面对“烂尾楼”，购房者该如何保障自身权益

近段时间，部分楼盘业主因楼盘开发商频频暴雷，购买的楼盘停工，眼看交房无望，于是便共同签署了强制停贷告知书，告知当地政府、住建部门及各贷款银行等，业主们将停止向贷款银行还贷直至楼盘竣工验收合格并交付。
买房不易，很多人都是举全家之力才凑够了买房的首付，最终等来的却是楼盘停工，变成了烂尾楼，但贸然停贷，可能将会面临银行起诉，征信受损等不利后果，那么业主该如何维护自身权益？下面小师妹带大家分享高庭所陈子木律师的相关分析。
具体分析
首先，业主购买房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》以及与银行签订的《贷款合同》属于两个独立的法律关系。
项目烂尾导致开发商无法按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，属于开发商和业主之间的商品房买卖合同纠纷。此时业主因无法按时交房从而强制停贷，属于与贷款银行之间的借贷法律关系，如果银行已经按照贷款合同履行了自身的放款义务，则业主此时强制停贷则属于与放贷银行之间的违约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
由此可见，虽然业主与开发商之间的《商品房买卖合同》及业主与贷款银行之间的《贷款合同》为两个独立的法律关系，但是具有高度关联性，对于业主来说，签订《贷款合同》的目的就是为了购买房屋，若《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除，那么《贷款合同》的根本目的无法实现，亦可要求解除。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
开发商延迟交付房屋的，业主在催告开发商后，开发商在一定期限内仍然不能履行交房义务的话，或在知道开发商无法按时交付房屋的情况下一年内，业主有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，但需注意的是在不同情况下，业主行使解除权均有一定的期限。
再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最高院曾在（2019）最高法民再245号案件中引用了该条法律规定。因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用业主支付的首付款及贷款银行的按揭贷款，业主未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，若按合同约定的权利义务关系处理，则在业主对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
结 语
综上，在开发商无法按时交房的情况下，业主可向法院起诉行使解除权，同时可将贷款银行追加为第三人参加诉讼，要求解除《商品房买卖合同》及商品房担保贷款合同等，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款银行和业主。