开发商受疫情影响延迟交房时的责任承担及法律风险防范建议

前 言
2019新型冠状病毒（2019-nCoV）自被首次发现以来，其蔓延速度之快、范围之广、程度之重，引起广大民众的高度关注，各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应，中央及地方政府也相继出台一系列防治措施和相关政策。因疫情波及面广、关注度高、形势严峻，全国多地发布了延迟新开工、复工通知，部分省市甚至采取了包括封城、限行等一系列疫情防控措施，以遏制疫情蔓延。这无疑给开发商交房造成或多或少的影响，本文从开发商受疫情影响无法按照合同约定期限交付房屋出发，就开发商此时的责任承担问题进行阐述，并从法律风险防范层面提出应对建议。
一、疫情防控措施是否构成不可抗力免责事由
回答这一问题，可从不可抗力的法律概念、理论范围及判断标准出发进行分析。笔者认为，疫情本身与开发商延迟交房并不直接相关，而是为响应政府及有关部门采取的疫情防控措施（理论上可将其归为“政府行为”），可能导致楼盘工程无法及时开工、复工，最终可能影响开发商交房。鉴于个案情况不尽相同，疫情发生前疫情防控措施确有不可预见性，但开发商延迟交房这一后果不必然“不可避免并不能克服”，仍需从疫情持续的期间、地域及影响程度出发，结合疫情疫情防控措施对开发商交房行为的影响程度等因素判断其是否构成不可抗力，故疫情防控措施不必然属于法定免责事由。
（一）不可抗力的法律概念
不可抗力作为一种法定免责事由，主要规定在《民法总则》第一百八十条[1]、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条[2]中。其中，《民法总则》及《合同法》所称不可抗力均为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
（二）不可抗力的理论范围
不可抗力事件的不可预见性，决定了人们不可能列举出其全部外延，故立法层面无法确切规定不可抗力的范围，实操中对不可抗力的认定必然存在一定程度的主观性，对不可抗力范围的理解也不同。
通常认为，不可抗力包括重大自然灾害和重大社会非正常事件两类。前者如重大的地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等；后者往往指社会异常的、突发的事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。
（三）不可抗力的判断标准
实践中，关于不可抗力的认定（尤其在合同没有明确约定的情况下）较为严格，往往需要结合个案情况进行判断。
就开发商受疫情影响延迟交房而言，笔者通过检索、对比分析相关案例，初步归纳不可抗力的判断标准可以包括以下几个方面：
第一，合同约定的不可抗力范围。
关于不可抗力的范围，商品房买卖合同示范文本中无明确约定，一般由开发商与买受人在签署的商品房买卖合同（及补充协议）中自行约定。在合同有明确约定时，通常依据合同约定的不可抗力范围进行判断。
第二，根据疫情发生时间、合同签署时间、开发商交房时间，判断疫情及其防控措施的可预见性。
以辽宁省沈阳市中级人民法院（2005）沈民（2）房终字第802号民事判决为例，该院认为，“虽然2003年春夏之间我国爆发‘非典’疫情，但新中城公司在与刘晓菊签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见‘非典’疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付刘晓菊……表明‘非典’疫情并未对其交付房屋造成影响”。同时，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，适用不可抗力免责的前提为不可抗力事件发生在当事人迟延履行前，如疫情防控措施或疫情在开发商迟延交房后才发生，则不能认定为不可抗力。
第三，疫情防控措施的持续期间、地域范围及影响程度。
广东省珠海市中级人民法院在“靳小光与珠海市五洲房产开发有限公司商品房预售合同纠纷”[3]一案中认为，“五洲公司抗辩的高温、大风、暴雨、台风天气只有达到停工影响时，才可以认定为不可抗力。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号，进入特别紧急状态，应予停工。故该3天时间可以认定为不可抗力。”。
第四，疫情防控措施对开发商迟延交房的其他影响因素。
如施工人员来自疫区并被采取隔离措施、需要采购的施工材料的来源为疫区、待交付房屋位于疫区，进而导致开发楼盘工地被迫停工、施工人员不足或材料短缺等。
新型冠状病毒感染的肺炎疫情具有突发性，2020年1月31日，世界卫生组织宣布新冠肺炎疫情构成“国际关注的突发公共卫生事件”，可见公众无法预先知晓新冠肺炎疫情，在疫情发生之前，政府为遏制疫情蔓延而采取的防控措施也因此具有不可预见性，但就其对开发商迟延交房的影响是否不可避免、不能克服，尚须结合个案及上述标准具体分析。2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。” 可见，因疫情防控措施（而非疫情本身）导致不能履行合同时，也即疫情防控措施与合同履行不能之间存在必然因果关系时，不可抗力方可适用，在双方当事人无明确约定的情况下，不能仅以发生疫情为由直接适用不可抗力予以免责。
二、开发商受疫情影响延迟交房时的责任承担
