小区公共部分收益如何处置？

编者按
《中华人民共和国民法典》规定了住宅小区公共部分的收益，扣除必要支出后归全体业主所有。小区公共收益的分配、处置越来越受到人们的重视。仲裁机构在处理此类纠纷时应依据法律规定，在尊重双方合同约定的基础上对收益进行合理分配，维护当事人的合法权益。这是对物业管理服务行业规范发展做出的推动，有助于缓和业主与物业服务企业之间的矛盾，促进社会的和谐稳定。
常州仲裁委员会对某业主委员会与某物业服务公司物业服务合同纠纷仲裁案
案情简介
某小区业委会与某物业公司自2013年12月起每年签订一份《常州市物业服务合同》。合同约定了物业公司进行物业管理服务的内容和范围以及物业收费标准，关于公共停车场收益、公共物业出租收益、小高层电梯轿厢内广告收益，双方约定了70%归甲方（业委会）、30%归乙方（物业公司）的分配比例。每年年底由业委会对物业服务费用的收支情况进行审计，其他小区配套设施及室内公用停车库、活动中心、出租物业等均由物业公司管理经营。该物业公司为小区提供物业管理服务截止至
2017年5月。2018年业委会委托某会计师事务所对小区物业服务费收支情况进行了审计，出具了审计报告。但物业公司撤场后既未向业委会按约支付分成款项，也未退还业主租赁小区公共物业向物业公司缴纳的押金，故业委会提起仲裁，请求1.物业公司向业委会支付收益分成总计1174204.03元；2.物业公司退还公共物业租赁押金10500元。
裁决结果
（一）关于公共收益的分配，仲裁庭审理后认为，依照物权法、合同法（现为民法典）规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案双方签订的物业服务合同明确约定了公共停车场、公共物业出租和小高层电梯轿厢内广告收益的分配比例，故物业公司依法依约均应按审计报告列明的收益金额向业委会支付收益。
（二）关于业主租赁小区公共物业向物业公司缴纳的押金的退还，仲裁庭认为，首先，业委会提供的两份小区公共物业租房合同均未约定仲裁条款；其次，租房合同列明的承租人为小区业主，出租人为物业公司，业委会仅仅是见证人。故主张退还租房押金的适格主体应为承租人，而非业委会。因此业委会要求退还租房押金的申请没有法律依据，仲裁庭不予处理。
相关法律法规解读
（一）公共收益。《中华人民共和国物权法》（已失效）第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十三条延续了上述规定，另外，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，业委会有权代表全体业主依据合同约定向物业公司主张公共收益分成。
（二）物业服务合同的主体。本案发生在2018年，根据《中华人民共和国物权法》（已失效）第七十六条第四款及《物业管理条例》（2018年）第十一条第四款的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条延续了这一规定。另外，《物业管理条例》（2018年）第15条第2款规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故根据上述法律法规的规定，业委会有权与物业公司订立物业服务合同，并代表全体业主向物业公司主张合同权利。但同时，根据《中华人民共和国合同法》（已失效）第八条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条确定的合同相对性原则，物业公司与小区业主就公共物业的租赁使用发生的合同关系应由相应的合同相对方主张。
结语和建议
小区业主共有部分的收入归全体业主共有，已经由民法典做出明确规定。以往很多小区业委会、业主大会等在与物业企业订立物业服务合同时对此并不加以关注或给予足够重视，导致业主公共利益难以保障。本案给我们的启示是一方面要重视在物业服务合同中对业主共有部分的收入的归属和分配做出约定；另一方面还应注意该收入分配的方式或原则应当具体清晰、具备可操作性，笼统的约定只会增加纠纷的发生风险；第三还要加强对物业企业的财务监督，防止物业企业侵害全体业主利益的情况发生。本案中业委会委托的财务审计中就存在因财务资料不全，导致审计结果不能反映物业公司全部收支的情况。
常州仲裁示范条款：
因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方协商解决，协商不成的双方同意提交常州仲裁委员会仲裁。