需求与回应：行政诉讼一并解决民事争议之困境破解

编者按
修订后的《行政诉讼法》及司法解释规定行政审判庭可基于当事人申请一并解决民事争议，并细化了相关程序。但该项机制在司法实践中适用较少，功能未得到有效发挥。本文以房屋权属登记案件为例，检视了“行民合审”机制的现状，着重剖析了制约“行民合审”机制的程序与实体困境，提出修正提起“行民合审”的条件及行政诉讼判决方式，并对房屋登记审查标准及赔偿责任分配进行界定，尝试重塑“行民合审”机制。本文获全国法院第32届学术讨论会二等奖。
需求与回应：行政诉讼一并解决民事争议之困境破解——以房屋权属登记案件为研究视角
引言
在现代法治社会中，国民生活和行政行为的关联愈加紧密，行政与民事争议交织的现象日益增多。实践中，在行政诉讼中一并解决民事争议的“行民合审”模式（以下简称“行民合审”）由来已久，《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）的修订及其司法解释的出台，为其披上法律的外衣，但与制度设计的理想图腾相比，现实总是悄然无息地游离在制度框架之外。规范的模糊和歧义使审判者在法律适用和操作模式上存在诸多疑惑。在房地产交易市场日益繁荣引发登记纠纷不断增长，案件数量与“行民合审”适用量出现鸿沟的背景下，如何完善此项机制，推动争议的实质性化解成为研究之重。
一、检视：“行民合审”机制之现状考察
（一）保守推进：由“先民后行”到“一并解决”
1.法律位阶提高
关于在行政诉讼中一并解决民事争议的规定，经历了由司法解释上升到法律的过程。最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释（以下简称《执行解释》）以及《最高人民法院关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》（以下简称《意见》）对“行民合审”进行规定。鉴于前述规范位阶较低，“行民合审”作为一项诉讼制度应属严格法律保留事项，2014年修订后的《行政诉讼法》对此作出明确授权。

2.强制规定取消
在多数房屋登记诉讼中，当事人往往将私权争议（原因行为）转嫁为公法上的行政争议。行政诉讼中的原告认为行政登记机关未尽审慎审查义务，在房屋民事基础关系存在争议的情况下进行登记，导致真实物权与形式物权不符，故要求撤销登记行为。《行政诉讼法》修订前，法院在审理此类行民交叉案件时，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第8条，应当裁定中止行政诉讼，向当事人释明先就民事争议提起民事诉讼。新法实施后，立法用语改为“可以”，从“应当”到“可以”，表明法律赋予行政审判庭一定选择权，取消“先民后行”强制性规定。

3.内容逐步细化
最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释（以下简称《适用解释》）对于“行民合审”中管辖、立案、裁判方式等进行较为详尽的规定，为推动该项机制在实践中的应用提供了指导。但该解释第138条第3款规定，关联民事案件已经立案的，应当中止行政诉讼，即“行民合审”机制仅在民事案件尚未立案的前提下可以进行，相关程序条款亦在此前提下展开，此种规范设计较为保守，反映出立法者对于该机制的定位局限在程序上的“二审合一”，而非实质意义上的“融合”处理。
综上，“行民合审”机制在规范层面，经历了从无到有、从低到高、从粗到精的过程。在操作层面，经历了从先行试点到法律正式授权的过程。此种规范的变迁体现了各项利益博弈后的公众选择和审判实践的倾向性，“行民合审”应成为日后审理行民交叉案件的主要方式。
（二）实践样态：案件数量与适用情况出现背离
经案件检索，房屋登记案件在“行民合审”案件中占比近半数，故以本类案件作为研究样本具有一定典型性。
1.房屋登记案件数量持续增长
