房地一体原则中“地随房走”之土地“占用范围”的界定问题

一、问题的提出
笔者曾经办理过一起物权确认之诉的案例，在这起案件办理过程中引发了房地一体原则下土地“占用范围”如何界定的问题。
案情大致如下：男女双方于2020年离婚，离婚时男女双方共同财产包括一块工业用地（已取得了国有土地使用权证，土地面积5632平方米），该土地上建有一栋二层的房屋（办理了房屋所有权证书，房屋建筑面积577.87平方米）。双方离婚时，某法院在《离婚调解书》中载明：房屋归女方所有（调解书对土地未作处理）。后女方持法院出具的调解书到当地住建部门办理房屋产权过户时被告知，因调解书未对土地进行分割，故无法办理过户手续，后引发诉讼，女方要求根据房地一体的原则，判令案涉土地（5632平方米）归女方所有，男方协助女方办理土地过户手续。
法院观点：法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，故本案中房屋所占土地仅指房屋基底所占有范围内的土地，其他部分土地双方应重新进行分割。
那么，到底如何理解“地随房走”中“地”的范围呢？法律并没有地明确的规定，笔者就此问题作如下探讨。
二、房地一体原则的概念及现行法律对房地一体原则的规定。
房地一体是指建设用地使用权转让或抵押的,附着的建筑物、构筑物及其附属设施(以下简称“房屋”)一并转让或抵押(“房随地走”规则)；房屋转让或抵押的,占用范围内的土地一并转让或抵押(“地随房走”规则)。同时,对房地产的查封措施也适用房地一体的原则。
相关法律规定：
1、《中华人民共和国民法典》
第三百五十六条 【建设用地使用权流转之房随地走】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第三百五十七条 【建设用地使用权流转之地随房走】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第三百九十七条 【建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十一条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
三、实践中对“地随房走”中土地“占用范围”的认定标准
因《中华人民共和国民法典》第三百五十七条只规定房屋转让抵押的，其所“占有范围”内的建设用地一并转让抵押，但“占有范围”如何界定，法律并没有进一步明确规定。在司法实践中各地法院对此有不同的理解，裁判标准不一，未形成统一的裁判惯例，目前主要存在以下四种界定标准：
1、以建筑物基底面积作为“占用范围”。
建筑物基底面积是指建筑物外墙或结构外围水平的投影面积，比如，宗地面积50000㎡，房屋建筑基底是10000㎡，房屋全部转让或抵押时，其宗地中的10000㎡一并转让或抵押，其余40000㎡仍归原土地使用权人所有。
2、以建筑占地面积作为“占用范围”。
建筑占地面积，是指《国有土地使用证》中记载的建筑占地面积（或者说是规划的建筑占地面积），因为建筑占地面积可能与建筑物实际占用的土地面积不完全一致。如宗地50000㎡，房屋建筑占地面积20000㎡，房屋基底面积为10000㎡，则房屋全部转让或抵押的，其宗地中的20000㎡一并转让或抵押，剩余30000㎡仍归原土地使用权人所有。
3、以建筑物所在宗地的全部面积作为“占用范围”。
如宗地50000㎡，房屋建筑基底10000㎡，房屋全部转让或抵押的，整宗土地50000㎡一并转让或抵押。
4、按照房屋建筑面积占宗地整体规划建筑面积的比例分割建设用地使用权。
如宗地面积50000㎡，建筑基底占地10000㎡，规划建筑总面积100000㎡，转让或抵押房屋建筑面积为10000㎡时,转让或抵押房屋面积与规划总建筑面积之比为：10000÷100000=10%，故建筑面积10000㎡的房屋转让或抵押的，宗地面积的10%即5000㎡的土地一并转让或抵押，如建筑面积100000㎡的房屋全部转让或抵押时，则比例为100%，即全宗土地50000㎡的土地一并转让或抵押。
