热点推荐！《不动产登记资料查询暂行办法》2018年3月2日起施行，四大亮点解读速看！

2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》于2018年3月2日起开始实施。《办法》透露了不动产登记部门在不动产登记资料查询活动方面的哪些新信号？本文通过四个亮点对其进行解读。
亮点一：进一步确定查询主体、分类别限定查询权限
《办法》第四条规定：不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。
第十八条规定：清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。依照本条规定查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。
第二十条规定：不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：
（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；
（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
第二十一条规定：有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
（一）不动产的自然状况；
（二）不动产是否存在共有情形；
（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；
（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。
律师解读
《物权法》规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》进一步规定权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。但是“权利人”类未能明确主体外延，“利害关系人”类主体外延较为笼统，都不利于实践中不动产查询机构统一把握查询审查边界。
《办法》根据上位法《物权法》、《不动产登记暂行条例》的精神，结合不动产实践，明确了不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人可以查询、复制不动产登记资料。同时清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照“权利人查询”一章的规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料，是对《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》查询主体外延的创新和补充。此外，《办法》通过进一步区分权利人、利害关系人的查询权限，达到保护权利人隐私的立法宗旨。
亮点二：明确查询不动产登记资料的方式
《办法》第十五条规定：不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：
（一）权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；
（二）不动产具体坐落位置信息；
（三）不动产权属证书号；
（四）不动产单元号。
第二十四条规定：不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：
（一）不动产具体坐落位置；
（二）不动产权属证书号；
（三）不动产单元号。
每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。
律师解读
之前的《土地登记资料公开查询办法》并未明确不动产查询的方式，各地有不同做法。有的地方不区分权利人还是利害关系人，均经过拟查询对象的身份信息进行查询。《办法》本次明确了权利人原则上可以通过权利人信息、不动产坐落、产权证号、不动产单元号来查询不动产登记资料，而利害关系人原则上仅能通过不动产坐落、产权证号、不动产单元号来查询不动产登记资料。
除此之外，需要强调的是，《律师法》规定律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况，而《办法》共计七章，分为：总则、一般规定、权利人查询、利害关系人查询、登记资料保护、罚则、附件。律师查询的相关规定现于总则及利害关系人查询中，可见《办法》仍未将律师作为一个单独的查询主体进行规定，律师的自行取证取也得根据《办法》的规定进行行使，因此律师作为利害关系人查询不动产登记信息，原则上也只能通过不动产坐落、产权证号、不动产单元号来查询不动产登记资料。
亮点三：首次明确违反不动产登记资料的安全保护义务的法律后果
《办法》第二十九条规定：不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一，对有关责任人员依法给予处分；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的；
（二）擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（四）利用不动产登记资料进行不正当活动的；
（五）未履行对不动产登记资料的安全保护义务，导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改，造成严重后果的。
第三十条规定：查询人违反本办法规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，移送公安机关依法给予治安管理处罚；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的；
（二）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（三）遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的；
（四）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的；
（五）因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的；
（六）滥用查询结果证明的。
律师解读
早在2002年中华人民共和国国土资源部就制定了《土地登记资料公开查询办法》，其中提到了“查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”以及“查询机关的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分”。
但一直未界定何为“非法使用”、“查询机关违反规定”。对此，《办法》专设一章，对该问题进行明确，充分体现了对公民隐私权益的保障，也有利于进一步促使不动产登记机构依法依规履行查询职责。
亮点四：明确不动产登记查询与政府信息公开应当分别处理
《办法》第三十三条规定：公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
律师解读
不动产统一登记实施以后，出现多例以政府信息公开的方式申请查询不动产统一登记的案例，对此各地处理方式不一。
国务院办公厅政府信息与政府公开办公室就该问题对国土资源办公厅作出（国办公开办函[2016]206号）回函，其中明确：“不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别。当事人依据《政府信息公开》申请这类业务查询的，告知其依据相应法律法律规定处理。”虽然该函已明确处理方式，但由于该函仅为行政机关之间的公文，效力较低，本《办法》的出台，吸收了该公函的内容，明确了此类事项的处理方式。