业主断供情形下开发商的诉讼策略分析

在商品房买卖交易中，购房人通常会采取向银行申请按揭贷款的方式支付购房款，而在房产证或抵押权登记未办理前，银行会让开发商依据合同为购房人的按揭贷款提供阶段性连带保证责任。此种交易模式下，购房人因逾期还贷形成断供导致开发商承担按揭担保责任的案例层出不穷，尤其是在疫情背景下，业主按揭断供的情形更为普遍。断供发生后，银行通常会选择直接划扣开发商开设的保证金账户或起诉二者承担连带保证责任，此时开发商会面临既要向银行承担还款责任又难以从购房人处追索代偿款项之难题；如合同解除后案涉房屋被另案查封，开发商的处境将更为不利。笔者以业主断供情形下开发商承担阶段性连带保证责任为视角，分析开发商的诉讼策略，以期为其维护自身的合法权益提供思路。
一、业主断供情形下的案涉法律关系‍

开发商、业主、按揭银行三者法律关系图示
业主断供案件涉及开发商、业主、按揭银行三方主体，形成三层法律关系：第一层是开发商和业主之间的房屋买卖合同关系；第二层是业主和按揭银行之间的借贷合同关系和抵押担保关系，在商品房买卖合同中，业主支付首期款，按揭贷款合同缔结时银行会要求业主把交易房产进行抵押权预告登记，其后银行将款项转给开发商作为购房尾款，至此开发商收到交易房产的全部购房款；第三层是开发商和按揭贷款银行之间的担保合同关系，按揭贷款合同缔结时银行会同时要求开发商对按揭贷款向银行承担阶段性连带责任保证，保证期限通常至购房人所购房屋的房地产权证或他项权证正式办理完毕并交由银行保管之日。
二、业主断供情形下开发商面临的法律困境
现行的法律规范中，因业主未能订立按揭贷款合同且商品房买卖合同不能继续履行时，开发商有权解除商品房买卖合同；因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，按揭银行也有权单方解除按揭贷款合同。即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
但是在按揭贷款合同成立且生效，银行放出全部贷款之后，因业主未能按约定履行还款义务导致银行单方解约并要求开发商承担保证责任时，开发商能否解除买卖合同，法律和司法解释并未明确规定，这为相关案件的处理提供了空间。
三、业主断供情形下开发商的诉讼策略
开发商作为阶段性连带责任的保证人，断供情形下银行通常会选择直接执行开发商的保证款项，此时开发商有两种诉讼选择：
（一）解除之诉
即开发商可通过诉讼途径解除与购房人之间签署的《商品房买卖合同》及补充协议。通常在《商品房买卖合同》中会明确约定开发商的单方解除权及追偿权，如“在购房人出现断供连续三期或一年期内达六期，银行因此提前收回全部剩余贷款时开发商有权单方解除相关合同，同时购房人需配合开发商注销购房合同备案并承担由此所产生的全部费用及给开发商造成的损失等违约责任”。通过诉讼解除合同后，开发商可依据生效法律文书从购房款中扣除相应的代偿款项、违约金及诉讼费用后将剩余款项退还给购房人。
从维护开发商利益角度考量，通过解除合同之诉追究借款人违约责任是非常有利的选择，开发商解约的执行成本低、主导空间大，能对案件的进度很好地把控，最大限度解决断供带来的不利影响；且在房价市场升值的情况下，开发商在合同解除收回房屋后可另行出卖获取利润，保障自身利益。但需注意，由于现行法律规范未明确规定和实务操作的差异性，开发商的解约诉请可能不被法院认可。
（二）追偿之诉
即开发商可通过诉讼途径要求购房人直接偿还代偿费用并按合同约定支付相关违约金。开发商提起追偿之诉一般是在面临市场经济下行，房屋贬值或购房人仍具备履约能力的情形下，开发商想继续履行合同维护自身利益。但实践中追偿之诉更多是在解除之诉无法实施时的备选方案，包括《商品房买卖合同》及补充协议未约定开发商承担保证责任后享有解除权或协议项下房屋权属转移登记手续已经办理完毕等情形。
通常而言，业主断供意味着其经济状况较差，追偿权之诉即便胜诉，执行回款的可能性也较低，还会产生如开发商追偿的债权是否具有优先性、法院以违约金约定过高不予支持等问题。此外现行的预查封制度中购房人的其它债权人可就预售商品房向司法机关申请预查封，购房人如无其它可偿还财产且所购商品房已被其它债权人预查封，且查封金额大于房屋价值的，开发商则难以追回上述代偿款项，甚至引发“房钱两空”的风险。
四、司法机关对开发商解约权所持态度
在现行法律、司法解释没有明文规定的情况下，不同法院对业主断供时开发商是否具有解约权的问题存在不同的态度，大致有两种审判思路：
（一）确认解约条款有效，开发商可解除合同
双方合同中对解约权有明确约定的情况下，法院不会轻易否定相关条款的真实性和有效性，此种审判思路下法院对解约条款效力肯定的同时还会对业主采用霸王条款、格式条款进行抗辩造成不利影响。
