房地产开发中，开发商应当严格按照规划指标进行设计和施工，否则就无法通过规划报建或竣工验收等环节的行政审批。实践中，开发商为促进销售、提高售价，往往采用“改造”的形式，变相增加项目室内可使用面积。由于“改造”不符合规划，存在无法实现或被拆除的风险，且无法计入产权面积，在房价出现波动或“改造”无法实现时，购房人往往以此为由向开发商提起诉讼。本文尝试梳理有关“改造”的司法判例，分析法院对此类案件的典型裁判观点和思路。
一、什么是房地产开发中的“改造”
“改造”并非法律术语，一般来说，是指开发商通过对阳台、设备平台、入户花园、地下室、天井等非室内部分进行加建或改建，改变其原有功能、状态或格局，以增加房屋室内可使用面积的行为。
改造一般由购房人另行签订委托改造合同实施，根据受托实施改造主体的不同，可分为购房人委托开发商实施的改造和购房人委托第三方实施的改造。
二、实务中典型操作
根据开发阶段不同，改造的典型操作如下：
第一，宣传阶段。开发商在楼书、户型图等宣传资料中以改造后的效果图进行宣传，并按改造后的房屋结构设置样板房对外进行展示。同时，开发商会在宣传资料及样板房中，注明“非交付标准”、“不构成合同内容”等免责提示。
第二，签约阶段。购房人与开发商签订购房合同，约定以改造前的房屋作为交付标准，以房屋建筑面积收取购房款。购房人与开发商或开发商指定的第三方签订委托改造协议，约定购房人委托开发商或第三方对房屋进行改造，并写明改造后的面积不计入产权面积、存在被拆除风险、由购房人负责拆除等免责条款。
第三，改造施工阶段。开发商或第三方一般在项目通过竣工验收备案后、正式交付之前，进场完成改造施工。
第四，交付阶段。开发商把完成改造后的房屋，交付给购房人。
三、开发商在改造中面临的法律风险及法院相关裁判观点
开发商面临的风险分为如下几种典型情形：
- 购房人以开发商故意隐瞒改造变更规划容积率、系违法建筑等情况，构成欺诈为由，要求撤销购房合同
此时，由于委托改造协议已就改造部位、改造方式、改造面积不计入产权面积、存在被拆除风险等情况作出明确约定，开发商没有欺诈行为，购房人也没有认识错误，法院一般会以购房人对改造系“明知”为由，不认为构成欺诈；在购房人委托第三方改造的情况下，法院还会以“合同相对性”为由，不支持购房人直接向开发商主张权利。
案例一：（2015）浙杭民终字第3683号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托前期物业公司在规划验收通过后，对双层挑高阳台、设备平台、阳台进行相应的改造。后，购房人以开发商故意隐瞒改造变更规划容积率、属于违法建筑为由，要求撤销购房合同或赔偿损失。
杭州市中院认为：改造是购房人委托第三方进行的，并非是委托开发商进行的，其主张开发商在此过程中存在误导、欺诈，对象错误；且对所谓的赠送面积的形成，购房人作为完全民事行为能力人是明知的，即使因此而存在超容积率和违章问题，也是因购房人的委托改建形成，开发商对此并不存在欺诈行为。
案例二：（2012）嘉民三（民）初字第550号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托开发商对房屋进行空间结构改造及装修，在北面挑空部位每层浇筑楼板形成封闭式房间。后，购房人以开发商隐瞒房间系违法建筑构成欺诈，要求撤销购房合同。
上海市嘉定区法院认为：购房人与开发商签订改造协议的真实意思就是为了增加房屋的实际使用范围，提高所谓的得房率。购房人对开发商通过改造多出一间房间的事实是明知的，未发现开发商存在欺诈行为，购房人据此要求撤销合同的理由不成立。 - 购房人以开发商完成改造与规划不符、改造部分为违法建筑为由，要求解除购房合同或恢复原状
案例三：（2014）浙杭民终字第964号
基本案情：2010年4月4日，购房人与开发商签订购房合同，约定购房人购买一楼房屋并对地下室享有使用权。案涉房屋竣工验收合格后，开发商根据购房人申请，对地下室进行调整改造，并在案涉地下室顶板处开洞，该变更未经过规划重新验收通过。后，购房人以改造的涉案房屋不再符合规划和验收条件、不再具备交付条件等为由，要求解除购房合同。
杭州中院认为：开发商根据购房人的申请在案涉房屋的一层和地下室之间开洞，该行为虽有违规划要求，但不足以导致购房合同目的不能实现。不予支持购房人解除合同的请求。
案例四：（2016）粤03民终641号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托第三方进行改造。后购房人以改造部分为违法建筑、委托改造协议无效为由，要求开发商将房屋结构恢复至建筑规划设计的结构。
