抗辩合同解除权（但转租合同无效的除外）（《房屋租赁合同司法解释》第17条，代为支付的超出应付租金的部分可以抵扣租金或追偿）。
（3） 房屋租赁合同无效、解除或履行期满后，出租人可以请求实际使用租赁物的次承租人腾房并支付逾期占有使用费（《房屋租赁合同司法解释》第18条，另第5条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）。
房屋受让人
房屋出租后，租赁物被抵押、拍卖或者转让的，承租人可以请求房屋的受让人继续履行原租赁合同（①买卖不破租赁《房屋租赁合同司法解释》第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。），或②可以主张优先购买权而使受让人成为诉讼当事人。
延申：承租人的优先购买权如何救济？
按照租赁解释第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
该规定本质上废止了民通意见118 条（最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定）。但是不是优先购买权的救济方式只有损失赔偿？
最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第291～292页：为了澄清认识，《房屋租赁合同解释》明确规定不支持承租人请求认定合同无效的主张。对于人民法院是否可以判令承租人与出租人形成买卖合同关系，未予直接规定，但从《房屋租赁合同解释》第22条、第23条规定含义看（第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持（强制缔约请求权）。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。），司法解释采用了肯定的观点。但为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利，支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或者提供担保，以使出租人信任其履行能力。对于出租人与第三人约定分期付款的，世界各国通行观点是该项约定具有与特定对象的依附性，出卖人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，承租人行使优先购买权时相应地也应提供相同条件。优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。
延申：根据上述规定，在带租拍卖的情况下，应当从两个层面考虑承租人利益：买卖不破租赁和承租人优先购买权。如果查封、抵押在租赁后，买卖不破租赁，承租人优先购买权：拍卖5日前通知承租人；查封、抵押在租赁前，买卖破租赁（与查封规定等执行相关制度协调一致）。
共同经营人或合伙人
承租人租赁房屋用于个体工商户或个人合伙经营的，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡的，其共同经营人或合伙人可以成为原租赁合同权利主体（《房屋租赁合同司法解释》第19条）。
出租人的继承人
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同（《租赁管理办法》第12条1款房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。）
承租人生前共同居住的人
承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋（《租赁管理办法》第12条2款 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《合同法》第234条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。——共同居住人的居住权）。
三方租赁中的中介
三方租赁合同发生纠纷，律师应审查合同具体内容，决定是否将中介列为被告和第三人。房屋所有权人将房屋委托给第三方管理，再由该受托人出租房产而产生的纠纷，应当区分情形对待：
（1） 承租人订约时，知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则该合同直接约束所有权人和承租人——可适用委托合同制度（《合同法》第402条 【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外）。
（2） 承租人订约时，不知道所有权人与受托方存在委托代理关系的——可适用委托合同制度，则：① 承租人违约时，受托方应向所有权人披露承租人，则所有权人可以行使受托人对承租人的权利；② 所有权人违约时，受托方应向承租人披露所有权人，则承租人可以选择相对人主张权利。（《合同法》第403条【委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利】受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩）。
（3）在房屋所有权人将房屋以固定价格租赁给中介公司，再由中介公司出租给承租人的案件中，应分别依据两个租赁合同解决诉讼主体问题——按转租处理。
（4）因原租赁合同解除导致次承租人不能继续使用租赁物的，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，不能要求出租人承担责任。
二、管辖的确定
根据《民事诉讼法》第33条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房屋租赁合同纠纷的级别管辖应根据各地高级人民法院发布的本区域内各级法院级别管辖的规定确定。
合同约定选择特定仲裁机构仲裁的仲裁条款是有效的（参考民诉解释第五百三十一条：涉外合同或者其他财产权益纠纷的当事人，可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地、侵权行为地等与争议有实际联系地点的外国法院管辖。根据民事诉讼法第三十三条（专属管辖）和第二百六十六（中外）条规定，属于中华人民共和国法院专属管辖的案件，当事人不得协议选择外国法院管辖，但协议选择仲裁的除外）。若当事人双方均不愿由不动产所在地法院管辖，律师可以建议当事人考虑选择交由双方均认可的仲裁机构仲裁，补签仲裁协议。
小贴士：
示范仲裁条款：因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请（仲裁委员会全称）按照其仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
根据仲裁规则还可就：仲裁员的人数以及所适用的程序、仲裁员的选定、加速仲裁程序、前置程序的规定、关联合同的处理等事项进行事前约定或补充约定。
三、诉讼时效的识别
《民法总则》第一百八十八条 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》自2018年7月23日起施行。第一条 民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。所以租金的诉讼时效期间也应以三年为原则。
特殊情况：
《民法总则》实施时，诉讼时效期间过了的，不再变成三年。在《民法总则》实施时诉讼时效还没过，适用三年（时效解释二、三条）。
而对于以日或月为单位累计计算租金的，笔者认为可以参照买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的原则进行处理。从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。
1、如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效；
2、如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。
推广适用：
2014年人民法院出版社出版的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》中对此有论述：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。”当然，此著作是在《民法总则》将诉讼时效修改为三年之前出版的，目前适用时当以自起诉之日倒推三年的违约金来主张。以日、月为单位累计计算租金的与上述情况一致，因此也可以主张自起诉之日倒推三年的方式来主张。
此处需要说明的是，《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷III》 第1846页 观点编号804：“我国现行立法和司法解释对于同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效的问题并未作出明确规定，最高人民法院民二庭通过个案的裁判确立了自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，作为今后各级法院处理类似案件的参考。”而在《同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效》（载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》总第29辑，人民法院出版社2012年版，第65～68页）一文中，虽说明了最高院民二庭出现以上观点的原因。但也同时指出诉讼时效如何计算，从根本上说是各期租金是否具有同一性的问题，可以在具体案件中作出判断，如果是同一合同项下、履行期限较短，应当统一计算诉讼时效；如果涉及不同合同或履行期限较长，则可以分别计算。但该观点目前并未被广泛接受，上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定目前就没有采取这种认定方式，而是认为诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算因为每期租金构成独立的债务（上海市高级人民法院民一庭《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》）。而实务中法院还是倾向于分别独立计算每一期租金的时效。