浅析“借名买房”之风险

“借名买房”，是近年来房地产市场的一大活跃话题。购房人为规避限购政策、贷款限制，或为减少税费、隐匿房产、简化手续、享受优惠政策等各种原因，借用亲友之名义购买房屋，自己实际出资并占有使用房屋，从而导致房屋法律权属与事实权属相分离的客观情形。多数情况下，借名人与出名人恪守诚实信用原则，正常的借名买房行为确能实现各方目的，促进市场经济运行并被法律认可。但不少情况下，借名人与出名人未充分了解相关法规或出于不正当目的，导致借名买房行为存在巨大风险并引发一系列社会问题。据公开数据统计，仅2020年全国法院公开的裁判中涉及借名买房的纠纷就多达3000多起，究其原因主要有以下几类：出名人见利忘义，看到房屋市值陡增不愿依约向借名人过户;出名人因民事或刑事涉诉，房产被法院查封执行;出名人私下将房产出让给第三人获利;出名人的配偶、继承权人或其他权利人不承认借名事实;房屋因政策原因无法过户至借名人等。
在现行法律对借名买房行为并未作出系统性规定下，笔者结合近期相关判例及学术文章，对借名买房中借名人的相关风险作以下分析。
一借名买房合同被确认无效，房产无法过户至借名人
从签订借名买房合同时借名人的目的进行分类，包括但不限于以下四类，其中第二类在司法实践中仍存在争议，后两类因借名人与出名人存在明显恶意串通损害社会利益、违反公序良俗、违反法律的强制性规定不被法律认可，借名合同归于无效，借名人仅能要求出名人返还购房款及相应款项、赔偿部分房产增值金额，但无权要求出名人将房产过户至自身名下。
1、基于合法目的
借名人为保护个人隐私或为了享受出名人所在的特定群体享有的购房优惠政策(非政策性住房，如企业内部优惠购房资格)，与出名人签订借名购房合同，为基于合法目的。该类合同属双方意思自治范畴，并未损害第三人利益，不违反法律法规作出的强制性规范，合同有效。
2、为规避房产限购政策
借名人因不符合当前拟购房产的政策、法规条件，借用符合限购政策的出名人的购房资格，与出名人签订借名买房协议。单从正当性与否判断，借名人利用民事自治范畴绕过限购政策，使本无购房资格的自己能够以市场价出资“购买”并实际占有使用房产，因该行为存在一定的不正当性，对该类借名合同的有效性认定在司法实践中仍存在较大争议。
第一种处理方式，承认此类情形下借名买房合同的效力。理由为限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，并非《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。该条中的强制性规定指的是效力性强制性规定，非法律和行政法规的管理性强制性规定，且除国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价让快上涨化通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》这两条管理性强制性规范外，各地地方政府出台的不断调整的限购政策均够不上法律、行政法规的级别。其次，根据《民法典》第一百五十四条，需要判断借名人与出名人是否构成恶意串通。当借名人借名行为在不存在恶意转移财产、逃避债务履行的前提下，占用了出名人的购房资格，出名人因此失去了相应资格，借名行为并未减损其他购房者的购房资格和机会。在借名人不具备办理房屋过户的条件时，借名人虽享有请求出名人向自己过户房产的债权请求权但无履行可能;当过户条件具备，双方完成房产过户时，也未违反限购政策，未减损他人利益。综上，此类情形在前几年的法院裁判中一般认为借名买房合同有效。
第二种处理方式，否定借名买房合同的效力。近年来，这样的处理情况逐渐增多，如在【(2020)最高法民再328号】案件中，最高院在认定借名人已有两套住房的情况下借名买房规避国家限购政策的行为属违背公序良俗，认定借名买房合同无效。可以预见的是，该判决的出现将使得此类借名买房合同的有效性判定，基于不同的事实基础产生发生更加细致的不同认定，值得我们继续关注。
3、为低价购买政策性住房
借名人借名购买本无资格购买的经济适用房等政策性住房的，因政策性住房大多为保障经济条件较差的购房者及特定购房人群有房可住，政策限定了套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应。对该类房产的购买资格有着特殊要求和严格的审查公示程序。若允许借名买房行为能发生在政策性住房买卖中，将极大扰乱政策性住房申报、购买秩序。实践中，特别针对经济适用房的申报购买，即使在价格已经明显低于市场价的情况下，仍有不少经济条件较差的购房者没有能力购买经适房。若承认该类房产借名购买合同的有效性，则定会存在有资格购买经适房的购房人将购房资格“出售”给他人套现的现象，最终将使得经适房等政策性保障性住房没有保障到政策指向人群，反而给炒房客留下了操作空间，架空政策性住房政策。故无论从借名购买此类房产合同构成恶意串通损害他人利益，还是从违背公序良俗的角度，均应当认定为无效。
4、基于非法目的
债务人为隐匿、转移财产逃避债务或其他非法目的，与他人订立的借名买房合同，无论引用《民法典》第一百五十三条还是第一百五十四条，均应当认定为无效。