深圳市中院认为：购房人与开发商之间是房屋买卖合同关系，而委托改造协议是由第三方签订并实际履行的，根据合同主体相对性原则，购房人主张委托协议无效并恢复原状，应当向委托改造协议中的第三方提起诉讼，因此，未支持购房人的诉请。
3.购房人以改造未达到预期效果、造成办证逾期、交房逾期为由，要求开发商承担违约责任或赔偿损失
对此，法院存在不同的裁判思路：
一种裁判思路是以改造标的违法为由，认定委托改造合同系无效合同，不支持购房人根据委托改造协议要求开发商承担违约责任的诉讼请求。
案例五：（2016）苏05民终5472号
基本案情：2012年9月19日，购房人与开发商签订购房合同后，委托开发商进行统一改造，具体改造工作由开发商委托第三方在房屋竣工实测后进行。改造后，房屋在规划图纸外增加了一间房间（原为上下贯通的天井），因房门外设置有消防设施，房门打开后不能达到90度，购房人以此为由要求开发商维修使得房门可以打开至90度或赔偿损失。
苏州中院认为：双方当事人签订的委托改造协议明确约定改造部分不计入或部分计入产权登记面积。现涉案改造部分的房屋并未得到有关规划部门的审批，委托改造协议所涉标的物属于违章建筑，故涉案委托改造协议系无效协议。现上诉人要求被上诉人按照委托改造协议承担违约责任并无相应的法律依据，本院不予支持。
另一种裁判思路是以改造系购房人明知、开发商同意为由，认为改造行为的后果应当由购房人和开发商共同承担。
案例六：（2019）苏01民终1567号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托第三方进行毛坯改造，改造施工范围有：主卧增加衣帽间、次卧补板外扩、南阳台增加侧墙、北阳台改造为房间、设备平台改造为阳台、储藏室改为保姆房、飘窗位置增加储物空间等。开发商在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，因涉案房屋不动产现状与规划核准图不一致，客厅、次卧有添建楼板、增加面积等行为，导致权属范围与规划核准不一致，开发商无法提供规划变更相关材料，故不动产登记中心对开发商的申请予以退案。后，购房人以开发商办证延迟为由要求开发商承担延期办证的违约责任。
南京中院认为：办证延误的原因系房屋现状与规划核准不符所导致，而房屋现状的改变是因为购房人委托第三人进行毛坯改造，补板外扩、改造设备平台，改变房屋结构、增加房屋使用面积，该委托改造协议虽然是在签订商品房预售合同时应开发商要求所签订，但由此可以认定上诉人对改变房屋的规划是明知的，亦是同意开发商实施该改造行为，故改造行为的后果应当由购房人和开发商共同承担。
4.购房人以改造未完不符合交房条件为由，要求解除合同
案例七：（2016）浙01民终1327号
基本案情：2013年9月30日，购房人与开发商签订购房合同。2013年9月20日，购房人出具《委托书》一份，委托物业公司对露台进行施工改建，且允许所有楼层进行相应的施工改建。购房人在验房时，发现露台并未按约定改造完毕，故拒绝收房。
判决结果：杭州市中院认为，因购房人就房屋改造问题出具委托书，委托第三人于房屋交付使用后施工改建，故超出了本案商品房预售合同纠纷所要审查的范围，本院不予处理。
5.购房人以改造未完成为由，要求开发商继续履行或赔偿损失
案例八：（2018）粤0305民初2365号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托第三方进行改造。后购房人以改造未完成等为由拒绝收房，要求开发商承担逾期交付违约金。
深圳市南山区法院认为：购房人与开发商在购房合同中约定的交房标准为毛坯房交付，并未约定改造完成后再交付，故以此为由拒绝收楼不符合双方的合同约定，未支持购房人的诉请。
案例九：（2019）粤03民终10430-10452号
基本案情：购房人与开发商签订购房合同后，委托第三方进行改造。房屋交付后，改造部位因违反规划被拆除。购房人以开发商宣传的“改造部位”构成合同内容为由，主张开发商交付“改造部位”或赔偿损失。
深圳市中院认为：涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示……交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响……应当视为合同的内容。开发商未能交付符合双方合同约定的房产，应当赔偿违约给购房人造成的损失。
四、案例分析与解读 - 委托改造协议的效力问题
