【房屋买卖】二手房买卖的主要特点

前言
房产商出售商品房与购房者之间形成的商品房买卖合同关系，一般被称为一手房买卖。与此比较，二手房买卖也具有一些相同的特点，如：需要签订书面的房屋买卖合同，需要办理房屋交付手续并办理产权转移登记等。但两者也存在一些区别，这是二手房买卖的主要特点：
一、二手房买卖通常是现房买卖，房屋无法交付的风险较小
目前，我国的新建商品房一般是期房预售，由于“烂尾楼”现象的存在，所以存在难以交付的风险，这是房产商与购房者之间发生纠纷的常见情况。而二手房买卖标的物通常是现房，双方可以采取现场看房的方式进行确认，买受人对房屋的面积、结构、装修状况及周边环境、配套设施等会有比较清楚的了解，所以一般不会发生无法交付的情况，除非卖方不履约，买方可以要求其承担违约责任。但在一些特殊情况，二手房买卖也存在一定的风险，如交易标的物是在限制交易期内的经济适用住房或共有产权房、未取得其他共有人同意转让的共有性质房屋、未依法取得房屋所有权证或土地使用权证的房屋（如“小产权房”）等，即使签订二手房买卖合同，也存在无法办理产权转移登记、合同无效的情况。此外，存在一种现实中常见的特殊情况，购房者从房产商处购得的商品房后，在办理产权证之前，又与第三人签约将该房屋转让给第三人，要求房产商直接向该第三人交付房屋并办理产权转移登记手续。如果房产商同意并协助办证，相当于购房者将合同权利义务整体转让给该第三人，还是属于“一手房买卖”；如果房产商不同意或无法直接办证，需要房产商先与购房者办理产权转移登记，再由购房者与第三人办理产权转移登记，后者属于“二手房买卖”。
二、二手房买卖受政策影响较大，不确定的因素较多
由于二手房的来源不同，所以有些房屋是否能上市受政策影响较大。如《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年建设部令第69号发布）第5条规定：已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据该办法第6条规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请。经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，才能由买卖当事人向申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。此外，有些省市也制定了相应的管理办法，如：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》（政府令〔1999〕40号）、《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（四川省人民政府令第130号发布）。已购公有住房的土地性质一般属于国有划拨性质，出售已购公有住房时，相关方需要补缴土地出让金，土地出让金的金额标准依当年购房价格的不同而不同。如在北京等地，存在很多“央产房”，即中央在京单位已购公有住房。“央产房”上市交易，需要满足一些基本条件。其上市交易需要办理规定的审批手续，相对比较复杂。“央产房”上市交易需要符合《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改〔2003〕165号）、《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改〔2012〕29号）等规定要求。此外，有些土地原来属于国有划拨的教学、科研用地性质，尤其是在2000年前后，高校扩招后新建了一批大学城、高教园区等，其中有一些国有划拨的土地用于建造教师宿舍或公寓。在此前房屋所有权与土地使用权分开办证的阶段，有些房屋可以办理房屋所有权证书，但没有办理土地使用权证书。这些房屋受限无法上市交易，对其如何处理存在一定的争议。二手房价格评估与税费缴纳也受较多的政策性影响。所以，买卖特殊类型的二手房时，需要特别注意：能否上市交易、需要办理哪些手续、土地是出让还是划拨性质、是否需要补缴土地出让金或需要缴纳的税费情况等。
三、二手房买卖中出卖人的附随义务与房产商作为商品房出卖人的附随义务明显不同
在一手房买卖中，房产商的主要义务是按时交付符合质量要求的房屋，其附随义务是协助购房者办理房屋所有权登记，在向购房者交付房屋的同时还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
在二手房买卖中，出卖人除了按时交付约定的房屋外，也要协助买受人办理产权转移登记，但一般不需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其附随义务中一般还有：移交室内设施设备与办理原户口迁移。除了白坯房外，室内一般有一些设施设备，如家电、家具、厨具等。有些买受人就是因为看上二手房内的装修，才决定购买的，这些设施设备一般也折价计算在总的房价中。如果，出卖人提出要搬走现有的部分设施设备，一般在计算房价中会适当减少。所以，建议二手房买卖双方当事人将留下一起移交的室内设施设备具体写明作为合同附件，最好是拍照留存，这样比较明确，不容易产生纠纷。此外，如果房屋是原所有权人实际居住生活的，往往会将户口登记在该房屋内。如果原所有权迟迟不迁出该房屋内登记的户口，将影响买受人将其户口迁入。尤其是学区房买卖中，这是重要的影响因素，可能会决定买受人的子女能否入读该学区内的名校。所以，如果涉及学区房买卖，建议应在合同中写明户口迁移的时间及不按时迁出的违约责任。二手房买卖中涉及较多的税费与中介费用承担，这是双方可以协商承担的。如增值税、契税、中介费用可以由一方承担或双方共同承担，个人所得税一般是卖方承担。
四、二手房买卖中存在标的物权利瑕疵的情况较多
一手房买卖中可能存在的标的物权利瑕疵主要是房产商已经将房屋办理抵押，导致无法办理产权登记手续。
二手房买卖中可能存在的标的物权利瑕疵的情形较多，除了已办理抵押外，还可能存在已设立居住权、已出租或被法院查封的情形。按照《民法典》第406条规定，设立抵押的房屋也可以转让，但抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。办理抵押贷款还没有还清的房屋也可以办理“带押过户”，很多银行已经开办此业务。所以，设立抵押权已经不是房屋转让的主要限制因素，不需要先办理解押才能转让。但如果在住宅上已经设立居住权，将会实质影响到买受人的使用权，所以买受人一般会要求出卖人先办理居住权注销登记，或者出卖人将设立居住权期间的价值在房价中作相应减除。如果采取居住权有偿设立形式，买受人也可以要求收取此后的房屋使用费用。房屋已出租的情况处理相对简单，因为按照“买卖不破租赁”原则，买受人要继续履行租赁合同所以可以要求收取此后的房租，或要求者出卖人与承租人协商提前解除租赁合同后才转让。买受人需要注意的是：出卖人应提前将出售房屋的情况告知承租人，承租人有权行使优先购买权。因为办理产权转移登记时需要缴纳较多税费的原因，在二手房买卖中经常出现“阴阳合同”的情况；因为房屋涨价或其他原因的影响，出现“一房多卖”情况也较多。对于购房者来说，需要注意其中的风险。