经济发展带动房地产市场的繁荣，房产交易量的增长意味着物权流转速率高且方式多样，客观上会滋生大量以提供虚假材料、隐瞒真实权利状况等方式获取房屋权属登记的行为，增加了行政行为出现瑕疵的概率，易引发行民交叉诉讼。笔者通过中国裁判文书网，以“行政案件”、“房屋权属登记”、“一审”为关键词进行检索，截至2020年8月底共检索到7614份判决。经梳理， 2012年至2019年案件数量持续增长，2013年后数量明显增多。

2.“行民合审”运行效果差强人意
房屋登记类案件数量的大幅增长成为“行民合审”诉讼机制产生及完善的催化剂，案件之量变引发诉讼模式创新之质变。为了追究更好的法律效果和社会效果，提高诉讼效率，减轻当事人诉累，“行民合审”具有一定的现实必要性。然而，从审判实况来看，案件数量却与适用情况形成偏失。笔者以《行政诉讼法》修订后至2020年8月底为时间节点，以“一并审理相关民事争议”、“行政诉讼法第六十一条”作为关键词进行检索，仅检索到104个案件，总体而言，数量呈持续增长态势，但绝对数仍较低。其中，裁定案件占比63.5%，多为判定一审法院不予准予或准予一并审理民事争议是否正确的驳回再审申请裁定。判决案件中，有部分案件对民事争议未予处理，进入合审实体处理的案件数量较低。通过实证分析，在一定程度上可反映出“行民合审”机制的功能未得到有效发挥。究其根源，仍在于程序和实体在规范及操作方面存在诸多难题，导致当事人及审判者采取此项机制处理纠纷的能动性不强。
二、剖析：“行民合审”机制之运行瓶颈
（一）程序规则缺乏统一性
1.提起时间较为粗疏
《适用解释》中关于民事诉讼立案后不能进行“行民合审”的规定对于推动该项机制的深度应用造成一定障碍，如取消前述限制，允许民事诉讼立案后与行政案件进行合审，则需对相关条文进行修改，以解决目前规范不明确导致的操作不一。例如《适用解释》第137条规定的提起一并解决民事争议请求的时间为“一审开庭审理前”，但此处仅指行政诉讼开庭审理前还是两个诉讼开庭审理前，以及系首次开庭还是末次开庭需要明确。
2.处理方式较为混乱
在“行民合审”案件中，关于起诉资格可能涉及三种裁判方式：
不予受理民事争议的裁定、不准予一并审理的行政决定、驳回民事起诉的裁定。此外，通过实证考察，发现部分进入实体审理的案件中对于不准予一并审理民事争议的处理仅在判决中作为理由予以阐述，并未以裁定或决定的方式予以单独处理。故在此类行民交叉诉讼中，对于当事人提出的一并处理申请应当如何处理，操作不一，上述三种裁判方式的适用范围和条件应予以严格界定和划分，针对不同情形选择何种更为合理的裁判方式需要进一步明确和统一。
3.审理程序较难把握
第一，关于审判组织的构成。《适用解释》第140条规定，应当由同一审判组织进行审理。按照目前规范设计，合议庭只能由行政审判庭法官组成，并不包括民事法官。但由于两种案件性质不同，行政法官审理民事案件的权威性及审判能力匹配度往往得不到当事人信服。如允许吸纳民事法官，亦受限于法院内部工作分工和管理，可操作性较低。如果对现行规范进行突破，允许民事案件立案后再进行合审，同样面临审判组织可否进行合并、吸收的问题。
第二，关于审理思路的把握。有学者认为，行政诉讼为主诉，行政争议的审理应始终为主线；亦有学者认为，此类诉讼需要解决的根本问题为民事争议，法庭在对行政行为进行司法审查时，事实部分的调查实质是民事事实，故应以民事诉讼为主线。此外，对于如何将二诉进行合理合并，减少审查中的重叠，提高庭审效率、减轻诉累，仍需探索。
（二）实体裁判存在局限性
1.判决方式存在矛盾
法定公示下反映的形式物权往往与实质物权存在不一致的情形，如登记行政部门工作人员在物权合意有瑕疵或有嗣后被废止之可能的情况下，基于登记权利人之登记同意而进行登记。鉴于我国房屋登记审查方式为形式亦或实质审查尚存争议，反映到行政诉讼中，法院对行政行为进行合法性认定时产生了如下难题：