二出名人反悔或出名人之继承权人不认可借名买房协议
在借名买房合同有效的前提下，借名人基于对出名人亲戚、朋友关系的信任，亦或有手握有效合同的底气，可能会觉得高枕无忧，认为在理想情况下一旦满足约定的房屋过户条件，出名人就会依约过户房产，届时若有纠纷还有民事诉讼这一措施兜底。
根据我国物权公示原则，不动产所有权采用登记主义，即不动产权属证明载明的所有权人即为不动产权所有人。借名买房合同中，借名人仅享有要求出名人在满足约定条件的情况下向自己过户房产的请求权，该请求权不具有物权效力，在房产未实际过户至借名人名下时，若出名人因房产价值飞涨等原因拒绝过户，或出名人之继承权人不认可借名买房合同时，借名人诉至法院的诉请也只能是要求出名人依借名买房合同约定完成过户义务，而不能是请求法院确认自己对房产享有物权。
司法实践中，法院是否支持借名人要求出名人将房产过户的诉请，在审查借名合同真实性、有效性之外，还需审查诸多事项。特别针对房产的实际出资情况、实际贷款还款主体、实际占有使用人、权属登记证书持有人、物业费缴纳主体等信息由各诉讼主体分别就主张进行举证。借名人除出具书面借名买房合同外，还应证明房款及贷款均由自己支付并尽力收集自身缴纳物业费、水电气费的相关凭据以证明自身为房产的实际占有使用人。在某案例中，借名人与出名人未达成书面借名买房合同，且虽借名人举证证明购房款及贷款均由自己支付，但无法举证房产由自己占有使用，反而由出名人出具了相关证据证明自己从交房到庭审之日一直占有使用房产，法院最终判决双方构成民间借贷关系，而不认可借名买房的合同关系。
三 房产由第三人善意取得，借名人请求返还困难
因债权具有非公示性，且现行法规政策下不动产登记部门没有也不应当有关于房产借名人这一可能提示到第三人购房人的异议登记。第三人基于物权的公示效力，因信任房屋不动产登记簿中关于物权归属的记载，与房屋名义所有权人签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权。从保护买卖安全的角度出发，也不应该对因信任物权登记状况而受让房产的相对人强加过多的审查责任。此后，发觉房产已被出名人转让的借名人诉请法院确认涉案房屋买卖合同无效并要求善意第三人返还的，将不会得到法院支持。所以，在借名买房合同中，应尽量将出名人在满足过户条件下拒绝或迟延履行过户义务、将房屋出让给第三人等违约情形的违约责任约定清楚。
四 因出名人涉案涉诉，房产被查封，借名人阻却执行存在困难
纵然借名合同签订时，出名人的信用状况和财务状况可能较好，但自签订起至借名买房合同满足房屋过户条件可能长达数年之久，期间借名人无法完成房产过户，权利实则处于不安状态。若该时间内借名人财务、信用情况恶化以致涉及民事诉讼甚至刑事诉讼，导致房屋被查封及拍卖，借名人以自身才是房屋实际所有权人为由提出执行异议存在较大难度。
2019年8月6日最高院就《全国法院民商事审判工作会议纪要》(征求意见稿)向全社会公开征求意见，其中第119条正是讨论借名买房是否可以排除执行。该条原文：在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。另一种观点：不予支持。兴许是争议过大，2019年11月8日九民纪要正式发布时，删除了上述规定，即最高院对借名买房在满足相关条件下是否能排除执行既不肯定亦不否定，留给了各地法院一定的自由裁量权，以致司法实践中目前仍存在较大争议。诸如广东、安徽高院规定，在认定借名买房关系成立的基础上，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，为保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的，可以排除执行。但大部分地区法院目前仍对此情形下的执行异议持否定态度。争议存在的原因，为传统“否定说”与新露头角的“肯定说”在执行异议中，对于案外人主张的权利与登记外观不一致的情形下应当依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十五条、《民法典》物权编相关内容还是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定有分歧，在此不再详细论述，有待最高院进一步明确裁判观点。
因此，在满足前述借名买房合同认定为有效、借名人能够充分证明自身为房产实际产权人和使用人，且无证据证明借名人的执行异议有恶意串通损害债权人利益的情况下，现行司法实践中，借名人的执行异议在某些地区法院存在小概率被支持的可能。
综上所述，买房作为寻常百姓家庭的重大决策应当慎之又慎，借名人应当基于合法目的与出名人订立书面借名买房合同，详细约定双方权利义务，依约及时履行房款及贷款的出资义务并实际占有使用房屋。借名人还应注意保留书面证据材料，在房屋满足过户条件时积极要求出名人履行过户义务。为防止出名人拒不履行过户义务导致的巨大损失，建议在借名合同中约定明确的违约情形及较高的违约责任，最大可能规避纠纷及风险。