开发商阶段性保证的诉讼救济

说到商品房登记的事情，经常听到的内容是开发商因为规划、资金等问题，导致购房人迟迟不能取得不动产登记证，购房人多方寻求无果后，只得通过诉讼的方式维护自身权利。于是乎有关商品房登记这件事，普遍的认知就是开发商仗势欺人，购房人是弱势群体。
虽然“仗势欺人”、“弱势群体”有些刻板偏见，但确实绝大多数不动产登记纠纷类的案件都是因为开发商的原因导致的，购房人普遍也都是作为原告提起诉讼。
但事事无绝对，就商品房登记这件事，开发商有时候也因为购房人的原因颇为困惑，也得通过诉讼的方式维护一下自己的权利，“追”着购房人办理不动产登记。
今天坤略律师事务所基建地产法律事务部，就与您聊一聊开发商“追”着购房人办理不动产登记这个事。
参考案例
福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终1355号百德（泉州）置业有限公司（以下简称百德公司）、张斌彬、中国农业银行股份有限公司德化县支行（第三人，以下简称德化农行）抵押权纠纷案。
#1 案件概述
2014年3月24日，张斌彬与百德公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201400732）及附件6合同补充协议。根据该合同及附件6合同补充协议的约定，张斌彬以816795元的价格向百德公司购买案涉房产；房款以按揭付款的方式支付，即张斌彬应于签订《商品房买卖合同》时付清首期款246795元，同时提供银行按揭贷款所需的全部资料并办理银行贷款的全部手续。百德公司同意张斌彬向银行办理按揭贷款 570000 元。张斌彬必须在与百德公司签订《商品房买卖合同》后十天内办理好公积金按揭贷款的一切手续。如超过约定期限 3 天买受人仍未前来办妥银行按揭贷款和公积金按揭贷款手续或出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人张斌彬赔偿出卖人百德公司的一切经济损失。买受人张斌彬除支付《商品房买卖合同》约定或上述付款方式约定的房款外，应交纳的其他相关税费包括：办理房屋产权证时，买受人张斌彬应缴纳的各项相关税费：土地使用权登记费、房屋所有权登记费、契税、印花税、工本费等相关费用；办理按揭贷款的抵押登记费和印花税等。
2014年4月7日，案涉房产办理预购商品房预告登记。预告登记权利人为张斌彬、预告登记义务人为百德公司。
2014年9月1日，张斌彬作为借款人（抵押人）、德化农行作为贷款人（抵押权人）、百德公司作为保证人签订一份《个人购房担保借款合同》。该合同约定，张斌彬向德化农行申请贷款570000元用以购买案涉房产，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法。该笔借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由百德公司提供阶段性保证、并以案涉房产作为抵押物。抵押人张斌彬应协助贷款人自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自案涉房屋满足借款人与售卖人约定交付条件之日起30 日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人德化农行自借款人张斌彬取得房地产权属证书，并办妥以贷款人德化农行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人张斌彬的债务承担连带保证责任。
2014年9月3日，案涉房产办理预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人为德化农行、预告登记义务人为张斌彬。
2016年1月20日，百德公司向张斌彬交房。
2016年12月22日，德化县不动产登记中心通知百德公司包括案涉房产在内的址在德化县浔中镇诗墩百德.畔山云海项目可以办理首次登记。
2016年12月23日，百德公司在德化县广播电视台制作播出办理分户产权及土地登记手续的通告。
后百德公司认为张斌彬未及时办理不动产登记、抵押权登记，致使其一直承担阶段性保证责任，故此百德公司对张斌彬提起诉讼，并将德化农行作为案件的第三人。
一审
经审理，本案一审法院认为，一、2014年3月24日，张斌彬作为买受人与百德公司作为出卖人签订的 《商品房买卖合同》及补充协议系系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，是合法、有效的合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务；2014年9月1日，张斌彬作为借款人（抵押人）、德化农行作为贷款人（抵押权人）、百德公司作为保证人签订一份《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，是合法、有效的合同，对各方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。二、百德公司开发的包括案涉房产在内的【百德•畔山云海】的房产项目已在德化县不动产登记中心办理房屋所有权初始预登记。