矛盾一：如法院认定房屋登记机关应负实质审查义务，在其尽到审慎审查的注意义务之时，直接因民事行为瑕疵而对行政行为作出具有违法性质的否定评价是否过于苛责，有失公允？在司法实践中，民事判决如果对房屋权属关系做出新的认定，多数法院倾向于直接撤销在先行政登记行为，而不过多考量行政机关是否尽到合理注意义务。从法律规定的撤销判决适用情形来看，行政行为均存在程序或事实认定方面的违法或瑕疵，实为全否式判定，这样看似解决问题的判决，实质却造成了行政机关权责罚不统一。
矛盾二：如法院认定房屋登记机关仅负形式审查义务，在进行合法性评价时无需考虑民事判决作出何种事实认定，只要行政机关尽到注意义务，对房屋登记资料审核符合形式要求，就应对原告的诉请不予支持。从实用主义立场出发会产生以下疑问：驳回原告诉请的肯定式判决是否会对当事人行使变更登记的权利带来限制？如果原告拿着对权属关系进行变更的民事判决到登记机构申请变更登记，作为被告的行政机关依据驳回诉请的判决到登记机构申请抗辩，两份判决效力是否会产生冲突？如此矛盾的判决为物权真实状况的恢复埋下了隐患。
归根结底，上述矛盾的产生源于现有法定判决方式的局限性，就行政诉讼而言，无论是驳回诉请、撤销或确认违法均是对行政行为全肯或全否式评判。现有判决方式并不能涵盖实践中的所有情形，在房屋权属登记“行民合审”案件中，应进行拓展。
2.归责原则较为模糊
在房屋权属登记行民交叉案件中，赔偿是错误登记得以救济的重要方式之一。有关赔偿责任的归责方式，学理上仍存争议。主张过错归责的主要依据为《城市房屋权属登记管理办法》第37条，其中引入了“过失”的表述。主张违法归责的主要依据为《上海市房地产登记条例》第61条，其中引用表述为“违反规定”，修订前的《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称：《国家赔偿法》）第2条第1款明确规定违法归责原则，2010年修订后的《国家赔偿法》第2条第1款的条文表述虽用“有本法规定”替代了“违法行使职权”，但仅是表述不同，实质仍为违法归责原则还是为过错归责原则提供立法空间，仍存争议。从域外规定来看，瑞士适用违法归责原则，法国和日本适用过错原则。不同归责原则体现了司法对登记错误的审查强度，争议性易导致法院审查标准不一，滥用自由裁量权。
3.责任分配不尽统一
《若干规定》中对于登记机关的赔偿责任划分为两类，一是未尽合理审查义务的，根据过错程度及作用与民事侵权主体承担按份责任，如存在恶意串通，则承担连带责任。而即将实施的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）以及2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对于责任的具体类型并未作出明确规定。因此，实践中，有的司法判例遵循《若干规定》按照主观要素分配责任，亦有依据《物权法》按照严格责任处理，导致同类案件审查标准宽严不一，认识模糊。此外，即使法院判令登记机关承担连带责任，在执行阶段，资金的来源以及款项如何进一步划分仍是操作层面的难题。
三、修正：“行民合审”机制之程序性构建
（一）理论证成：诉的合并
对于“行民合审”英美法系国家主要采用一元制诉讼处理机制，即由同一法院适用相同的程序和法律原则进行裁判，因无公私法之分，法院内部亦无民事审判庭和行政审判庭划分。大陆法系主要采用二元制诉讼处理模式，法国和德国均设立了专门的行政法院，建立了专门的管辖权争议处理机构，德国建立对先决问题中止审理制度，日本确立特色形式当事人诉讼。
基于我国的立法现状和诉讼制度，目前确立的“行民合审”机制较为保守，呈现几点特殊性：第一，行政行为要与民事争议具有高度关联性，作为物权基础的买卖、共有、赠与等债权关系出现争议，当事人由此对行政行为的合法性产生质疑；第二，行政诉讼属于主诉，争议为登记行为的合法性，民事诉讼属于次诉，争议为债权行为是否有瑕疵；第三，诉的合并要遵循诉权理论，即须基于当事人的申请，要充分尊重当事人自主选择权，法院不能依职权合并；第四，在判决方式的选择上要遵循平衡论，即达到司法权与行政权的良性互动，避免司法权对行政权的过度干预。