四、“地随房走”中土地“占用范围”各种界定标准分析
上述四种界定标准均有相当数量的裁判案例予以支持，但目前尚未形成主流裁判观点，笔者通过分析认为，前三种认定标准均有一定的局限性，只有第四种认定标准较为合理。
1.以建筑物基底面积作为“占用范围”界定标准的不足。
这种界定标准最直观地描述了房屋占用的土地范围,符合人们在生活中的通常认知,看上去最符合法律规定的文义，按该标准来界定土地的“占用范围”能够与该宗地的其他部分及该宗地承载的其他房屋清晰区隔开来，但它在权利实现途径上有所不足,会影响这种效用。
按此标准界定“占用范围”，因除房屋基底所占土地外的部分属于房屋的所有权人，这种做法将使原来的一宗地变成两宗地，此即通常所谓的土地分宗，而土地分宗能否实现还需要符合城乡规划法，且需要与土地主管部门重新签订土地出让合同，因此，能否实现这种划分存在不确定因素。另外，此标准在某些情况下破坏了房屋和土地的整体性，且显失公平，比如，一宗土地规划一栋房屋，房屋基底范围之外的土地为通道、绿植及水电等配套设施。基底之外的土地为房屋的配套，自身没有经济功能，若对这部分土地单独设宗不仅没有际意义且对房屋的受让人或抵押权人显失公平。
另外，在建筑物区分所有权的情况下，整栋建筑的业主共用一处基底，若业主单独转让或抵押自己的房屋时也将导致该标准无法适用。
2、以建筑占地面积作为“占用范围”界定标准的不足。
建筑占地面积为规划的建筑物占地面积，同样存在类似前文所述的以建筑基底面积作为“占用范围”的不足，在此不再赘述。
3、以建筑物所在宗地的全部面积作为“占用范围”界定标准的不足。
这种界定标准与第一种界定标准完全相反，但同样存在显失公平及不能适用的情形，例如，一宗土地上存在两栋或多栋房屋，其中一栋转让或抵押，如果整宗土地一并转让或抵押则显失公平。另外，建筑物区分所有权的情况下亦无法适用。
4、“根据房屋建筑面积占宗地整体规划建筑面积的比例，分割建设用地使用权”作为“占用范围“界定标准的合理性分析。
笔者认为，目前这种界定标准不仅能够弥补上述三种标准的不足，而且在适用上具有一定的普遍性，能为“地随房走”的全部情况提供全面的解决方案。
首先，“根据房屋建筑面积占宗地整体规划建筑面积的比例，分割建设用地使用权”（以下简称“按比例分割土地使用权”）来界定“占用范围”，该种界定标准能够兼顾公平原则，均衡保护各方利益。
转让或抵押建筑物的价值与其所占有的土地的价值不可分离，如果以法律拟制的方式，将建筑物的占用范围人为的扩大化或缩小化，不仅不利于权利人实现债权，亦会损害其他债权人的利益。故“按比例分割土地使用权”来界定“土地占用范围”这一标准能够兼顾公平原则，更好地兼顾各方利益。
其次，这种界定标准具有普遍的适用性。
在某种特定情况下，前述三种界定标准在适用于某个例情形时,往往会产生与“按比例分割土地使用权”的标准相同的结果。例如：A取得10亩土地使用权,规划的建筑占地5亩、建一栋房屋,剩余5亩修道路和绿地,A转让或抵押该房屋时,则第三种和第四种界定标准一样都要连同整宗土地一并转让和抵押。
但是，在下面这种情况下，前三种界定标准不能适用，仅能适用第四种标准：比如，住宅小区的业主抵押自己的房屋，该房屋与同一栋楼的其他业主共享地基，自身没有基底面积，包括建筑占地在内的小区整宗地权均由全体业主共有,抵押某一房屋连带这些地权成为抵押财产,在理论上会损害其他业主的权益。在这种情况下，上述三种界定标准均不能适用,而按照第四种界定标准,连带房屋抵押的是相应的地权份额。正如前文所言,在确定建筑物区分所有权业主对共有部分所享有的利益时,主要按照房屋面积的比例来确定。可见，第四种界定标准与此完全契合。
综上可见，上述四种界定标准中前三种界定标准均存在不足，因此，不能普遍适用，而第四种界定标准较为合理，也具有普遍实操性。
五、结语：
现行法律、法规、规则均未对“占用范围”的内涵进行明确规定，现有司法实践中各法院亦对此持不同看法，但是我们在面对具体个案时，仍可以抓住房地一体化规范的价值取向，坚持实践中的可操作性，兼顾公平原则进行判断，从而维护各方权利。