关于精装修商品房的相关法律问题研究

在近些年的房地产市场中，由于房地产调控政策以及房地产开发商为了迎合购房者想要“拎包入住”的需求，相继推出了“精装修商品房”供购房者进行选购。相较于毛坯房，精装修商品房在向购房者交付时，已经完成了房屋内部的装修装饰，也包括水、电、气、暖等一系列基本的工作。随着精装修商品房的普及，近几年也越来越多的出现购房者因精装房的装修标准问题以及质量问题将房地产开发商诉至法院，引发一系列的纠纷。现笔者通过检索相关案例作为基础，针对此问题进行简要的分析与论述。
一关于“精装修商品房”的定义
关于何为精装修商品房，现有的法律法规并没有进行明确的界定，《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.1.2条中，仅对“全装修房”进行了规定，全装修房是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的新建城镇商品住宅中的集合式住宅。各地市也大多推出了要加快推进商品住宅全装修的文件。
因精装房的装修不同于毛坯房的装修，毛坯房的装修大多是业主自行进行，其中对于质量等的把控也较为严格。而在精装房中，装修作为交房前需要完成的步骤，它的进行大多不在业主的控制之下，故对于其质量的把控也一直是业主最为担心的问题。实践中也多发生购房者以该房屋存在质量问题为由拒收房屋，从而导致开发商无法在合同约定的期限内完成交房以及相关手续。
二类案特征
笔者通过检索近两年全国中级人民法院及以上裁判文书，发现此类案件具有以下之共同特征：
1. 购房人起诉的原因均系开发商交付的精装修房存在质量问题，此质量问题不但包括质量瑕疵，也有严重的质量问题；
2. 在精装房存在质量问题的案件中，购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房条件均为完成建设工程规划验收和各种专项验收，该类《商品房买卖合同》属于毛坯房交房时代使用的示范文本，严格说来该等交房条件不完全满足精装房交付的需求；
3. 关于质量问题属于严重质量问题还是存在瑕疵的判断，多依据法官的自由裁量；
根据对此类案件的梳理，购房人的诉讼请求多为要求开发商承担相应的违约责任，在装修标准存在问题的案件中，购房者多据此要求退还装修差价；在质量问题中，购房者多据此要求开发商承担逾期交房的违约责任，鲜少有因此要求与开发商解除《商品房买卖合同》。由此也可以看出购房者在此类案件中较之解除《商品房买卖合同》，是更倾向于继续履行的。笔者现从开发商违约责任的承担方面对法院的审理思路进行总结与分析。
三、关于“案涉精装房存在质量瑕疵时”的裁判观点归纳
在本文第二部分的“类案特征”的第二点中也说明了，囿于使用的《商品房买卖合同》文本的缺陷，虽然购房者购买的为精装房，但约定的房屋交付标准依然为以往毛坯房的交付标准。这也就导致这样一个问题的存在——虽精装房已完成竣工验收备案等手续，但其装修质量确实存在瑕疵时，开发商是否可以交房？是否应当承担逾期交房责任？司法实践中，对此有截然不同的两种观点。
裁判观点1：当案涉房屋的装修存在质量瑕疵，开发商应进行修复后再行交付，虽合同中约定的房屋交付条件为“竣工验收备案”，但开发商仍应承担逾期交房的责任
案例1：（2021）苏03民终76号 徐州跃辉置业有限公司与沈荣华、徐春华商品房销售合同纠纷
审判要旨：本案中，沈荣华、徐春华与耀华置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。且在合同附件十一“补充协议”第五款的约定“双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住和使用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，但该条作为格式合同中的约定之一，免除了耀华置业公司按照质量标准及装修质量标准的交付精装修房屋的义务，导致沈荣华、徐春华作为买受人与耀华置业公司作为出卖人之间的权利义务不平衡，且该条款放置在附件进行约定并没有进行特别的注明。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，亦未采取合理方式提请对方注意并向对方予以说明，且提供格式条款一方免除其责任的，该格式条款无效。因此，上述补充协议第五款的约定无效。
另根据《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项的约定，在房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂、五金件损坏的非地基基础和主体结构的质量问题时，由耀华置业公司自查验次日30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。虽合同中约定的该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，但沈荣华、徐春华要求耀华置业公司完成维修义务后另行验收房屋符合合同约定。应以维修完毕通过验收的时间作为实际交房时间并承担相应的逾期交房的违约责任。
裁判观点2：当案涉房屋的装修存在质量瑕疵购房者拒收房屋时，因《商品房买卖合同》中约定的交付条件为“竣工验收合格”，应认定开发商已在案涉房屋竣工验收合格后即完成交房义务，不承担逾期交房责任
