商品房网签备案能否构成让与担保

开发商为了融资，以签署商品房买卖合同并办理网签备案的方式为借款提供担保，是否构成让与担保？担保权人是否享有优先受偿权？
一、 司法实践的不同裁判路径
（一）路径一：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已将让与担保要求的所有权移转宽限到物权期待权移转，签订商品房买卖合同并办理网签备案即可以设立让与担保。
案例：双辽天益房地产开发有限公司、周红武民间借贷纠纷再审民事判决
案例索引：（2017）最高法民再335号
裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。可见，让与担保的要件之一是担保人具有担保物的所有权，要件之二是让渡所有权给担保权人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中的让与担保将要件之二的让渡所有权这一条宽限到让渡物权期待权，即只要签订商品房买卖合同即可以设立让与担保。
（二）路径二：网签备案不属物权法规定的变动物权行为，不改变作为合同当事人仅享有请求交付之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。
案例：执行案外人、陵水骏高实业发展有限公司再审审查与审判监督民事裁定
案例索引：（2018）最高法民申429号
裁判要旨：具体到本案，海为公司与骏高公司虽就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，但房产所有权仍登记在骏高公司名下。前述网签备案行为不属物权法规定的变动物权行为，不改变海为公司作为合同当事人仅享有请求交付之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。原审期间，骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人占有使用，二审法院现场勘查也确认房产实际由前述受让人控制利用。海为公司对于未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此，海为公司关于针对涉案房产已经享有物权期待权并足以排除法院强制执行的主张，不符合法律规定。
二、 不同裁判路径的解读与审视
如前所述，司法实践对于借贷关系中签署房屋买卖合同并办理网签备案是否构成让与担保仍存争议。对此，本文认为，网签备案具备财产权利变动的公示效果，符合让与担保成立的构成要件，担保权人得就已办理网签备案的商品房优先受偿。
根据《担保制度司法解释》第63条规定，让与担保作为非典型担保在法定的登记机构依法进行登记后即可具有物权效力。结合《九民纪要》第71条第2款规定，当事人之间根据让与担保合同约定已经完成财产权利变动的公示方式的，担保权人可请求参照法律关于担保物权的规定对担保物拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。据此，构成让与担保的关键在于已经完成财产权利变动的公示方式，网签备案就是这样的公示方式，具备公示效力。一方面，网签备案虽然是行政管理制度下的一种产物，但是其具有的公示效力毋庸置疑，可充分阻却担保物的物权变动。且对于期房而言，尚不具备在不动产登记中心的公示条件，现行有效的公示方式就是网签备案。因此，网签备案的公示效果等同于物权“担保”的登记与公示，在对其进行司法评价时，应有别于仅签订合同未进行任何公示的担保形式，让网签备案成为让与担保成立的构成要件，具备法理和实践操作的可行性。另一方面，担保权人得就已办理网签备案的商品房优先受偿的基础在于，当事人之间就担保物设定的网签备案能够为第三人所知悉。在办理网签备案后，担保权人已享有名义上的担保物所有权，债务人的后手交易债权人基于对网签备案的审查，其无理由相信债务人对担保物享有处分权，主观上难谓善意。因此，网签备案可以让担保人的一般债权人不会就担保物价值对实现其债权产生期待，进而确保担保权人对担保物享有优先顺位。
三、 结语
现有司法实践对借贷关系中签署房屋买卖合同并办理网签备案是否构成让与担保、担保权人是否享有优先受偿权多持谨慎态度，究其原因无外乎是让与担保制度在我国立法处于空白，而优先受偿权通常基于法定担保物权而来或者明确地记载于法律、司法解释中，各级法院均不敢轻易创设。本文认为，无论从权利变动的公示角度亦或是探究让与担保的物权优先效力，对借贷关系中通过办理商品房网签备案来担保债权的，应当有别于普通债权，赋予其优先受偿权，并加大对其保护力度。