开发商应对购房人断供法律风险分析及防范（一）

近期以来，由于房地产局势变化，一线大城市房地产价格陡然升高，其他一部分地区房地产价格却持续走低，购房投资所带来的利润逐步降低，购房者还贷能力下降，众多以投资为目的的购房泡沫逐步破灭，导致众多买房投资者以断供来放弃继续投资。作为开发商，销售实践中通常会作为阶段性连带保证人对购房者的银行按揭贷款承担担保责任，一旦购房人断供，开发商将面临各种法律风险，我们将站在开发商视角，对开发商应对购房人断供提供法律风险防范建议。
一、法律关系分析
预售商品房按揭贷款，也称楼花按揭贷款，按揭担保方式是借鉴香港地区的法律规定，来源于英美法的mortgage。预售房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
预售房按揭贷款的特点，可以概括为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系。
从担保的阶段来看，共分为两个阶段。第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办理抵押登记，将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任。第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。
从主体上来看，在抵押加阶段性保证借款中须具备三方当事人，即借款人(抵押人、购房人)、贷款人(债权人、抵押权人)和保证人(开发商)。
在这三方当事人间产生了四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系(实质上是一种远期交货合同);购房人与贷款银行之间的借款合同关系;购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。
二、断供给开发商带来的法律风险
1、购房人断供贷款，开发商被追究连带责任担保责任，保证金账户资金被扣划。
开发商与银行签署的按揭贷款合作协议、银行与购房人签署的按揭贷款合同中往往为开发商设定阶段性连带担保义务，一旦购房人出现断供的情况，开发商将面临银行追究连带担保责任的风险。
合同赋予开发商的担保方式为连带保证，其较一般保证责任而言，开发商与购房人的责任承担不分前后，银行无需先行向购房人主张权利不济后方可追究开发商的保证责任。而开发商的偿债能力往往是购房人无法比及的，因此，实践中，一旦购房人出现断供行为（银行一般将“连续三个月或累计六个月不偿还贷款的行为”在合同中定义为断供），银行往往会直接要求开发商承担连带保证责任：不解除按揭贷款合同，从开发商的保证金账户中将购房人所欠贷款及相关费用予以划扣；解除与购房人的按揭贷款合同，直接从开发商保证金账户或其他账户中将购房人所欠的全部贷款本金及相关费用直接划扣。
2、开发商代偿贷款后，追偿权难以实现或无法实现。
购房人出现断供，银行要求开发商承担连带保证责任后，开发商即享有对代购房人偿还的贷款及相关费用的追偿权。根据开发商与购房人签署的购房合同内容的不同，开发商实现追偿权的方式有两种：
第一种，开发商要求购房人继续履行购房合同，直接要求购房人偿还开发商向银行承担连带保证责任所支出的全部费用，包括但不限于贷款本金、利息、违约金、银行实现债权的费用等。
第二种，根据购房合同的约定解除与购房人的购房合同。
上述两种追偿权的实现方式，对开发商而言，均存在难以或无法实现的风险。
首先，开发商要求购房人继续履行购房合同，若购房人在接到开发商通知后并不积极履行其偿债义务，则开发商只能循司法途径实现其债权。诉讼经审判、执行程序，开发商所需承担的金钱、时间、精力成本并不低。若购房人确无偿债能力，则开发商将面临追偿权无法实现的风险。
其次，开发商解除与购房人的购房合同后，若购房合同中无明确约定，开发商应按何标准收回房屋？开发商承担连带保证责任的期限一般为按揭贷款合同生效之日起至购房人所购房屋取得房屋产权证、该房屋抵押登记办理完毕、银行取得他项权证时止。该期限内影响房屋价值的因素众多，如房地产市场行情、开发商销售策略、房屋是否使用等。开发商按何标准收回房屋将成为开发商解除购房合同中的核心争议，这将大大增加开发商实现追偿权的难度。
再次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为查封登记。开发商承担连带保证责任后，若因购房人涉及其他纠纷使之作为被执行人而造成房屋被预查封，开发商收回房屋的可能性较小，从而导致开发商追偿权的难以或无法实现。
3、开发商与银行合作关系受影响的风险
若购房人出现断供情况较多，一方面，银行对购房人消极主张权利，一味要求开发商承担连带保证责任；另一方面，银行与购房人的借贷关系屡屡破裂，银行预期的贷款利益无法实现。这必将会在一定程度上影响开发商与银行的合作关系。而针对房地产开发现状，开发商在项目楼盘的建设过程中，因建设资金问题，寻求银行合作的情形（开发贷款、银行按揭贷款合作等）较多，与银行关系受到负面影响，这在一定程度上减少了开发商建设资金筹集及回笼的途径。