2017年上半年，西安市政府部门对房地产市场进行了三次政策调整，坊间分别称之为“1月1日限购政策”，“4.18房产新政”以及“6.28房产新政”，这些政策，旨在抑制投资性购房行为，稳定住房价格。政策调整的主要内容如下：
限购政策归纳
| 限购范围 | 限购内容 | 户籍限制 | |
| 2016年12月31日 | 城六区 | 自2017年1月1日起只能新购一套 | 以家庭为单位，不限制户籍 |
| 2017年4月18日 | 城六区+长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区 | 2017年4月18号之后购买的商品住房和二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易 | 不限制户籍 |
| 2017年6月28日 | 城六区+长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区+沣东新城 | 2017年4月18号以前购买的房屋 A、商品房，自网签备案之日起满5年方可上市交易 B、二手住房，自取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易 （2）非本市户籍，须连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险 | 非本市户籍，连续缴纳2年以上个人所得税，以家庭为单位 |
房价上涨导致西安市场二手房屋买卖纠纷案件激增。面对房屋买卖中的违约方，守约方应如何维权？
（西安市2016年8月———2017年7月房价走势图）
1、案例及裁判结果
案例一：签订《定金合同》，卖方违约——卖方被判双倍返还定金
2017年1月6日，李某与王某通过中介公司介绍签订《房屋买卖定金合同》。王某以房屋总价款105万元将位于城区的一处房屋出售给李某。双方约定购房定金5万元，李某已将5万元定金交予中介。
合同签订后，房价快速上涨，王某对出售价格反悔，明确表示不继续履行合同。后买方向法院主张解除合同、返还定金。法院最终判决，解除合同，王某双倍返还李某定金10万元。
【法律依据】定金罚则即“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
案例二：签订《买卖合同》支付定金后，卖方违约——卖方被判退还定金并赔偿房屋上涨差价
2016年底，买方曹某经中介公司介绍与卖方王某签订了《房屋买卖合同》，约定以303万元购买王某200平米房屋,并约定王某于2017年3月10日注销他项权证，曹某支付了5万元定金。但是随后因房价上涨，卖方王某违约。买方曹某将王某告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。后买方申请法院委托房地产评估公司对涉案房屋价值进行鉴定，鉴定公司评估并出具资产估价报告：该房屋上涨78万元。
法院最终判决：被告退还原告购房定金5万元，并赔偿因违约给原告造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。王某退还曹某购房定金5万元并赔偿房屋上涨损失78万元。
【法律依据】赔偿损失：《合同法》第112条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《合同法》第113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
案例三：签订《买卖合同》，买方支付定金和部分房款后，卖方违约——卖方被判继续履行合同
2017年3月1日，买家张某与卖家孟某及中介公司签订“房屋买卖三方合同”，孟某将一套房屋出售给张某，出售总金额130余万元。当月末，三方又签订了一份“房屋买卖补充协议”，约定合同签订当日，买房需向卖方交付购房定金3万元；20天内，三方去办抵押解除手续，解押款48万元由买方支付，该笔款项充当部分首付款。后卖方反悔违约。
法院认为，因买方已经支付定金及部分房款，且三方也已办理了解押手续，应视为各方均同意继续履行合同，法院判决买卖合同继续履行。
【法律依据】继续履约：《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、诉讼思路
（一）主张继续履行合同。司法实践中满足以下5个条件，可主张继续履行合同。
1、签订的买卖合同合法有效。2、购房人具有购房资质（西安市6.28新政策要求购房者具备西安市户籍，或连续缴纳2年社保且不得一次性补缴）3、购房人具有付款能力（按揭支付方式下，若银行已经对贷款申请做出审批，法院支持过户的可能性较大）4、售房人构成根本违约，即售房人明确表示反悔的证据材料。5、交易房屋未被限制，如查封、已过户第三人等。
（二）主张解除合同，返还定金或支付违约金，同时主张赔偿损失。
1、定金与违约金【两者不可同时适用，须选其一】
《合同法》第116条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2、定金与赔偿损失【两者可同时适用，但总额不高于违约造成的损失】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
3、违约金与赔偿损失【违约金低于实际损失，可向法院请求增加】
《合同法》第114条：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
《合同法解释（二）》第28条：请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
3、律师建议
1、依照交易流程，把握交易节点。对不同阶段权利义务的约定要具体、明确。一是网签时间要具体明确，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决；二是出售房屋抵押权问题。原则上涤除抵押权的责任在出卖人，部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人最好避免将提前还款的款项直接支付出卖人，双方应一同至银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行合同扫清障碍。三是产权证的办理时点约定要明确；四是房屋查验与交付要约定明确；五是税费负担及专项维修资金的过户配合要明确。
2、违约责任、赔偿损失与定金要合理制定。如出卖人违约，房屋已无法过户。买方可主张违约责任或定金双倍返还。如合同约定的违约金、定金罚则不足以弥补其实际损失的，买受人可按实际损失主张赔偿责任。
3、及时收集证据。已经出现纠纷，守约方应尽快固定证据。收集包括银行转款凭证、短信往来、语音通话录音、中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉；另外，通过向法院申请诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。（黄溪涓 吕窈窕 ）
附：西安市二手房交易流程图
