房屋贷款之开发商回购条款

商品房贷款合同中，银行最关心的是如何保障自己的债权清收率，与之息息相关的，则是保证责任条款。为保证自身利益的实现，银行的《个人购房担保借款合同》中往往会做出如下约定：购房者如发生违约情况，将由开发商向银行回购购房者所购房屋，并以回购款优先偿还银行贷款本息。这就是贷款合同中的开发商回购条款。
首先，开发商回购条款的定性，当前对于回购条款的认定，有如下两种意见：一种意见认为回购担保条款实质上是一种保证担保条款，回购担保条款符合保证担保的特征。另一种意见认为，开发商代偿债务的约定只是回购担保条款内容的一部分，对抵押物的处理是回购担保条款的主要内容，回购担保不属于保证，而是三方当事人在房屋按揭贷款合同中预先设定的再买卖约定，即由开发商向银行承诺当购房人不依约偿还按揭借款时由其向购房人买回房屋的承诺，从而使购房合同附上了条件。
但在实践中，对上述条款无论做何种解读，对于回购条款的效力，实际都将流于形式。因在买卖合同中，一般会约定购房人将所购房屋做抵押担保，并办理抵押登记。按照第一种观点理解，作为人保条款，依据《物权法》第176条之规定，在抵押人和债务人同一时，需要在合同中约定优先对抵押人还是保证人行使权利，不约定或约定不明的，则只能对抵押人先行使权利。按照第二种观点理解，回购条款的发生必将伴随对抵押人房屋的买卖。也即在回购条款情况下，无论做何种解释，都需先处置相应抵押物。一旦处置抵押物，虽有约定回购款优先偿还银行贷款本息，但实际上往往受到税收优先权，土地使用权出让金优先权，建设工程价款优先权等法定优先权的挑战，银行权利往往无法得到保障。
签订合同时，实际可以将该类条款转为债权让与条款，更能保护银行权利。具体如何约定，请参阅之后的智仁微信。