借名买房，房价跌了咋办

什么是借名买房？
借名买房，既是一个房地产术语，也是一个法律术语：他是已经出现在法院文件和判决中的术语，有些地方有专门对借名买房的规定。
借名买房在房地产行业，也有“房屋代持”、“房票” 等说法。
借名买房，具体来说，就是指买家这一方，一个人出钱，以另一个人的名义买房：有出资人，有代持人。出资人出钱，代持人出名，出资人用代持人的名字买房。首付代持人出，贷款代持人还，房子代持人住，装修代持人装。除了房本、贷款、合同这些名义上是代持人，其他的一切实体权利都属于出资人。
借名买房一般不会永远借名。借名买房在我们国家是个别扭的事情。因为我们国家的房地产、物权法律，是一部围绕着登记的法律，房本写谁的名字，（物权）权利就属于谁。为了避免房子“借”变成“送”，出资人和借名人通常都要约定，等具备某个条件，代持人要过户给出资人，或者按照出资人的要求变卖房屋。
借名买房最常见的目的，一个是用来买经适房、福利房等保障性住房，一个是用来规避限购和限贷政策。当然，也有逃避债务的，有作为员工福利给员工买房的：因为怕员工离职，所以又安排股东拿着房本等员工离职再过户。
本文主要讨论的是“规避限购”、“规避限贷”政策的借名买房。
借名买房的常见法律问题？
和大家的直观感受不同，借名买房本身并不违法。民事法律对普通人的一些行为，只要没有明确禁止，就是抱着一种放任的态度，能不管尽量不管。所以，借名买房合同是当事人双方的真实意思表示，一般来说都是有效的。
有些城市的法院，专门出台了借名买房问题的审理意见，比如北京早在2010年就有关于审理房屋买卖合同纠纷若干问题的意见，引用如下：
第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
第十七条登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。
这个文件虽然只适用于北京，但是这个文件的基本逻辑是普遍适用的，就是全国大部分地区，基本上都是按照上述逻辑审理案件，无论有或者没有明确的规定。我们可以总结一下过去已有的这些规定：
当事人借名购买经济适用房等政策性保障住房的，损害了社会公共利益，一般应认定借名买房合同无效。
比如最典型的，经适房，他要求你必须符合严格的条件才能买。有的人想“借名” 买经适房，就从有资格的人手里“买”经适房，这样无形中就造成了不公平，原本用以保障城市贫困人群住房的经适房，最终还是成为了炒房工具，所以这一类的借名买房，法院认为损害了公共利益，是无效的。
当事人为规避限购、信贷政策借名买房的，一般不宜认定借名合同无效。
保障性住房是保障性住房，限购是限购。在法院目前的态度上，通常把规避限购和限贷的借名买房认定为合法，你可能要问，为什么这个就不算公共利益？我只能说，别问，问就是法院说了算。
借名买房合同中关于房屋权属的约定不能发生物权变动效果，借名人仅享有要求出名人转移登记的债权请求权，不享有物权。
过去对于借名买房，有两种操作方式，一种是出资人直接请求法院认定房屋的产权属于出资人，也就是 “确权” ，另一种是 “过户” 。在物权法出台之前，有的法院，比如上海，会直接 “确权”，但是物权法出台之后，物权和债权的概念被普遍接受，所以目前大部分法院都是按照 “过户” 而不是直接 “确权” 。
作为当事人，我们可以近似的理解为，借名人与出资人的关系，就相当于借名人和出资人之间的一个“买房合同” 。
借名人对登记在出名人名下的房屋享有的权利，不能对抗善意交易受让人，原则上也不能排除法院执行。
这一点和租车牌很像，就是“登记主义”，借名的事情只能说是当事人你们你情我愿，但是你们之间发生纠纷，法院可以审理你们的纠纷，但是如果是对外的，就是房子在谁名下就是谁的。
借名买房甚至不如正式的购房，因为正式的购房合同是需要网签备案，产生公示效力的，所以他也可以排除执行。如果你关注过我们之前发表的文章，你会知道《执行异议复议规定》，排除执行是购房人的一个重要权力：当你支付了大部分购房款，过户之前房屋被查封、保全，你可以去对抗法院的强制执行。
但是借名买房毕竟是把“买房”对社会隐藏了，没在具备公示力，或者说对外公示的就是这个借名人，那如果一旦借名人负债累累，他名下的资产当然会被法院强制执行。
当事人对借名买房关系存在争议的情况下，法院可以结合双方是否存在借名约定、购房款实际出资情况、房屋控制管理情况、购房合同及产权证原件持有情况以及借名动机是否合理等因素，综合判断借名买房关系是否存在。
光有出资，不等于借名买房，因为出资也可以理解为借。
发生纠纷的时候，当事人不一定能说得清楚，好一点的，借名买房会签一个借名买房合同，或者房屋代持协议。