我们认为，由于改造一般均未取得建设工程规划许可，属于违法建筑，因此，以改造为标的的委托改造协议，不管是委托开发商实施还是委托第三方实施，均应属无效。
在案例五中，苏州中院就是以改造未得到规划部门审批，委托改造协议所涉标的物属于违章建筑，认定委托改造协议系无效协议，不支持购房人要求开发商承担违约责任的诉请。在（2015）浙杭民终字第419号案件中，一审法院认为，由于在通风井上搭建房屋不符合设计要求，也没有取得建设工程规划许可，故该委托改造协议应属无效，杭州市中院在二审中予以维持。
由于委托改造协议属于无效合同，购房人不能基于委托改造协议约定，要求开发商或第三方履行改造义务或要求其承担无法改造的违约责任。 - 第三方改造中的合同相对性问题
在购房人委托第三方进行改造的情况下，第三方往往是由开发商指定，在进入诉讼后，购房人往往会要求开发商承担责任，而开发商往往以不是委托改造协议的当事人进行抗辩。对此，有两种裁判观点：
主流的司法观点是坚持合同相对性，认为开发商不是改造协议的一方主体，购房人不能要求开发商承担改造协议的义务或责任。如案例一、案例四、案例七，法院均以合同相对性为由，不支持购房人的请求。
个别的案例中，法院也可能将第三方改造认定为开发商的行为。如：在（2019）苏10民终362号案中，扬州中院认为，购房人与第三方签订《装修改造委托协议（阁楼）》，虽然开发商一审中认为讼争部位的装修改造主体为第三人，但是二审中，开发商认可该装修协议系其统一提供的合同文本，也以《装修改造委托协议（阁楼）》作为其按约履行自身装修改造义务的依据。故对讼争部位的装修改造，应认定为系开发商的行为。 - 改造是否构成购房合同的房屋交付标准
由于委托改造协议属于无效合同，且多数开发商并不直接与购房人签订委托改造协议，因此，购房人难以基于委托改造协议直接追究开发商的违约责任或要求开发商履行委托改造的合同义务。此时改造是否构成购房合同约定的房屋交付标准，往往成为购房人和开发商争议的焦点，司法实践对此有截然不同的两种观点：
一种观点认为宣传资料中已提示属于要约邀请、样板房显要位置明确提示非交付标准、购房合同中明确广告宣传不属于合同内容，因此改造不属于合同内容，不构成开发商的交付标准。如（2018）粤0309民初522号（即案例九的一审判决之一）。
一种观点认为开发商通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，同时，改造部位足以对购房人的购房意愿及订立合同产生重大影响，因此，开发商的宣传资料和样板房符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，改造属于合同内容，构成开发商的交付标准。如本文案例九。
五、我们的观点和建议
根据上述的案例，我们认为在涉及商品房改造的司法实践中，主流的观点或者基于合同相对性免除开发商的合同责任，或者以改造行为违反规划法律等原因否定改造协议的效力。
至于案例九，我们认为存在以下值得商榷之处： - 该判决仅论证了“宣传资料视为要约”，未论证宣传资料中的“宣传资料不构成要约”提示、合同中“交付标准以合同约定为准”条款的效力
该判决中，法院并未对开发商主张的“已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准”的观点作出回应，从实际判决结果看，深圳中院显然并未采纳开发商的上述观点，但却没有对不采纳的理由进行充分的论证和说理。 - 即使认定改造构成合同内容，该判决也未对该约定的效力进行审查
由于改造属于标的违法，以改造作为交付标准的条款也应当属于无效条款，因合同条款无效造成的损失亦应当适用过错分担原则。具体到该案中，购房人与开发商对于改造均是明知的，双方对于改造条款无效均有过错，应当分担相应损失。
但深圳市中院在认定改造构成合同内容的情况下，未进一步考察该合同条款是否有效，而直接认定开发商构成违约，并由开发商承担无法进行改造造成的全部损失。 - 该判决未按照合同相对性的原则对委托改造协议责任主体做出甄别
经查，一二审中，被告开发商均强调案涉改造内容均为原告委托第三方实施，即使存在违约行为，也应当由第三方受托方承担责任，而不应由开发商承担，但二审法院对此未作出任何回应，迳行认定由开发商承担所有的责任。
尽管存在上述问题，但鉴于该判例系由作为一线城市深圳中院的终审判决，而且是2019年最新的案例，从某种程度上反映出司法机构面对涉房群体性事件的一种维稳态度，地产开发单位需要给予极大的重视，尽量减少改造违规的行为，以避免给自身带来重大损失。