案例2：（2021）湘01民终6358号陈少兵、湖南盛创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷
审判要旨：依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条规定，房屋交付条件是已经竣工验收备案。因涉案房屋已竣工验收备案，达到交房条件，盛创公司在合同约定的交房日期之前向上诉人邮寄了交房通知书。虽盛创公司交付的房屋经鉴定存在房屋墙体、地面瓷砖和墙体瓷砖有空鼓等现象的瑕疵，但盛创公司同意进行修理、整改，且对部分业主房屋进行了修理整改。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，盛创公司已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任。
案例3：（2021）苏10民终1225号 徐宽爵、丁素华与扬州盛基房地产开发有限公司商品房销售合同
审判要旨：案涉房屋已经竣工验收备案，具备法定交付条件。徐宽爵、丁素华称盛基公司工作人员要求其先预缴物业费才能办理收房手续、新风系统及煤气管道不符合装修标准，但其提供的证据不能证明其主张，且徐宽爵、丁素华在未预缴物业费的前提下对所购房屋进行了查验，认为案涉房屋存在质量问题，并以此为由拒绝收房，因其所提的问题并不影响正常居住使用，故徐宽爵、丁素华要求盛基公司承担逾期交房的违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。徐宽爵、丁素华收房后，盛基公司仍应承担保修义务，若徐宽爵、丁素华在住房质量保证期内发现所购房屋存在质量问题，可以向盛基公司主张权利，盛基公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。
四、关于案涉“精装房存在严重质量问题”时裁判观点归纳
当购房者所购买的精装房不是存在质量瑕疵，而是存在严重的质量问题以至于影响到购房者的正常居住，购房者合同目的无法实现时，可依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定，要求解除合同或赔偿损失，这点在实务中无争议。司法实践中，购房者多起诉要求开发商承担赔偿责任，鲜少有诉请解除合同。在此情况下，人民法院通常都会认定购房者可以此为由拒收房屋，开发商应对此承担逾期交房的责任。但是对于“严重质量问题”的判断标准，司法实践中并无统一的规定，多依据法官的自由裁量。
裁判观点：如案涉精装房存在严重质量问题，购房者可以此为由拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任
案例4: （2018）苏02民终1867号 无锡天润福源房地产开发有限公司与常娥、徐建秋商品房销售合同纠纷
审判要旨：常娥、徐建秋与天润公司签订的商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定全面履行。根据合同约定，天润公司应于2016年10月31日前向常娥、徐建秋交付涉案房屋。虽然天润公司称双方在已在合同中约定装修瑕疵不能成为常娥、徐建秋拒收房屋的理由，但从常娥、徐建秋发送给天润公司的《告知函》、天润公司向常娥、徐建秋发送的《天禧家园A区15-201户内问题对比照片》以及无锡丁渤房屋质量检测技术服务有限公司（以下简称丁渤公司）出具的《第三方检测报告》来看，涉案房屋内确实存在诸多装修质量问题且存在多处发霉的情形，并非一般意义上的瑕疵，属于房屋未达到基本居住条件的质量问题，故常娥、徐建秋拒收涉案房屋具有正当理由。因此，天润公司还应承担逾期交房的违约责任。
案例5:（2021）苏04民终1837号 溧阳碧桂园房地产开发有限公司与胡启鹏商品房销售合同纠纷
裁判要旨：本院认为，在商品房销售合同关系中，购房人购买的房屋是用来居住的，除了房屋地基基础和主体结构工程不符法定质量标准而禁止交付使用之外，还应当以房屋出售人提供的房屋是否严重影响正常居住使用，作为判断房屋是否符合交付条件的情形。本案中，根据第三方维修公司负责人蒋华锋在一审法院调查中对案涉房屋所作出的“根本不好居住”等陈述，以及碧桂园公司员工徐小汉于2016年7月16日关于案涉房屋因浸水、漏水等原因暂不符合交房条件所作的声明，均可以证明案涉房屋严重影响正常居住使用。因此胡启鹏在合同约定的交房日期2015年12月15日届至时，有权拒绝受领案涉房屋，碧桂园公司应承担逾期交房违约责任和质量修复责任。此外，虽然合同及补充协议中有购房人不得以对商品房的装饰和设备有异议为由拒绝接收房屋，应由出卖人予以修补、保修解决等约定，但是在出售人提供的房屋严重影响正常居住使用情形下，如果购房人仍然受该条款的约束，这排除了购房人的权利。由此，在房屋严重影响正常居住使用情形下，上述约定对购房人不具有约束力。
五、关于案涉“精装房装修标准存在问题”时裁判观点归纳
囿于使用的《商品房买卖合同》文本的缺陷，鲜有对装修标准进行清晰、明确约定的，实务中多为《商品房买卖合同》中对装修价格进行约定，比如约定装修单价为多少元一平方，争议问题是该价格是否就是装修标准？实际造价达不到约定价格水准是不是就可以认为不符合装修标准？司法实践中，对此仍有截然不同的两种观点。
裁判观点1：开发商承诺的装修价格应视为装修标准或装修实际价值，购房者可据此主张装修差价损失
