实际施工人以房抵工程款权利保护的问题探析-三方协议模式

近年来，随着经济下行及头部房企相继进入破产程序，各债权人纷纷加入到抢钱队列，以房抵债型债权处置已成为执行阶段及破产法领域的焦点难题。在此类纠纷中，实际施工人往往陷入双重困境：一方面，其通过以房抵债协议确定的房产因未完成过户登记面临其他债权人执行以及破产管理人行使合同解除权；另一方面，其主张的建设工程价款优先权，又因最高院关于优先受偿权主体的批复[1]陷入权利主体适格性无法得到优先保障，以上两大困境均导致实际施工人在执行阶段及破产财产分配困难重重。这种困境不仅折射出现行执行程序、破产程序与民法典的适用矛盾，更暴露出实际施工人作为弱势群体与债权人平等受偿原则的价值冲突。本文重点讨论实际施工人签订三方以房抵债协议，但未办理过户情形下的债权救济问题。
关键词：企业破产；以房抵工程款；排除执行；优先受偿权
一、工抵房协议的实践争议
（一）工抵房的常见交易模式
1、签订三方协议（本文讨论交易模式）

2、发包人与承包人签订以物抵债协议，承包人指定实际施工人与发包人签订商品房买卖合同。

（二）以房抵债协议性质认定-诺成性合同与实践性合同之辩
一观点认为，以房抵债协议属于诺成合同。有学者认为此类协议作为无名合同，在缺乏特别约定时应当参照最相类似的买卖合同规则。鉴于《民法典》明确规定买卖合同自当事人意思表示一致时成立，故以房抵债协议原则上应认定为诺成合同。
另一观点认为，以房抵债协议属于实践合同。此类协议本质上属于代物清偿的特殊形态，应当遵循传统民法理论中"要物契约"的基本规则。持此观点的学者强调，我国虽无明文规定代物清偿制度，但基于民法体系解释，以房抵债行为具有债务清偿的实质性功能，故其成立不仅需要当事人达成合意，需以实际受领抵偿房屋作为特别生效要件。该学说特别指出，在当事人未明确约定合同性质的情况下，应当推定其具有实践性特征，以此平衡各方当事人的履约风险。
（二）以房抵债协议效力认定
司法实践主要根据签订以房抵债协议的节点予以判断以房抵债协议的效力。
1、如果协议签订的时间节点在债务履行期限之后，原则有效[2]。
2、协议签订时的时间节点在债务履行期限之前，则需要进一步根据协议的内容判断[3]。

二、执行程序中工抵房处置的实务困境
在司法实践中，一些法院认为以房抵债不能排除执行。从本质上来说，当此类合同被认定为发包方清偿工程债务的非典型履行方式时，其本质上属于当事人之间关于债务清偿的契约安排，并不直接产生物权法意义上的权属变更效力。所以，以房抵债协议签署后，故在未完成法定产权变更登记程序前，实际施工人基于以房抵债合意仅取得要求相对方履行合同义务的债权性权利，而非对标的房产的直接支配权，也不能阻却法院依合法权利人的申请而对房产采取的强制执行。
（一）实际施工人以房抵债是否可请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行
一观点认为，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。以物抵债协议的本质就是诺成合同的其中一种。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由[4]。
另一观点认为，以房抵债可排除执行。支持该观点的法院越过《执行异议和复议规定》第28、29两条规定，认为应从保障实际施工人权益出发，如山东高院[5]、江苏高院[6]均认为可排除执行。
笔者认为，需要区分以房抵债协议签订的节点进行判断：
1、履行期限届满前签订的以房抵债协议不具有排除执行效力
履行期限届满前签订的以房抵债协议，其目的在于为债务履行提供保障，而非直接实现物权转移。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》[7]，此类协议在债务未到期时，仅产生担保效力，不能直接主张物权归属。
2、履行期限届满后，明确约定受让或协议性质为债务转移的实际施工人就房屋享有排除抵押权和一般金钱债权的强制执行的权益
（1）协议明确实际施工人受让承包人债权
第一，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称执行异议之诉司法解释）第17条[8]规定，承包人在行使优先受偿权情形下的工抵房是具有排除抵押权及一般金钱债权执行的权益。
第二，受让人可以行使优先受偿权。最高人民法院李玉林法官认为，优先受偿权作为法定权利，其设立并非依附于建设工程施工合同，而是基于建设行为本身的特殊性，即建设行为是将劳动和建筑材料等物化于建筑产品的过程，故承包人将工程价款转让给实际施工人或材料供应商的情况下，实际施工人或材料供应商可以行使工程价款优先受偿权。笔者亦认同上述观点，即发包人的债权和其他从权利由实际施工人受让行使，而与债权相关的权利，其中就包括工程债权，工程债权其中又包含优先受偿权，且实际施工人对于案涉工程的价款亦享有期待权，支持实际施工人在此情况下有优先受偿权是符合《民法典》第407条的规定。
综上所述，基于承包人行使优先受偿权的工抵房具有排除抵押权及一般金钱债权执行的权益，而建设工程价款优先受偿权依附于工程款债权，属于从属性权利，这些债权不是承包人的专属人身权益。当承包人将工程价款债权转让给第三方，与之相关的优先受偿权也随之由第三方代为行使的情形下，实际施工人工抵房应认定亦具有享有排除抵押权和一般金钱债权的强制执行的权益，最高人民法院（2021）最高法民终958号[9]持上述裁判观点。
