业主拒交物业费的那些事儿

2023 前言
近年来，业主与物业服务企业的纠纷时常被报道，有关物业费的纠纷也越来越多，有些业主因房屋问题或物业服务达不到标准等原因拒交物业费而被起诉，而随着管理成本的上涨，物业公司也承担了巨大经济压力，导致服务质量难以得到提高。那么业主是否有权拒交物业费呢？
业主拒绝缴纳物业费的主要原因有以下几点
1、商品房交付时存在质量问题，迟迟得不到解决
业主常常认为物业与开发商是一家企业，应该解决房屋质量问题。而从法律角度讲物业公司与业主之间是物业服务关系，而商品房交付时存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事法律主体，如果房子存在质量问题，应该寻求开发商解决，而不是物业公司。业主不能将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此拒缴物业费。
2、业主认为自己没有收房也没有入住，不应该缴纳物业费
小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，业主应当自房屋达到交付条件，收到开发商交房通知之日起缴纳物业费，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。
3、业主认为物业服务达不达标
物业服务是一个连续性的，动态的过程涉及全体业主和整个小区的公共利益，在业主不能提供足够证据证明物业服务存在重大瑕疵的情况下，按照诚实信用、等价有偿的原则，物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理费用。相反，业主正常缴纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不缴纳物业费，会造成物业公司经济负担过重，难以维持并提高服务标准，最终导致业主利益受损。
4、房子出租了应该由承租人缴费
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，如与承租人有约定，从其约定，但如果承租人未缴纳，业主应当承担连带缴纳责任。
法条链接
1、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
2、《西安市物业服务收费管理办法》第十九条 业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
4、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
5、《物业管理条例》第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
律师意见
1、关于商品房交付时存在质量问题或认为自己没有收房而拒缴物业费的问题。房屋质量问题和是否收房属于业主和开发商之间的商品房买卖合同法律关系，而物业服务企业与业主属于物业服务合同法律关系，如因房屋质量存在问题，业主可与开发商协商解决或通过法律途径维权，但不可将二者混淆，以房屋质量问题或未收房为由而拒绝缴纳物业费。
2、关于业主认为物业服务不达标而拒缴物业服务费的问题。物业服务具有公共性，涉及小区的各个方面，不能以自己未入住或者仅凭一时的局部情况认为物业服务达不到标准，而拒缴物业费，否则不仅不能得到法院支持还可能支付迟延履行的滞纳金，业主如认为物业公司服务不到位，可以与物业公司协商、督促其整改，也可以固定证据，在拒缴物业费用后物业起诉业主时作为抗辩依据。
3、那么业主可以因物业服务不达标而请求物业费打折或减免吗？
依据《中华人民共和国价格法》第六条规定：“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。”《陕西省物业服务管理条例》第七十二条规定：“物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则，依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务的收费标准和形式，由业主与物业服务人依照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定。”《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”因此物业服务企业对物业费有自主定价权，收费标准由物业服务企业和业主在《物业服务合同》中约定，对双方具有法律约束力，如业主认为物业服务企业服务达不到标准可请求物业服务企业依据合同约定承担违约责任或对其损失进行赔偿，但不可要求对物业费进行打折或减免。