案例6：（2016）粤民终2377号 黎劲涛与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司商品房预售合同纠纷
裁判要旨：富逸湾公司在与黎劲涛签订案涉合同前，就案涉房屋的销售发放过宣传单，该宣传单明确均价6180元／㎡含2000元／㎡全屋品牌豪装，宣传单还附有房门、卫生间门、防火门、橱柜、灯饰、浴室、地砖、空调、地板的品牌及参考价。故虽然商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但富逸湾公司就案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，原审法院据此并结合当事人双方在涉案《商品房买卖合同》中关于涉案房屋的装修标准未作出新的约定之案件事实，将富逸湾公司在上述宣传单中关于房屋装修标准为2000元／㎡的承诺认定为涉案《商品房买卖合同》的应有内容妥当，本院予以维持。
原审法院以广东同益达工程顾问有限公司出具的《工程造价鉴定书》作为案涉房屋工程造价的依据，并据此判决富逸湾公司向黎劲涛支付装饰装修差价67057.32元妥当，本院予以维持。
裁判观点2：合同中约定的装修价格为开发商的销售价格，且该价格必然包含有开发商的利润，非实际装修花费的成本价格或装修价值，不予支持购房者退还装修差价的要求
案例7：（2020）*民申1623号 李劲松与西安汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
裁判要旨：附件十二补充协议中约定装修标准（装标4000元/平方米），并对装修内容、材料、品牌进行了约定。首先，从合同约定看，只有装修中所用材料的产品质量不符合国家的强制标准及双方约定的标准下，李劲松有权要求汉华公司及时更换、修理，赔偿双倍的装饰、设备差价。诉讼中，李劲松并未提供证据证明装修所用的产品质量不符合国家的强制标准或者双方约定的标准。其次，根据房地产市场一般行情，合同约定的装修价格应理解为开发商的销售价格，而非实际装修花费的成本价格或装修价值。事实上，双方合同约定的装修价格亦包含在房屋销售价格之内。据此，李劲松要求对涉案房屋装修价格进行评估，并应按实际价格与销售价格的差价对其进行赔偿没有合同和法律依据，不符合诚实信用原则，也不符合市场规律和商品房买卖交易惯例，原审对其请求不予支持，并无不当。
案例8：（2017）鲁民终4047号 徐函婷、青岛城市建设集团泰瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷
裁判要旨：商品房作为一种商品，必然含有开发商的利润。在双方协商一致的情况下，购房人对房屋的装修价值是认可并接受的，故无权再主张返还装修差价.
徐函婷所购房屋系泰瑞公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在精装房的装修标准和装修价值的认定上。根据合同约定，泰瑞公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，二审中，徐函婷认可泰瑞公司用于装修的品牌，大部分与合同约定的品牌一致，对于不一致的部分其未作充分说明，泰瑞公司则主张其装修均是按照合同约定的品牌档次进行的装修。因此，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定泰瑞公司系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。徐函婷对涉案房屋装修价值委托第三方进行了评估，评估值虽然低于合同约定的装修价值，但商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，徐函婷对房屋装修进行的评估，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修进行评估。徐函婷主张装修差价的请求，不应得到支持。
六、小结
针对精装房质量存在问题的，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该条规定，购房者在房屋质量存在问题以致影响正常居住时，有权要求解除合同或者请求赔偿。在司法实践中，当房屋存在严重质量问题时，人民法院也会从本条出发，支持购房者要求开发商承担违约责任的请求。但是当房屋仅存在质量瑕疵不影响正常居住时，大多数法院均认定开发商应承担修复责任而非逾期交房的责任。
从购房者的角度来说，因购房者对相关房屋建设的资料的了解、掌握程度有限，其维护自身权益的主要依据是《商品房买卖合同》，。根据现在的市场情况，虽购房者购买的是精装房，但《商品房买卖合同》中约定的交付条件多为毛坯房的交付条件，这必然会对购房者的相关权益产生影响，因此，在签订《商品房买卖合同》时，应注意到合同中对“房屋交付条件”的一些约定。
从开发商的角度来说，房地产开发商应保证精装房的装修质量，尽量避免相关诉讼的发生，且在合同约定的交房条件满足时，应及时向购房者发出交房通知，要求其尽快接收房屋，并留存好相关的证据。其次，在制定合同条款时，应对一些限制购房者权利的条款进行提示并标注。
针对精装房的装修标准存在问题的，购房者应当注意除了约定装修的价格外，建议还应当明确约定装修所用材料的品牌规格等详细信息。且作为开发商应按合同约定的材料进行装修，这样会大大减少被法院认定装修不符合合同约定的风险。