（二）适用规则：厘清诉讼关系
1.合审程序的启动
关于“第一审开庭审理前”的判定，应结合当事人提起诉讼的类型和时间分别处理：
第一，未启动民事开庭程序。此情况是指在行政诉讼开始后，当事人提出“行民合审”之申请，“第一审开庭审理前”仅指行政诉讼开庭审理前，如法官在首次开庭前向当事人释明其有权提出申请，而当事人表示不提起，则应理解为首次开庭审理前。如法官并未进行释明，鉴于房屋权属登记行民交叉案件的复杂性，出于提高诉讼效率、节约司法成本的考虑，应作扩大解释，理解为最后一次开庭审理前。
第二，启动民事开庭程序。此情况是指当事人先于或同时于行政诉讼对民事争议进行了立案，在行政诉讼程序中当事人又提出一并解决民事争议的申请。“第一审开庭审理前”应理解为民事、行政诉讼开庭审理前。如果民事诉讼已开庭审理，再由行政法官决定“行民合审”会打乱民事诉讼的审理结构，也有行政审判权超越民事审判权之嫌疑。此时应作出不准予一并审理的决定。如果民事诉讼已立案但尚未开庭，法院可基于申请进行“行民合审”，具体规则如表4：
表4：提起“行民合审”申请时间分布

类型	民事诉讼	行政诉讼		是否准许一并审理
申 请 时 间	已开庭（首次）	开庭（首次）		×
		未开庭		×
	未开庭	开庭（首次）	释明	×
			未释明	√
		开庭（第二次）	未释明	√
		开庭（第N次）	未释明	√

2.处理程序的选择
（1）当事人提出申请后，行政审判庭应当先移交立案庭进行立案审查，对于当事人是否具有起诉资格、符合管辖规定、缴纳诉讼费用等问题进行处理，如果不符合立案条件，则直接由立案庭作出不予受理的裁定。
（2）立案庭受理民事争议之后，在审理过程中进一步发现案件本身不完全满足法定起诉要件，应当裁定驳回起诉。鉴于在“行民合审”诉讼中，行政诉讼为主，民事诉讼为辅，故应由行政审判庭作出驳回起诉的裁定。
（3）如当事人提出一并解决民事争议的理由当然、明显不成立、属于《适用解释》规定情形的，行政审判庭可以不移交立案庭，直接作出不予准许的决定，但应向当事人释明解决民事争议的其他途径。
3.审理规则的确立
根据立法确立的合审机制，时效、裁定和判决涉及的实体性问题应坚持各自的独立性，部分程序性事项如诉讼费的缴纳应分别缴纳，其他程序性事项如管辖、审理规则等应始终以行政诉讼为主线，民事诉讼具有一定附属性。
第一，在审理顺序方面，民事判决中重新认定的事实并不能直接作为判定行政行为是否合法的依据，判定登记行为是否合法、合理，应以是否尽到审慎审查义务为限，应严格按照行政诉讼审查方式进行处理，故无须按照先民事后行政的顺序进行审理，而应坚持先行政后民事。第二，在审理主次方面，围绕行政行为的职权依据、程序依据和证据、事实认定、适用法律四个方面进行审查。在事实认定方面，先调查行政机关认定的事实，之后再进行民事部分事实的审查，此部分主要适用民事程序。第三，在审理程序方面，法庭调查前的核实当事人身份、权利义务的告知、诉讼请求及事实和理由的陈述等程序性环节应进行一并审理，当事人的陈述顺序仍坚持先行政后民事的原则。第四，在合议庭构成方面，应当允许吸收民事法官，以确保合审效果，法院内部应做好协调分工。
四、进路：“行民合审”机制之实体性重塑
（一）逻辑基点：厘定房屋登记审查标准
1.标准争鸣