（2）协议未明确约定实际施工人受让承包人债权的，实际施工人通常不享有排除抵押权的强制执行权益
根据《民法典》第569条[10]规定，三方通过协议确认抵销，在协议未明确实际施工人是否受让承包人债权情况下，承包人将其对发包人的债权与承包人欠付实际施工人的工程款债权进行抵销，发包人用所建房屋进行代物清偿。但抵销行为本身不当然赋予实际施工人直接对抗发包人其他债权人的权利，因其仅涉及三方内部债务清理，未改变工程款债权的原始权利归属，故笔者认为，在协议未明确实际施工人受让承包人债权的情形，实际施工不具有排除抵押权的强制执行的权益。但若符合《执行异议司法解释》第15条[11]的规定，可排除一般金钱债权。
（二）优先权在以房抵债协议中予以明确
在主张排除执行时，实际施工人通常在执行分配程序中主张优先受偿，即需要讨论优先权可否通过协议明确。《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》：承包人的优先受偿权获取方式有两种：一是通过磋商达成折价协议的方式；二是通过法律诉讼途径的方式[12]，《执行异议之诉司法解释》第17条亦将承包人行使优先受让权作为前提条件之一，证明优先受偿权的获取是可通过协议方式进行主张。
（三）实务建议
实际施工人可主张工程款优先权覆盖抵债房产，除参考江苏高院的规定外，还需满足以下条件：
（1）协议签订于工程款到期后且在建设工程价款优先权行使期限内（最长18个月）。
（2）明确以房抵债系优先权实现方式，且优先收偿权一并转让。
（3）抵债金额与抵债时的房屋价值相当。
（4）明确承包人行使优先受偿权后，将其一并转让给实际施工人。
三、破产程序中工抵房处置的权利冲突
除双方当事人有明确约定替代清偿，根据《民法典合同编司法解释》第27条之规定，实际施工人包括以下两个权利：一是以房抵债协议请求权，二是原债务履行请求权。在破产程序中，通常实际施工人与承包人均无法自发包人处取得相应价款，实际施工人债权实现的重点即为工抵房。在发包人进入破产程序后，实际施工人的债权主张面临多重权利冲突，其核心矛盾在于实际施工人的债权与其他权利的顺位竞合。
1、破产管理人是否可主张解除以房抵债合同
《中华人民共和国企业破产法》第18条[13]赋予破产管理人合同解除权，关于抵债房是否属于破产财产、实际施工人要求继续履行合同与破产管理人主张解除合同的竞合均存在争议。
有学者认为，在以房抵债的司法实践中，破产管理人并不是一定享有解除权。因为按照最高院（2021）最高法民申2462号的裁判观点，《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》主要合同义务履行完毕，并无不当。管理人享有合同解除权的前提是，该合同在破产申请正式受理之前没有得到履行。
另一观点认为，根据破产法公平清偿债务、避免个别清偿原则，可予以解除[14]。
笔者认为，需要区分以房抵债协议签订的节点进行判断：
（1）履行期限届满前签订，管理人有权解除
根据规定，在履行期限届满前签订的以房抵债协议在法律性质上属于清算型担保安排，其核心特征在于：无论相关资产是否已完成过户、抵押登记、预告登记或商品房预售备案等物权变动手续，只要未进入实质清算程序，该协议仍处于未履行完毕的合同状态。实际施工人尚未完全履行其合同项下的核心义务（建设工程的交付），发包人尚未支付完毕合同价款。因此，在破产程序启动时，此类协议因双方均未履行完毕，应被认定为《企业破产法》第18条规定的“待履行合同”，破产管理人有权根据资产处置和债权人利益最大化的原则，选择继续履行或解除合同。
另外，最高院亦有从发包人事实无法继续履行合同的角度，支持管理人有权解除，如最高院（2021）最高法民申1966号[15]。
（2）履行期限届满后签订，管理人无权解除
根据《企业破产法》第十八条的规定，只有双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除合同，若在实际施工人交付质量合格的工程后签订的以房抵债协议，不属于双方均未履行完毕的合同，管理人无权解除合同。
2、实际施工人主张继续履行的障碍
如上所述，在发包人破产情况下，管理人不一定可解除合同，但无法解除合同并不等同于实际施工人有权请求继续履行合同。有观点认为，以物抵债通常未完成过户登记、预告登记或实际占有，若继续履行合同，则无异于使实际施工人享有物权权利，即《企业破产法》所规定的禁止“个别清偿”。关于实际施工人继续履行主要存下以下二个争议：
（1）是否属于破产财产
根据《企业破产法》第三十条[16]、《<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条[17]的规定，关于破产财产的范围是否应当将抵债房屋纳入其中，存在不同观点。
未办理预告登记的，目前主流观点认为属于破产财产。（2023）最高法民申143号[18]认为，应以不动产登记作为物权变动的认定标准，即在未办理过户登记前，仍属于发包人财产。(2021)最高法民申6123号持有同样观点。
已办理预告登记的，是否属于破产财产实践中存在争议。（2020）最高法民申1407号认为虽具有破产保护力，但仍应认定为破产财产[19]。
（2）是否构成个别清偿
最高院(2021)最高法民申9号认为，一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。持有类似观点的有(2020)最高法民申3890号、(2019)最高法民申3989号(2021)苏民申4690号、(2020)湘民终1067号。