但是实际法院遇到当事人打官司的时候，经常是什么都没有，年头久远，想搞清楚很不容易。
经常有，哥哥出钱，用弟弟名字，90年代1万块钱买个房子，到了今年2022年，这个房子价值1000万了，或者遇到拆迁，一套变五套了，弟弟就说房子是他的：写着他的名。
兄弟俩就很难讲清，这个房子到底是谁的，就要交给法院去判。
如果你看了北京法院的规定，以及本文的总结，你会发现我们反反复复围绕“过户”、“无效”说事儿。
因为这些规定大部分都诞生自房价上涨的年代，从出资人和借名人买房的那一刻起算，到他们双方闹掰了发生了纠纷，前后可能差了几年甚至几十年，这么长的时间跨度，我们就知道，一般都是房价暴涨了。
要么“拆迁”，要么“房价涨了”，当事人之间可能为了维系面子，讲一大堆彼此的不是，但是真正的导火索一般都是房价变化。
出资人出钱，借名人出名，房子在借名人名下，房价涨了，会发生什么事呢？一般来说，都是借名人想占下房子，出资人想要回房子。
所以出资人要打官司，请法院“确权”，或者 “过户”。借名人则是想要占下房子，无效，就相当于退房，相当于占下房子。借名人还会把房子变卖、抵押，造成事实上占下房子的可能性。
房价降了会导致什么后果？
据说有的地方，房价已经不是腰斩，而是砍到了膝盖。就我们今天全国各地代理房产官司的认知来看，房价降到买入时的1/3还真不是瞎编的。
如今很多借名买房，都是用于“规避限购”、“规避限贷”。这里头有一些是刚需，但是刚需一般都不愿意冒借名的风险，所以，更多的是炒房团。他们把“借名人”叫做 “ 房票 ”。
房票是个什么东西，你第一反应这就不是人，是和粮票一样，就是一张纸。当他们说起来某某炒房客手里握着大把房票的时候，你甚至都可以想象这些人眼里房票对他们来说是个什么分量。
通常炒房客也是要拉杠杆的，所以他们不仅是用“房票”的名义买房，还会用“房票”的名义贷款。
在房价暴跌的板块，这些贷款甚至可以覆盖掉两套房子全款的价格，如果算上利息就是四套。有些炒房客还会用高评高贷的方式，做阴阳两份合同，阴合同价格低，是真实交易价格，阳合同价格高，用来从银行贷款。
比如房子真实交易价格是200万，正常来讲首付应该是60，贷款140。炒房客按照260万网签，这样对外说是80万首付、180万贷款。实际支付 20 万首付。
房价涨了到还好，现在房价跌了，炒房客会怎么做呢？
他们会断供，并且找机会要求返还首付款。
过去所有关于借名买房的案件，前提都是房价涨了，借名人想占房子。
而现在，我们要面对的新问题，就是房价跌了，出资人想把房子甩给借名人。借名人不但要按照当时购房的高点还钱，还要面对巨额的贷款，而他们名下的这套房子，可能拍卖了都不及这两笔债务的1/3。
怎么解决借名买房的风险？
房价下跌是新问题，也就意味着法院没有太多的案例可供参考，只能遵循以往的规定。
在比较保守的法官眼里，借名人和出资人之间的关系，是一个没有契约（有的案子没有代持协议），没有物权的关系，如果出资人不主张物权，而是主张返还购房款，法院很难保护被借名人。
其一，没有代持协议，就算有，代持协议往往由出资方提供，这就意味着很可能并没有关于出资人“弃购”“断供”导致的违约责任。
其二，房子上面有巨额贷款，意味着也难以在出资人不配合的情况下过户。银行一般是不支持转按揭的，法院没办法判决这个贷款归出资人，而没有银行的配合，解除抵押，房子也无法强制过户。
其三，为限购签订的代持协议，出资人不一定有，也可以故意没有购房资格。
以上三个原因，会造成借名人面对“断供”，被迫偿还银行贷款，面对被出资人起诉要求返还购房款的时候，借名人客观上没办法请求法院继续履行代持协议、借名买房所约定的，具备条件时过户。
通常借名买房过户的条件，包括：出资人具备购房资格，出资人要求过户，出资人要求过户到指定人名下。如果出资人咬死自己没有购房资格，也不提供有购房资格的人名，也不解除抵押，也不规划按揭贷款，这几件事法院都无法强制出资人去做，那么合同就只能解除。
那么面对这种被动的局面，借名人该怎么办呢？
1、在房价下跌（趋势），从保护自己利益的角度，借名人可以试着主动要求和出资人签订代持合同，约定出资人断供的法律后果，比如违约金。
2、借名人可以要求出资人提供抵押，包括钱和房子，或者直接归还银行贷款，让房子变成一个干净的状态。
3、借名人可以要求出资人在代持协议中约定，房价下跌的处理方案，比如达到什么条件，就变卖止损：房价下跌30%，或者出资人不再替借名人偿还贷款，那么借名人有权变卖房子止损，然后对双方的损失进行约定。
如果出资人拒绝签订协议，或者已经发生纠纷了，那么作为借名人，可以尝试请求法院判决赔偿借名人的损失，比如房价下跌的贬损部分。