5月1日起，你的房屋或被悄悄卖掉！

3月25日，西安市自然资源和规划局发布《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》，其中的“新规”备受关注——西安市不动产登记“不再审查婚姻关系” 。
有过房屋过户登记经验的人都知道，截至目前，办理房屋产权登记或变更产权登记，不但需要提供婚姻历史证明或未婚证明等材料，还需要已婚者（包括离异）配偶/原配偶共同到场签字办理，否则不予登记，我们称之为需要进行“婚姻关系审查”。
但如今，这一实施多年的婚姻关系审查标准为什么修改了？
以往的产权登记需要的材料多，程序复杂，给登记申请人带来诸多不便。
申请人无法提供婚姻情况证明，房屋不能变更登记；申请人离婚多年，原配偶无法到场，房屋不能变更登记；双方离婚后一方拒不配合过户登记，法院执行难；申请人无法及时处置房屋，被法院查封或拍卖......
“新规”的施行，在优化不动产登记审查婚姻关系的同时，将申请人的上述问题一并加以解决。
-1-“公告”说了些什么？
公告虽然仅有寥寥数条，却囊括了房屋登记的所有情况，总结来看主要分以下两个方面：
一是不再审查婚姻关系的情况
1. 取得房屋申请登记，只审查交易文件（如商品房买卖合同、二手房买卖合同、赠与合同、拆迁安置协议等）签名，不审查婚姻状况；
2. 抵押、出售、赠与房屋申请登记，不审查婚姻关系，只看交易文件签名；
二是仍需审查婚姻关系的情况：
1. 通过继承或受遗赠方式取得房屋所有权，但是继承或受遗赠未办理公证；
2. 因为结婚或离婚，需要将房屋产权变更登记为双方或一方所有。
-2-“新规”实施后，会有哪些变化？
不再审查婚姻关系这一新规的实施，带给申请人最直观的感受就是“便民”，再也不用因为“婚姻关系证明”而往返各个部门，更深远的影响则是在房屋处置层面，可不受（原）配偶签字的约束，顺利实现房屋过户。但往往因为步骤的简化，风险随之而来。
-3-“新规”实施后，会遇到哪些风险？
这样一项便民举措，在“便民”的同时，其实存在很多隐性风险：
风险1
婚前一方名义按揭购买的房屋，婚后夫妻共同还贷，购买方处置房屋时不需要配偶签字同意。
风险2
婚后夫妻共同出资购买房屋，登记在一方名下，登记名字的一方可不经配偶同意处置房屋。
风险3
只要房屋登记在一人名下，该房屋登记人只需作出承诺房屋归其一人所有即可擅自处分。
-4-面对风险应如何应对
“新规”实施后，这些风险将陆续浮出水面，在新规施行前能够做到风险防范当然最好，如果是在新规实施后购买的房屋，那么你需要准备好以下动作：
1. 共同签字
夫妻双方共同购买房屋的，应当直接以夫妻双方名义签订购房合同，并载明共有，从源头上避免产生不必要的纠纷。
2. 申请加名
无论是全款购房还是按揭购房，如果配偶或银行同意，可做申请加名登记，避免一方擅自处分房屋。
3. 及时查询
如婚姻关系出现裂痕，为防止一方擅自购置、隐匿房产，可以定期前往不动产登记信息档案查询窗口查询夫妻双方名下房屋登记情况。
4. 提起诉讼
一种情况为婚内发现配偶擅自处分房产，那么另一方可以无权处分为由进行追索；
一种情况为离婚后发现原配偶隐藏、转移、变卖房产，可以向法院请求再次分割夫妻共同财产。
-5-“公告”实施前后该如何衔接？
尽管新规存在风险，但“公告”实施时间是确定的，就在5月1日，从公告发布到正式实施，房屋登记可按下面方式处理：
5月1日前，如房屋登记在夫妻一方名下，可提出申请登记为夫妻共有；
5月1日后，严格按照交易文件登记房屋信息；
加名登记，房屋已经登记在夫妻一方名下，可凭借婚姻关系材料，申请加名登记；
申请房屋加名、减名、份额变更免征契税。
目前，全国已有多个城市实施了优化不动产登记婚姻关系审查的公告，未来，这项“新规”会逐渐在陕西地区陆续实施。
在政府不动产登记服务高效便民的同时，人们应当加强对夫妻共同财产的自我保护，房屋作为家庭重要的财产，在结婚前或购买时一定要做好相应的规划或筹划。
婚姻需要经营，财富需要规划，事后的诉讼救济远不如事先的未雨绸缪！