赴美购房，税务筹划二三事

由美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2019年美国住宅房产国际买家报告》显示，在美国住宅的前5大国际买家中，中国投资者以绝对优势登顶，购买了估计价值为134亿美元的住宅物业。
而近日，由留学咨询服务企业金吉列发布的《2020新形势下留学市场趋势变化深度观察报告》显示，疫情仅仅造成短期内出现留学市场遇冷的假象。逾八成受访家庭表示留学决定未受疫情影响，因此，对于真正期望留学的意向家庭来说，影响并不显著，仅有8%的受访家庭表示将取消留学计划。
可以看到，即使在国际关系和疫情的影响下，全球化作为主流趋势，仍然没有受到根本性的动摇，跨国资产配置和身份规划仍然吸引着许多人。跨国资产配置和身份规划，的确是一种可以避免由单一国别、单一资产过分集中所带来风险的方法。
房地产一直颇受中国投资者青睐。当中国投资者作为非美国税务居民在美国进行不动产投资时，会涉及到哪些税务问题呢？
1980年通过的《外国人投资房地产税法》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)，简称FIRPTA，规定外国人出售或转让在美国的房地产时，必须预缴所得税。
预缴税由买方在交易金额中扣除，在产权转让后的20天内，上交国税局。同时，买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将会被国税局处以高达1万美元的罚款。
针对不同的房屋价格和房屋用途，预缴税的金额也不同。
1、预缴税税率为15%
如果交易标的房屋的售价超过100万美元，不管房屋的实际用途是什么，预缴税都为房屋交易价格的15%。
2、预缴税税率为10%
如果交易标的房屋的售价在30万美元至100万美元之间（不含30万美元），并且提供书面证据证明房屋购买系用于自住，则预缴税金额为房屋交易价格的10%。如果用于除自住以外的其他用途，则适用15%的预缴税税率。
3、无需预缴税
如果交易标的房屋的售价等于或低于30万美元，并且提供书面证据证明房屋购买系用于自住，则不需要缴纳预缴税。如果购买目的用于自住但是购买方不是个人，则适用10%税率，如果购买房屋用于其他用途，则适用15%税率。

（图片来自IRS官网）
对于有在美国买房意愿的中国投资者，这15%的预缴税该怎么应对呢？
首先，可以通过递延缴税的方式进行税务筹划。
投资者可以借助1031条款（Section 1031 Exchange）来递延缴税。1031条款(1031 Like-kind Exchange)即指在规定的时间内，通过卖出并买入相同种类的地产，来递延增值税。
1031条款是指如果投资人在指定时间内出售“原有财产”，并且交换性地购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”时获取的增值收益无需在当年进行缴税，可以延迟到出售购买的“同类财产”时，才进行缴税。
但需要注意的是，1031交换仅仅适用于在美国境内商业用途的房产等不动产。因此，如果投资者只是想置换一套商业房产，那么可以在规定时间内，依照1031交换来置换一套商业房产。这样不仅能够实现换房的目的，也能够递延缴纳高额税款。

（图片来自IRS官网）
其次，可以通过设立LLC来投资美国房产。
个人赴美投资者可以设立美国LLC，再由美国LLC来持有房地产。
美国税法项下对有限公司（Corporation）与有限责任公司（Limited Liability Company，以下简称“LLC”）的税务处理有十分严格的区别。
有限公司是一个独立的纳税实体，需要就其纳税收入缴纳公司税，然后将税后收入向股东分红，股东收到的分红作为股东的收入纳税。因此有限公司的收入将在公司和股东层面被“双重征税”。
而LLC并非独立的纳税实体，不对其本身进行征税。LLC的损益项目（如收入、损失及扣除、抵免等）均直接反应在其成员的报税表上，然后对其成员征税。
除了LLC的税务性质适合投资者用来持有房地产外，LLC的设立并不限制股东身份。也就是说，中国公民也可以在美国设立一家LLC，用于持有房地产。
以LLC的名义购买房产相比个人名义更加保护隐私，以公司名义购房则不需提供个人信息到市政网站。并且，如果房产是以LLC的名义购买，那么每年LLC产生的花费就可以在报税时被抵扣。可以被抵扣的种类包括，房屋修缮、水电网络等。只要合理利用IRS的这一规定，那么在每年报税的时候可以节省一些税款。
如果中国投资者选择采用设立LLC的形式来投资房地产，则可以考虑选择特拉华州（Delaware）作为LLC的设立地。在美国，特拉华州注册的公司数量众多是一个显著特点，其中也包括非常多规模巨大、举足轻重的公司，并且特拉华州被普遍认为有着美国最完善的公司法体系。选择特拉华州作为LLC的设立地，不仅可以享受其完善的公司法体系所带来的便利，并且在税负方面，特拉华州不对非在该州实际从事业务经营的公司征收企业所得税，也不会对非该州居民的股东征收州税。