房屋登记审查标准在一定程度上成为司法审查的风向标，法律对登记机关苛以的审核方式为形式亦或实质标准，影响着法院对行政行为合法性的判定。关于我国房屋登记审查标准，有学者依据《物权法》第12条以及《房屋登记办法》第19条规定的“询问”和“实地查看”认为，房屋权属登记机关有对房屋真实情况进行调查核实的义务，应属于实质审查。亦有学者认为，鉴于登记工作人员权力有限，调查手段不可能过于细致、广泛而杜绝虚假，只能依据掌握的现有信息和知识进行判断，这种结果认定的真实性仅限于法律真实，尽量趋于客观真实，故应属于形式审查。从域外法的研究来看，德国主要采取以形式审查为原则，实质审查为例外。根据《德国土地登记法》设立的登记同意原则和在先已登记原则，以及萨维尼提出的物权行为无因性理论，登记机关主要审查程序性行为，而不涉及实体法问题。例外规定即为对于某些特定物，如土地交易要进行实质审查。法国采取形式审查，也即窗口审查。瑞士不承认物权行为的无因性，登记时要审查法律原因等实体内容。
2.应然定位
从经济学角度来讲，形式审查和实质审查标准争论的实质即交易安全和静态安全的博弈。我国物权制度采用有因性原则，即原因行为是否有瑕疵决定着物权行为是否有效，反之，物权行为即使无效，债权行为并非当然无效。因此在司法实践中，民事事实的变更往往会引起行政登记行为被撤销，司法者对行政行为苛以实质审查义务。但《物权法》出台后，登记的功能更多的体现为公示作用，强调私法自治。为了追求物权真实权利状态的恢复，而片面采取实质审查标准，在房产交易量持续增长背景下，是一种“乌托邦”的理想主义。故登记机关的审查对象不应完全及于当事人之间的实体法律关系，因原因行为瑕疵导致登记错误的不利后果不应全部由登记机关来承担，故确保原因行为真实性的实质审查并不合理，就我国房屋权属登记而言，审查标准为必要性审查为益。必要性审查实质为一种折中式审查，既要从形式上审查材料是否完备，又要对其真实性进行合理程度的审查。如对权属证书的真伪、申请资料内容是否与产权原始档案记载一致等问题进行核查，以尽审慎注意义务。对当事人的婚姻财产约定情况，委托书的真伪，契约意思表示有瑕疵等情况进行形式审查。

（二）裁判方式：构建多元纠纷解决机制
对于尽到审慎义务登记机关作出的行政行为应当如何评价，以达到既不对尽到合理义务的行政行为进行否定性评价，又不影响真实物权恢复的双赢效果，可对判决内涵进行扩大解释并结合配套制度予以解决。
1.合理解释：内涵的适度延申
（1）驳回诉请判决
在规范层面，驳回诉讼请求的判决等同于对行政行为合法有效的肯定。但从法理层面，驳回诉请判决并非直接对行政行为有效性作出评价，合法并非绝对等于有效。在房屋权属登记诉讼中，登记部门如尽到审查义务，则可认定为合法，但如果民事基础行为无效，登记行为不应被认定为有效。此时，对驳回诉请进行扩大解释可解决“行民合审”之诉面临的判决矛盾。
（2）无效判决
关于无效判决，有观点认为“有效和无效并不必然等同于合法或者违法，违法无效是无效的一种情形，但并不能说明行为无效的原因仅限于违法。如意思误解的行政行为虽不具有法律效力，但并不属违法。”无效与违法是两个不同层面的司法审查标准，行为的无效与合法可能存有交集，应对无效行政行为的内涵和外延作更为广义的理解。尤其在房屋权属登记行政诉讼中对其作扩大解释可丰富行政诉讼判决方式，解决“行民合审”中“全肯”或“全否”式判决导致的冲突问题。
2.操作模型：制度的相互契合
回归到操作层面，当事人可通过异议登记制度让登记行为效力暂时中止，以避免物权流动带来的风险。为保障异议登记发生实际效力，权利人必须及时提起诉讼，辅之判决效力变更登记行为。法院在“行民合审”之诉中对登记行为进行合法性评价时，应坚持必要性审查标准，区分情形适用不同裁判方式：
（1）民事基础关系无效，登记行为违法
物权的有因性应该对行政机关产生约束，作为基础关系的债权行为如被确认无效或撤销，房屋登记部门应对在先登记行为予以变更，但认定登记行为合法的行政判决不能成为房屋真实权利人依据民事裁判行使登记变更权的障碍。具体来讲：一方面，行政审判庭应通过民事裁判对新的权属关系做出确认；另一方面，审查登记行为是否尽到审慎审查义务，如否，则做出撤销或变更判决。行政机关也可对登记行为自行更正，错误登记被更正后，当事人可申请撤诉，反之，法院应作出确认违法判决。至此，权利人申请变更登记时，民事或行政判决均可成为依据，两个裁判并不产生冲突。