百德公司也于2016年12月23日在德化县广播电视台制作播出办理包括案涉房产在内的分户产权及土地登记手续的通告。所以，案涉房产已具备办理不动产登记手续的条件。百德公司以合同约定的方式通知张斌彬办理案涉房产的不动产登记手续，张斌彬未按期办理案涉房产的不动产登记手续的行为已构成违约。百德公司要求张斌彬办理案涉房产不动产登记手续的诉讼请求，予以支持。根据《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第三条第（二）项第1点的约定“办理房屋产权证时，买受人应缴纳的各项相关税费；土地使用权登记费、房屋所有权登记费、契税、印花税、工本费等相关费用”。所以，百德公司要求张斌彬承担案涉房产在办理不动产登记时应缴纳相关契税、印花税、登记费等费用的诉讼请求，予以支持。三、（一）根据各方当事人所签订的《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》所形成的权利义务，百德公司、张斌彬、德化农行三者之间形成多个法律关系。
1、《商品房买卖合同》所包含的法律关系为百德公司与张斌彬形成的商品房销售合同关系，该法律关系也系百德公司第一项诉讼请求所涉及的法律关系；
2、《个人购房担保借款合同》所包含的主法律关系为张斌彬与德化农行形成的借款合同关系，从法律关系为百德公司与张斌彬形成的保证合同关系、张斌彬与德化农行形成的抵押合同关系；
3、在张斌彬与德化农行的借款合同关系中，张斌彬系借款人、德化农行为出借人。百德公司为张斌彬向德化农行的借款提供阶段性保证担保，系保证人。百德公司在承担保证责任后，有权向张斌彬追偿。
百德公司的第二项诉讼请求的权利基础是基于张斌彬与德化农行之间的抵押合同关系。在该抵押合同中，德化农行系抵押权预告登记的权利人，张斌彬系抵押权预告登记的义务人。百德公司并不是该抵押合同的权利方或义务方。如抵押权预告登记的权利人德化农行依照抵押合同的约定提起办理抵押权登记之诉，百德公司与该诉并不存在法律上的关系，百德公司不是该诉的适格主体。
基于上述理由，一审法院判决驳回了百德公司部分诉讼请求。百德公司对于一审判决结果不服，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。
二审
泉州市中级人民法院（以下简称二审法院）经审理后认为：预售商品房抵押权能否及时设立，对于银行债权保障、开发商担保责任的承担以及交易安全和合同稳定等均产生重大影响，故在具备物权登记条件情况下，即在购房人可以办理不动产登记以及抵押登记的情况下，应当督促其及时办理上述登记，引导相关当事人及时通过完成抵押登记的方式设立抵押权，从而保障债权人对商品房优先受偿权的实现，进而平衡保护银行、开发商、购房人三方的利益。本案中，百德公司基于其与张斌彬签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条的约定以及其与张斌彬、德化农行签订的《个人购房担保借款合同》第三十三条的约定要求张斌彬在完成案涉商品房不动产登记后办理抵押登记手续，符合合同约定，亦与设立抵押权预告登记制度的初衷即保护预售商品房抵押权预告登记权利人的合法权益不悖，如果机械的认为只有银行才有权利督促购房人办理抵押登记既加重开发商的责任，又不利于合同稳定及购房人利益的保护，故一审判决驳回百德公司要求张斌彬办理抵押登记的诉讼请求有误。虽然百德公司一审中的第一项、第二项诉讼请求在履行上有先后顺序，但上述诉讼请求并不存在冲突，且具有事实上的牵连关系，合并审理并不违反法定程序，亦无不妥，一审判决认定不应合并审理不当，应予纠正。百德公司要求张斌彬办理抵押登记是其根据合同约定以及法律规定维护其自身合法权益之举，也是履行《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》相关内容的应有之义，并非一审判决认定的变相免除其保证责任，此举亦不存在侵害德化农行实现其债权的救济途径之嫌，反而使德化农行对案涉商品房享有优先受偿权。至于百德公司选择解除商品房买卖合同或是要求张斌彬办理抵押登记系其享有的合同权利而非义务。根据国土资源部《不动产登记操作规范》（试行）的相关规定，在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记，故案涉商品房抵押登记的办理并不会受一审法院对其进行预查封的影响。故此，二审法院撤销了一审法院的部分裁判结果，支持了百德公司的诉讼请求。
2、案件分析
通过本案的两次审理，我们从中可以探究一下人民法院对于承担阶段性保证责任的开发商，要求购房人办理不动产登记的裁判思路：
1、开发商有权对购房人拖延办理不动产登记的行为，通过诉讼要求购房人办理不动产登记；
2、开发商即便作为保证人，在银行与借款人的借款合同中仍有权要求借款人及时办理抵押权登记；
3、虽基于不同法律关系，但从公平利益、合同目的角度考量，将有牵连关系的商品房买卖合同、借款合同合并审理具有可行性。
3、结语
本案虽是个案，不能代表一类案件的处理结果，但从本案中所体现出二审人民法院对客观价值的判断、案结事了的处理方式，均值得学习与借鉴。