不容错过的存量房100问（签约篇）

观众旁友们大家好！ 从今天起，微法苑的周四轻知识板块，将为大家推出一个相当干货的系列！铛铛铛，星瀚房产天团的《存量房100问》面世啦！近几期，我们将会围绕着大家的买房、卖房、租房等一系列交易，覆盖签约、定金、找中介、过户等全套细节问题，致力于成为你最贴心的房产小助手！
1 什么是不动产登记？
2015年3月1日，《不动产登记条例》正式施行。根据条例，不动产登记是不动产登记机构依法将土地、海域及房屋、林木等不动产权利归属和其他法定事项记载到不动产登记簿上的行为。
2 不动产登记与房地产登记有什么关系？
不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合由不动产登记部门承担，核发统一的不动产权证书。不动产登记实施后，原房地产登记调整为不动产登记，办理流程和要求基本不变。
3 不动产统一登记前，已取得的《上海市房地产权证》是否仍有效？
有效。按照“不变不换”的原则，实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换。
4《不动产权证书》记载的主要内容有哪些？
《不动产权证书》主要记载权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等信息。
5《不动产权证书》上的使用期限是什么含义？
《不动产权证书》上所载的使用期限是指国有建设用地使用权的期限，使用权人在该期限内依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但法律对于如何续期、续期是否产生费用等问题并无具体规定。目前，针对部分住宅建设用地使用权到期的处理问题，国土资源部和住建部会商后提出，按照“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续，未来有待出台法律对续期问题做出进一步安排。
6《不动产权证书》可以加载密码吗？
《不动产权证书》默认不加载密码。权利人为自然人的，持证人如需要可申请加载密码。
7 配套商品房（动迁安置房）上市交易有什么限制条件吗？
配套商品房（动迁安置房）需满3年后才能上市交易，判断年限的标准为：小产证自登记之日起满3年、或者大产证自登记之日起且征收补偿协议签署之日起同时满3年。
8 动迁安置房不足上市年限，还能不能签买卖合同？
可以。动迁安置房限期上市的规定，是指交易双方在规定期限内，不得申请办理动迁安置房的转移登记手续，并不影响买卖合同本身的效力，因此动迁安置房不足上市年限，是可以签订买卖合同的。需要指出，目前登记部门认定动迁安置房满3年，以买卖合同办理网上备案作为判断标准，如果未满3年办理签订网签合同的，登记部门将不予受理该房屋的转移登记手续。
9 售后公房对外出售前，需要征得同住成年人的同意吗？
2003年以前，售后公房上市交易，均需要取得已购公房参加房改购房时的同住成年人的书面同意，其需要在买卖合同示范文本附件五中明确表示同意并签字。2003年以后，房地产登记部门不再对同住成年人签字进行形式审查，产权人出售售后公房也不再以同住成年人同意作为过户的前置条件。
10 房屋上存在抵押，能否进行交易？
房屋上存在抵押，不影响交易双方签订买卖合同的效力。不过，卖方应在该房屋申请办理过户手续前，先行清偿该抵押所担保的债务余额，并注销抵押登记。未注销前，登记部门无法完成该房屋的过户登记。
11 买方如何识别房屋上是否存在抵押？
买方在购房前，可要求卖方向房屋所在地不动产登记部门申请查询、复制其不动产登记资料，查看该房屋上的抵押登记情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等内容，据此结合卖方提供的相关资料（若有）及陈述，综合判断该抵押登记对交易可能产生的风险。
12 房屋上的限制交易情形一般分为哪几类？
一般分为查封登记和文件登记。第一类是查封登记，系有关部门对不动产依法实施财产保全而进行的登记，根据实施部门的不同，可分为司法查封和行政查封；第二类是文件登记，常见的是行政执法机构对损害房屋承重结构、附有违法建筑的认定。
13 查封对二手房交易有什么影响？
房屋一旦被司法查封或行政查封，将限制该房屋正常交易，主要表现在两个方面：1、房屋如房屋被实施查封措施，将无法正常办理网上买卖合同的签约备案；2、买卖合同签订后，如被实施查封，将无法申请二手房转移登记手续，如查封系在登记部门受理二手房转移登记后、完成转移登记前实施的，登记部门将不予办理该转移登记。
14 如何查询二手房是否存在查封等限制交易信息？
买方在购房前，可要求卖方向房屋所在地不动产登记部门申请查询、复制其不动产登记资料，查看该房屋上的权利限制（查封）信息，包括查封的类型、实施查封登记的主体、限制文号等内容，并据此向有关司法机关、行政机关进一步核实，了解权利限制的具体原因。
15 购买带租约的二手房，签约前需要注意啥？
需注意以下事项：1、要求房东出示租赁合同、了解租金标准、租期等具体内容；2、通过现场踏勘、向租客核实等方式尽可能详细了解租赁合同的履行情况，包括是否存在转租、租金支付（预付）情况、保证金金额是否有变更、房屋有无添附或违建、家具家电清单是否与租赁合同一致等；2、房东确认交易事项是否通知租客，并取得租客放弃优先购买权的声明； 4、在与房东磋商合同条款时，应当对租金、保证金等结算时间进一步明确。
16 购买未办理小产证的二手房，有何风险？
实践中，由于开发商逾期办理商品房初始登记（大产证），导致小业主无法办理小产证的情形屡见不鲜。购房人向小业主购买此类二手房，通常有两种方式：1、由小业主与开发商办理退房手续，并由购房人直接与开发商订立商品房买卖合同，该操作方式需开发商全程配合；2、与小业主签订非网上备案版的买卖合同，待小业主取得小产证后，签订网上备案版的买卖合同并办理二手房转移登记。
17 房东对房屋结构曾进行改动，可以签订买卖合同吗？
房东对房屋结构改动，一般不影响交易双方订立买卖合同。不过，若改动影响房屋承重结构的，可能被房地产行政执法机构认定损害房屋承重结构并要求整改。一旦房地产行政执法机构将损害房屋承重结构的认定书提交不动产登记部门进行文件登记，将限制该房屋办理不动产转移登记手续。