（2）民事基础关系无效，登记行为合法
如房屋登记机关是出于无法预见或难以避免的意思误解而导致的登记错误，考虑到行政判决的既判力有构成房屋真实权利人通过民事裁判行使变更登记权利阻碍之风险，而不宜采用驳回的肯定式判决，而否定式判决亦与登记机关的必要审查义务相违背，故建议采用驳回诉讼请求或无效判决的折中式判决，在立法中对上述两个判决的适用情形予以拓展和明确。
第一，对驳回诉讼请求判决的涵义进行拓展，对于因基础行为错误（即基础事实不存在）导致的行政行为需要变更的且登记机关无过错的，可以认定为合法，但不具有对外生效的法律效果。第二，修改无效判决的立法定义，将因意思误解、不可抗力等客观情况导致的行政行为错误纳入到无效判决的适用当中。一方面可认定登记行为自始无效，房屋权属状态恢复至初，另一方面并未对行政行为作出否定性评价，由此不产生登记错误可能产生的赔偿后果。适用规则如表6。
表6：行政诉讼一并解决民事争议路径表

提出异议登记	提起“行民合审”之诉		民事裁判	行为判定	判决结果	纠纷解决
				民事行为无效或需要撤销、变更	对房屋权属关系进行重新确认	1.依民事判决更正登记； 2.折中式驳回诉请判决，不构成变更登记阻却事由； 3.折中式无效判决不产生赔偿后果。
			行 政 裁 判	登记行为合法	驳回原告诉请
					判决无效
	未起诉	物权流转风险		登记行为违法	撤销、变更错误登记或确认违法	依判决纠正 错误登记
	未异议登记				行政机关自行变更	原告撤诉

（三）义务承担：修缮赔偿责任分配规范
1.明确过错要素
导致登记错误的主观原因可分为恶意串通、重大过失、一般疏忽等多种表现形式，不同的主观恶意性应当成为赔偿责任分配的重要考量因素，严格且统一的违法归责原则并不能公平合理的反映错误登记赔偿风险的分担，故有必要对《国家赔偿法》的归责原则予以拓展。目前的《国家赔偿法》将违法归责的表述予以删除，亦为过错归责提供了立法空间，但对于房屋登记案件，应在立法上进一步统一和明确。具体可在《国家赔偿法》第2条第1款中明确归责原则，加入违法、过错的立法表述。
2.明确责任分配
考虑到按照传统“先民后行”的审理模式，在权利人主张赔偿救济时，往往存在先经历民事救济再申请行政赔偿的过程，但《国家赔偿法》规定提起赔偿的时效为两年，“先民后行”的审理模式往往会造成权利人丧失行政赔偿救济的权利。在“行民合审”诉讼中，如当事人同时提起民事和行政赔偿申请，则必须要同时启动民事赔偿和行政赔偿责任的认定和分配，可以一揽子解决实体认定和责任分配，减少当事人诉累。具体来讲，如果民事侵权人和登记机构工作人员存在恶意串通的情形，行政审判庭应判令双方承担共同连带责任。如果主观恶性仅存在于民事侵权人一方，房屋登记机构未尽到审慎审查义务，存在疏忽和过失，则应根据过错程度承担按份责任，在行政赔偿判决书中写明承担责任的比例及具体赔偿金额。关于修法建议，可将《若干规定》中确定的标准补充至《民法典》物权篇中以解决规范冲突问题。此外，责任确定后的，应辅之完善现行的登记错误责任保险、赔偿金制度，实现保障机制和风险分散机制多元化，以避免登记瑕疵导致的政府财政负担过重。
余 论
房地产市场活跃导致的房屋登记诉讼案件逐年增长现象的背后，隐含着司法权与行政权的界限以及公民权益和行政效率利益衡量标准之深刻内涵。修订后的《行政诉讼法》增加“解决行政争议”的立法目的，“行民合审”一揽子解决纠纷机制如若运行良好，可有效避免程序等待和“程序空转”问题，实质化解房屋权属登记纠纷。物权的频繁流转致使房屋登记往往难以全面、客观反映房屋权属的真实状态，通过司法权介入创设完善机制以变更错误登记是从形式物权走向实质物权的过程。“行民合审”机制在规范和实践层面仍存诸多难题，需继续研讨。只有法律和制度不断完善，才能够实现法律真实与客观真实之间的平衡。