（3）清偿顺位问题
主流观点认为，以房抵债本质是上一种债务清偿行为，破产管理人在处理该类债权时，需要追本溯源，按照基础债权去处理清偿顺位，以免造成个别清偿的出现，如（2021）最高法民申948号[20]。
笔者认为，以目前的司法实践，即使工抵房被认定为破产财产，除明确受让优先受偿权实际施工人享有优先受偿外，挂靠情形下的实际施工人债权优先于一般债权进行清偿，转包违法分包的实际施工人债权与普通债权平等清偿。因挂靠情形下的总包其仅负有将收取的工程款支付给挂靠方的义务，而非与发包人承担共同付款责任，在此情形下保护实际施工人对工程实际投入的实体权益，符合破产法公平受偿原则，具体如下：
1、农民工权益的实质保护
实际施工人的工程款中包含农民工工资、社保等基本生存性债权，此类债权与《企业破产法》第一百一十三条保护的职工债权具有同质性。若因实际施工人地位问题否定其优先性，将间接导致末端农民工的生存权益被排除在法定优先权之外，违背“生存权优位”的法治原则。
2、法律漏洞的填补功能
《企业破产法》未明确规定建设工程领域农民工工资的特殊保护路径，而《建工司法解释一》第四十三条通过赋予实际施工人直接请求权，实质是为农民工权益提供“穿透式救济”。此种制度设计并非架空破产法，而是对法律漏洞的必要补充。
3、实质公平的实现
破产法的“公平受偿”不应局限于形式平等，而需关注利益分配的实质合理性。建筑企业职工债权与农民工债权均属劳动债权，但农民工因缺乏直接合同关系而处于更弱势地位。通过实际施工人优先受偿间接实现农民工权益，恰是对实质公平的矫正。
4、例外情形：若已办理预告登记的，应赋予物权期待权进行优先保护
根据《执行异议之诉司法解释》第19条[21]的规定，在已经进行预告登记且具备物权登记条件的，是具有排除强制执行的权益。工抵房交易本身是将工程款债权与房屋买卖价值进行冲抵，不应轻易否定其权利。
四、制度完善建议
（一）实体规则重构
1、明确以房抵债房产不属于破产财产，实际施工人受让承包人的工程款债权享有建设工程价款优先受偿权，优先权范围包括抵债房产。
2、建立工抵房预告登记强制备案制度。
（二）实际施工人签订以房抵债协议后相关建议
1、签订协议后合法占有不动产。
2、要求发包方开具购房款收据（注明"抵偿工程款"）。
3、尽快办理预告登记。在已办理预告登记情形下的以房抵债，更应赋予其破产保护效力[22]。
4、保留证据，主张非因实际施工人原因未办理过户。
五、结语
本文研究主要围绕单一房产抵债场景展开，对承包人破产情形下的以物抵债，实际施工人指定第三人购买工抵房等复杂情形未作深入探讨。此类场景下，工程款优先权的范围划分、物权期待权的公示方式可能衍生新问题。综上，实际施工人在执行、破产程序中的救济需兼顾优先权法定性与物权期待权灵活性，过优先权转化、物权公示等多维路径突破合同履行障碍，在法律框架下实现其权益最大化。
注释
[1] 最高法院民一庭2021年第21次法官会议讨论认为：实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。 建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后合理期限内仍未支付工程款时，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖价款优先受偿的权利。
[2] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
[3] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十八条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
[4] 最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要：案外人与被执行人就被执行人名下的不动产达成的以物抵债协议能否排除另一个金钱债权的执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权执行的四个条件，只要有一个条件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同明显有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。
[5] 山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答：七、案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。
[6] 江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）：案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持： ①案外人系建设工程承包人或实际施工人； ②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；⑤以房抵债协议合法有效。
