按揭贷款遥遥无期，买方是否应承担违约责任

2021年9月18日，厦门市住房保障和房屋管理局等五部门联合出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中第四点关于“加强住房金融管理”的内容可能影响目前部分房屋买卖合同的履行。
《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（摘录）
四、加强住房金融管理
严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。银行业金融机构应严格评估借款人的还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款；严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，防止挪用非住房类贷款用于购房。
银行严格评估借款人的还款能力、严格审查借款人贷款资料，从而将可能使得贷款的发放期限大幅延长等，导致买方无法按照房屋买卖合同约定支付购房款。
由此，将可能引发一系列房屋买卖合同纠纷。对此，本文将就实践中存在的此类房屋交易纠纷进行分析，以供参考。
律师观点：
发生上述情形致使买方逾期付款的，买方应向卖方承担违约责任。
律师分析：
第一，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百二十三条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”买卖双方就二手房交易签订房屋买卖合同，约定买方通过向银行申请按揭贷款的方式直接向卖方支付部分购房款。按揭贷款只是买方的一种付款方式，付款义务仍由买方承担，并不免除或减少买方的付款义务。
第二，《民法典》中违约责任的承担一般适用无过错原则，仅少部分规定适用过错原则。所谓无过错原则即一方存在违约行为，即需要向对方承担违约责任，不考虑其主观是否存在过错，除非出现不可抗力这一免责事由。而买卖合同一章或相关司法解释中并无关于此类违约情形应适用过错原则的规定，故应适用无过错原则。
第三，《民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”银行从严评估借款人的还款能力、从严审查贷款资料，只是在房地产调控背景下，对于原有政策规定的严格执行，不属于不可抗力，并不构成免责事由。
可见，若银行基于严格评估、审查导致的迟延放贷，不是买方逾期付款的合法、合理事由，买方因此可能承担违约责任。那么，买卖双方怎么做，才能防范风险，及时止损呢？
律师建议:
（1）对于卖方：
如遇上述情形，部分卖方基于刚需换房，已经与其他房屋的产权人签订房屋买卖合同，若买方不及时支付购房款，将导致卖方在另外的房屋交易中违约。因此，卖方可以要求买方及时支付本应由按揭贷款方式支付的购房款，并要求其承担相应违约责任。此外，上述情形虽不属于不可抗力，但政策收紧也确实情有可原，买卖双方可以根据房屋买卖合同中逾期付款的违约金标准协商调整违约金标准。
（2）对于买方：
房屋交易过程中，买方应当在房地产市场调控大背景下具备相当的警觉性。买方可以与卖方在房屋买卖合同中约定：“以按揭贷款方式支付购房款的，支付时间以银行发放贷款的时间为准”或“如非因买方原因导致银行迟延向卖方发放贷款的，买方不承担违约责任”。以此，避免出现其他意外因素产生法律风险和经济损失。
（3）对于买卖双方：
在国家不断加强对房地产市场的调控力度的大背景下，无论是买方还是卖方，在进行二手房交易的过程中都应当“绷紧弦”，不要想当然地使用格式合同，而应该结合自身及政策因素，提前预测风险，并在房屋买卖合同中进行相应约定，以免产生不必要的争议。