裁判观点一：对于解约条款的效力，《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
裁判观点二：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及被告与第三人银行签订的《个人住房贷款合同》，原告对贷款提供阶段性连带保证的担保条款，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定合同合法有效，合同应当履行。因被告未按上述合同约定履行约定义务，已构成根本性违约，原告和第三人要求被告按合同约定承担违约责任，符合法律规定，现原告、第三人均要求解除与被告订立的合同，予以支持。
《商品房买卖合同司法解释》的内在立法逻辑中将商品房买卖合同与按揭贷款合同关联看待，认为商品房买卖合同是按揭贷款合同产生的前提，二者不应割裂处理。上述裁判观点中法院也贯彻了该观点，在尊重当事人意思自治，不轻易否定民事合同效力的基础上，还体现了权利和义务的统一性，即开发商之所以与业主约定断供解约等条款，是因为其在按揭贷款合同中，需要为业主向按揭银行承担阶段性连带保证责任，因此相关条款并不满足格式条款中“免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等无效标准。
（二）以格式条款加重业主责任为由确认解约条款无效
开发商的断供解约权往往来源于其自制的格式条款，使得部分法院以相关格式条款加重业主责任为由否定其效力。
裁判观点一：《合同补充协议书》是原告提供的格式条款，属于限制被告责任的条款，原告作为格式条款的提供方，加重了被告的责任，且没有证据证明原告已经尽到合理的提醒并说明义务，该格式条款中加重被告责任的部分应为无效。双方在合同签订后，被告通过银行按揭贷款方式将购房款向原告支付完毕，进行了预售商品抵押权预告登记，双方对房屋买卖的主要权利义务已按照约定履行完毕，不存在解除买卖合同的法定情形。
裁判观点二：开发商通过单方面制定的格式条款，主张其在商品房买卖交易完成后，仅因业主不履行对按揭银行的还款义务而解除商品房买卖合同，明显加重了业主的责任，相关格式条款应属无效。
此种情况会使得开发商陷入不利境地，且在断供解约条款被认定无效后，开发商还可能面临业主提起反诉要求及时办证交房等风险。
五、业主断供情形下开发商规避风险的建议
（一）完善相关合同，事前防控风险
在《商品房买卖合同》及《按揭担保协议》的签订中，可明确约定或争取如下条款：1.如购房人出现断供情形，银行因此提前收回全部剩余贷款时开发商享有单方解除权及追偿权；2.合同解除后购房人需配合开发商注销购房合同备案并承担由此所产生的全部费用及给开发商造成的损失；3.开发商有权从购房人支付的首付款中直接扣除购房人欠付银行的贷款本息、罚金、违约金等各项费用后退还购房人；4.银行负责办理抵押权预告登记及正式抵押登记的手续，如因银行原因导致使开发商无法脱保的，同意免除开发商的连带保证责任；5.开发商阶段性担保责任的期间至预抵押登记办理完毕即结束；6.发生断供纠纷时银行应尽到配合处理义务，银行获得房产处置优先顺位时需最大限度保障开发商的合法权益。
（二）与银行和法院积极沟通，提高维权效率
在确认业主断供的情况下，开发商要保持与银行、法院积极沟通，对及时确认损失、发起维权、调整诉讼策略具有重要意义。银行方面，开发商可与银行构建信息分享机制，掌握断供纠纷主动权：一方面及时向银行确认断供事实，获得诸如催款通知、扣款凭证等证据材料，为解约之诉做好准备；另一方面，及时向银行确认其应承担的具体担保数额，并尽快扣款、提供扣款证明，由此确认最终需要追偿的金额及申请查封的价值。法院方面，开发商有必要保持与法院的良好沟通，如相关诉讼请求不符合法律规定或与其所在地法院的裁判取向不一致，法院通常会通过庭前释明的方式说明其观点，并询问开发商是否变更诉讼请求。在此情况下，开发商根据法院的反馈和银行的工作进度，可及时有效地调整诉讼策略、提高维权效率。
（三）及时诉讼保全，维护自身权益
无论是提起解除合同之诉，还是提起追偿之诉，对于尚未采取查封措施或查封次数较少的涉案房屋，开发商在提起诉讼时，都应积极采取保全措施，争取成为首封法院。采取保全措施后，开发商可以防止购房人恶意再行转让涉案房屋并且在作为首封债权人的情形下，开发商亦可掌握房屋处置的主动权。
结语：断供情形下开发商的诉讼策略应具体案件具体分析，不同的诉讼方案将会带来不同的诉讼效益。开发商在实践中应依据实际情况选择最有利于自身的诉讼策略，最大程度地维护自身的合法权益。