二手房交易中原房主不迁户口怎么办？

案情简介
2016年4月，原告曲某与被告李某签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有位于昆明市北市区的房屋出售给原告，总价款为人民币152万元。合同中约定，被告应自房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口的迁出手续，如因被告自身原因未能如期将房屋相关的户口迁出，自期限届满之次日起，被告每日应按照原告支付的全部房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并于2016年6月办理完毕权属转移登记。关于户口迁出的问题，被告以各种理由拖延一直未迁出，故原告诉至法院，要求被告将户口迁出诉争房屋，并向原告支付违约金52600元。
法院判决
法院认为，本案中原告已依约支付了购房款并取得了房屋所有权证，被告未依约将相关的户籍从涉诉房屋内迁出，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任，法院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为4万元。关于户口迁出的诉请，因户口迁出事宜，不属于民事法院主管范畴，原告的该项诉请，法院不予支持。
一审判决下达后原告曲某不服，向二审法院提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
律师提示
二手房交易过户完成后，原房主迟迟不将户口迁出的情形时常出现。因现行法律和政策的空白，购房人对此是处于不利地位的，因为户口迁出涉及公安机关的行政职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院的的管辖范围，法院不会受理；另外，公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁移手续，无法强制将原房主的户口迁出。鉴于此，对于购房人来说，最好的方式就是事先约定原房主不依约迁出户口的违约责任，通过追究原房主的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。
对于该问题，笔者给购房人提出以下几点建议：
1. 必要时核查交易房产的户籍登记情况
在签订合同前，要事先了解交易房产的户口情况。如有必要，应当要求房主带上房产证原件及身份证原件，到房屋所在地的派出所核实户籍登记情况。
2. 明确户籍迁出时间及违约责任
必须在合同中明确户籍迁出的时限及违约责任条款，以此敦促卖房人严格履行合同。一旦出现延期履行或不履行的情况，购房人可依约要求承担违约责任，以免无法追究违约责任或者无法证明违约损失。
3. 户口不迁出则解约
可以在合同中附解除条件，约定“若发生卖房人最终不能将户口迁出的情形，则购房人有权单方面解除合同，且购房人已支付的购房款，卖房人应当全额退还”，以此来保障购房人的权益。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。