[7] 最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）45. 【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
[8]《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
[9]（2021）最高法民终958号认为：建设工程款债权转让后，中建七局享有的建设工程价款优先受偿权可以随之转让予中建海峡公司，理由如下：第一，建设工程价款优先受偿权为法定优先权，功能是担保工程款优先支付，系工程款债权的从权利，不专属于承包人自身，可以随建设工程价款债权一并转让。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条虽然规定由承包人主张优先受偿权，但是并不能得出建设工程价款优先受偿权具有人身专属性。故建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权随之转让并不违反法律规定。第二，本案建设工程价款优先受偿权与工程款债权的一并转让，既不增加兴基伟业公司的负担，也不损害兴基伟业公司其他债权人的利益。综上，中建七局将案涉工程款债权转让给中建海峡公司后，中建海峡公司可以享有建设工程价款优先受偿权。
[10]《民法典》第569条：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。
[11]《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；
（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
[12] 姜伟主编：《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》，人民法院出版社2020年12月版，第48-52页）
[13] 《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
[14] 最高院（2019）最高法民申3989号认为，企业破产法第18条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的赵淑玉事实上取得了所有权，对其他债权人不公。
[15] 最高院（2021）最高法民申1966号认为，案涉房屋目前为在建工程，无论是从法律上还是事实上中登投资公司已不能继续履行合同。原判决以合同目的不能实现为由，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定确认《商品房买卖合同》已经解除，并未适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，天成公司以其已经履行合同义务，本案不适用该第十八条规定的再审申请事由不能成立，本院不予支持。
[16] 《中华人民共和国企业破产法》第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
[17] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条下列财产不应认定为债务人财产：
（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；
（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
[18] （2023）最高法民申143号认为，案涉抵债财产是否属于债务人财产。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案所涉抵债财产为工业用房、构筑物及其附属设施等不动产，因该
抵债财产未变更登记至一拖公司名下，仍为工机公司所有，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条关于破产申请受理时属于债务人的全部财产为债务人财产的规定，案涉抵债不动产仍属于债务人财产。
[19] （2020）最高法民申1407号认为，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对许桂凤要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为许桂凤作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。另，许桂凤提出山东省高级人民法院另案判决与本案判决结果不一致，但另案并不能证明本案判决结果错误。
[20] （2021）最高法民申948号认为，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。
[21] 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十九条人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
[22] 最高院(2020)最高法民申2674号认为，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力。
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