商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（十）| 面积误差纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷，我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（十）面积误差纠纷相关民事裁判观点
一
【公报案例】
购房合同约定实际面积与合同约定面积的误差不超过5％时，按照合同房屋售价结算房价款，但对面积误差超过5％之外如何处理没有约定时，如实际面积小于合同约定面积的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差比超过5%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【案例】：原告长城国际传播有限责任公司与被告北京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷
二
买卖双方当事人在合同中对所购房屋实际面积与合同约定面积大于或小于3%，购房款多退少补的约定，属于双方当事人对房屋面积存在误差情形下对房款的处理方式，属于对价交易的范畴。对于需要退补给购房人的购房款部分，在合同双方没有明确约定多交付的房屋价款不计利息的情况下，出卖人应承担占有、使用资金期间的利息。
【案例】：再审申请人文山光大房地产集团有限公司（原审被告）与被申请人褚某华（原审原告）、王某（原审原告）、褚某琼（原审原告）、朱某某（原审原告）房屋销售合同纠纷【（2018）云民申684号】
三
在合同成立后尚未履行或者尚未完全履行前，当事人双方可以就合同内容进行修改、补充，并在当事人双方协商一致的情况下在原合同内容基础上达成新的变更协议。《商品房购销合同》及《补充协议》于同一天签订，《商品房购销合同》约定按套计价，但《补充协议》变更了《商品房购销合同》中按套计价的规定，出现面积差异时，应按《补充协议》约定的计价方式，计算买受人应当支付的超出面积部分的价款。
【案例】：上诉人胡某、胡某某与被上诉人保山佳龙园房地产开发有限责任公司商品房购销合同纠纷一案【（2016）云05民终84号】
四
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，房屋面积误差比绝对值超过3%的，买受人诉请解除合同，返还已付购房款及利息的，法院予以支持。
【案例】：上诉人易门永德房地产开发有限公司与被上诉人孙某、陆某商品房预售合同纠纷一案【（2016）云04民终355号】
五
购房合同已载明建筑面积包括套内面积和分摊共用面积均是暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准，约定面积的误差不超过暂测建筑面积的正负3%，最终买受人以实测面积交纳房款。总建筑面积在正负3%内，但套内面积减少而分摊共用面积增加的，属于得房率问题，合同中既没有约定，法律也没有明确规定，对于买受人要求退费的主张，法院不予支持。
【案例】：上诉人杨某与被上诉人北京望京新兴产业区综合开发有限公司、原审被告北京金色慧谷物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2016）京03民终4133号】
六
出卖人未依约交付别墅花园的使用面积，属于违约，但已无法实际再划地补偿，因花园用地面积与房屋建筑面积从概念和功能上都存在差异，按土地挂牌出让价作为退还每平方米土地使用面积依据，符合实际情形。针对违约金，由于买受人未举证证明违约对其造成的损失，在无法评估损失的情况下，由法院自由裁量，酌情确定赔偿标准。
【案例】：申诉人李某与被申诉人石林房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案【（2013）昆民再终字第2号】
七
出卖人向买受人赠送的地下室部分属于赠送面积，不属于销售面积，不纳入产权登记面积范围计算面积误差。如买受人所购房屋的实测建筑面积比合同约定面积减少的，有约定从约定，无约定或约定不明的，按法律规定的面积误差处理原则处理。
【案例】：申诉人马某与被申诉人北京荧佳房地产信息咨询有限公司（以下简称荧佳公司）商品房预售合同纠纷一案【（2012）民抗字第54号】