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，已失效）[4]第三条第（三）项规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。参考该规定，开发商受疫情影响延迟交房时的责任承担可根据个案具体情况适用公平原则或不可抗力，不排除开发商迟延交房仍存在承担违约责任的可能。
（一）适用公平原则，由买受人与开发商共同分担迟延交房造成的损失
鉴于本次新冠肺炎疫情的突发性、广泛性及严重性，部分疫区已采取封城、禁行等防控措施，如按原合同约定的期限交房显失公平，可适用公平原则，由买受人与开发商共同分担迟延交房造成的损失。司法实践中，一般由法院结合过错程度、疫情影响等因素，判决买受人与开发商按比例分担损失。
示例：沈阳市铁西区人民法院在（2004）沈铁西民二房初字第405号民事判决认为，“本市严格执行防治‘非典’的措施近两个月，新中城公司延期交房35天仍属合理时限内。因此，刘晓菊要求新中城公司给付延期交房的全部违约金，理由不当，不予支持，而应根据最高人民法院‘通知’精神，按公平原则由双方各自负担50％的损失”。[5]
（二）适用不可抗力，免除或部分免除开发商的迟延交房责任
如因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致开发商延迟交房、对开发商交房构成实质障碍（如政府出台延长假期、延迟复工期限等政策，导致开发商因严格执行相关政策无法复工），开发商在履行通知义务后，可主张顺延交房期限或免于承担不可抗力持续期间的迟延交房责任。
示例：在“殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷”[6]中，海南省三亚市中级人民法院认为，“由于‘非典’疫情发生于‘天涯一方城’项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生‘非典’疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算‘非典’疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于‘非典’疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止”。
（三）开发商承担迟延交房违约责任
如疫情并未对开发商交付房屋造成影响，则开发商仍应按照合同约定或法律规定承担延迟交房的违约责任。
以“刘晓菊与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案”[7]为例，辽宁省沈阳市中级人民法院认为，“新中城公司自认‘2003年9月初，工程基本完工，只差验收’，其在2003年9月19日与刘晓菊签订的《商品房买卖合同》亦约定‘交房日期为2003年9月30日前’，表明‘非典’疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任”。
三、受疫情影响，开发商迟延交房法律风险的防范建议
第一，如开发商尚未签订商品房买卖合同，建议开发商完善合同文本，将因遵守政府规定或响应政府号召（如配合政府有关部门采取的疫情防控措施等）而影响到建设工期、房屋交付及产权登记等明确约定为己方免责事由。
第二，如已签订商品房买卖合同且合同中对此未做明确约定，建议开发商在疫情发生后及时通过书面形式告知买受人疫情对房屋交付的影响，并提供相应证明文件，便于买受人积极采取措施避免损失进一步扩大，同时妥善留存通知送达买受人的证据。
第三，建议开发商并积极与买受人沟通、协商解决方案。如买受人同意延期交房，开发商应尽快与买受人签订补充协议或取得买受人同意延期交房的书面文件。如经协商，买受人不同意延期交房或开发商未取得买受人的书面同意文件，建议开发商全面固定、收集疫情、防控措施及其造成交房障碍的证据，包括但不限于：向买受人送达的延迟交房通知或公告，政府有关部门发布的停工通知、疫情防控措施相关文件（争取向有关部门申请开具不可抗力证明），房屋位于疫区、施工单位员工来自疫区并被采取隔离措施、需要采购的材料来源于疫区的证明，与施工单位的工程联系函等，以举证证明楼盘停工的事实（包含天数）、停工依据、通知发布时其工程施工进度以及是否存在停工的必要性，做好应对潜在诉讼准备。
注释
[1]《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
[2]《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
[3]案号：(2015)珠中法民三终字第203号。
[4]该通知已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》（2013年2月26日发布；2013年4月8日实施）废止，但作为法院在相当一段时间内应对非典疫情案例过程当中处理相关纠纷的参考文件，有极大的借鉴价值。
[5]该判决后由辽宁省沈阳市中级人民法院予以改判，本所暂未检索到因疫情适用公平原则予以裁判的案例，但在“王琼诉山西省第三建筑工程公司商品房买卖合同纠纷案”一案中，山西省长治市城区人民法院适用公平原则对开发商延迟交房违约金予以调整，该院认为：“原、被告双方签订《商品房买卖合同》的客观事实存在。合同约定交房时间为2010年12月31日，但在施工过程中被告因为配合城市建设等原因造成工期延误的客观事实存在，根据本案案情，由被告按合同约定标准的60%支付原告违约金为宜”。
[6]案号：(2005)三亚民一终字第79号
[7]案号：(2005)沈民(2)房终字第726号