本文要旨
执行程序中，案外人以执行标的已经“以房抵债”或已“签署商品房买卖合同”为由，提出案外人异议以阻却执行，应严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与29条的适用
1、不动产与商品房存在28条、29条不同的法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、商品房属于不动产，28条与29条的法律适用
因商品房属于不动产，如执行标的是商品房，是适用28条规定，还是29条规定？司法解释并做作出明确规定，各地司法实践亦存在不同判决。但最终法院案例给出意见为，商品房应适用29条规定。
相关案例
2017年6月22日，最高人民法院（2017）最高法民终278号民事判决书，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、史雪莹案外人执行异议之诉二审案，认定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。
现华融资产云南分公司和史雪莹针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。
而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房，史雪莹系向房地产开发企业明丰公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房，故本案依据史雪莹诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。
华融资产云南分公司认为一审法院适用法律错误，本案应当适用第二十八条的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
2016年12月29日，最高人民法院（2016）最高法民申3030号民事裁定书，青岛齐聚鑫商贸有限公司、于立亮案外人执行异议之诉再审审查案，认定：
齐聚鑫公司申请再审认为其与三杰公司之间系房屋买卖关系，本案应适用《异议和复议规定》二十八条，而不应适用二十九条。本院认为，《异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。……且齐聚鑫公司向山东高院上诉时的理由为，其与康泽公司等签订的《合作协议》应认定为房屋买卖合同，应适用《异议和复议规定》二十九条。……”
二、以房抵债与商品房买卖，阻却执行的法定条件
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，以以房抵债或商品房买卖合同阻却执行，需要同时满足如下三个条件，对此，实践中已无争议：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
相关案例
- 2017年6月22日，最高人民法院（2017）最高法民终278号民事判决书，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、史雪莹案外人执行异议之诉二审案：
二、关于史雪莹主张的实体权利是否足以阻却执行的问题。本院认为，本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为史雪莹提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此阻却执行。
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。……
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，房屋买受人史雪莹系在婚前签订认购协议，所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。……
(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 - 2017年5月24日，最高人民法院（2017）最高法民申1109号民事裁定书，王会杰、常春案外人执行异议之诉再审审查案：
二、关于王会杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。王会杰一审时主张，其与国泰分公司于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，购买永吉县口前镇阳光丽景小区4号楼5、6、7、8号网点，并一次性交付了全部购房款。
王会杰二审及申请再审时主张本案表面上是“购房”实为工程款优先权实现后的房屋再交易，应优先于常春的普通债权，国泰分公司只开购房收据不经手购房款，购房款由姳源公司直接交付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，王会杰并不属于享有优先受偿权的建设工程的承包人，其不享有优先受偿权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王会杰并未实际支付合同价款给被执行人国泰分公司，而是支付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未实际占有该四套案涉房屋，且四套案涉房屋均为网点，即为经营性用房，不属于用于居住的房屋。
因此，王会杰主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，本院不予支持。 - 2017年9月15日，最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书，麻小林、甘肃银行股份有限公司庆阳分行案外人执行异议之诉二审案认定：
二审《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。”
询问时，麻小林述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻小林的该主张不符合前述规定，本院不予支持。 - 2016年8月22日，江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00625号民事判决书，江苏省建筑工程集团有限公司、南京市鼓楼区房屋征收管理办公室等案外人执行异议之诉案：
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以下所列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，首先，建工集团与盈佳恒升公司针对涉案房屋没有签订合法有效的书面买卖合同。
其次，上述司法解释第二项规定所购商品房必须系用于居住且买受人名下无其他用于居住，故即使盈嘉恒升公司占有该房屋，亦不符合该司法解释规定的条件。
另外，盈佳恒升公司主张其享有的工程款优先权系属于债权受偿的优先顺位权，其并不能阻却人民法院对涉案房屋的执行。
综上，盈嘉恒升公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。