执行程序中推行“带押过户”制度的可行性研究

摘要：“带押过户”作为盘活存量房市场的重要措施，相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”在提高交易流动性的同时降低了交易成本，在促进房地产市场良性发展、提升房地产交易流程安全性方面有着独特优势。而在二手房交易过程中推行“带押过户”，进入审判阶段时，却出现了因抵押权人不同意、不动产不具备分割条件等问题而未被支持的情形。为在执行程序中进一步推行“带押过户”，本文对“带押过户”的施行障碍进行了实证分析并提出了针对性解决措施。
关键词：“带押过户”，不动产市场，不动产
一、“带押过户”的概念
“带押过户”，即不动产“带押过户”，是指根据《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。已办理抵押登记的不动产在进行买卖转移时，无需提前归还旧贷、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷等手续，实现抵押贷款与不动产登记之间的有效衔接。
二、“带押过户”的法律依据
在《民法典》第四百零六条基础上，为进一步落实法律规定与政策衔接，促进房地产市场良性发展，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会联合印发了《中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号，下称“《通知》”），文件旨在深化不动产登记和金融便民利企合作，鼓励以点带面，实现各地方不同金融机构和不动产类型的全面覆盖；倡导因地制宜，在已有的三种“带押过户”模式基础上，结合实际丰富发展；提倡各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构实时共享信息，提高便利化服务水平。
自《通知》发布后，各地为响应文件精神，均有发布相关政策。具体到福建地区，2023年3月，福州市日前已发布《贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策》，倡导施行“带押过户”，实现免赎卖房，满足居民“卖旧还新”改善性住房需求。
三、“带押过户”的社会效益
“带押过户”实施前，已抵押的不动产买卖需筹集资金还清旧贷、注销旧抵押、转移不动产、申请新贷、办理新抵押，流程长、风险高、负担重。实施后，“带押过户”允许先交易后解除抵押，降低交易成本、缩短交易时间，激发了二手房市场活力，增强了商品房流动性。这与中央“房住不炒”政策相符，影响存量房市场的同时，部分卖方将资金投入增量房市场。因此，“带押过户”政策将刺激存量房交易，间接促进增量房市场，增强整体不动产市场流动性。“带押过户”模式下，买卖双方及其贷款银行将共同签订资金监管协议，并在线上申请合并办理转移登记、新设抵押登记和解除原抵押登记等手续。在完成这些步骤后，新的抵押权将按顺位设立，并由住建、税务和登记三部门联合审核办理。结清旧贷后，卖方贷款银行注销旧抵押，而买方贷款银行的抵押权顺位将相应升为首位。这一改革使得登记金融系统更加融合，资金划转依据、时间节点和具体方式更加明确，从而确保资金安全。此外，为应对资金不足、交易时间长以及交易双方不熟悉不信任的风险，买卖双方往往会选择“提存”方式。在交易未完成前，所有资金将被存入公证机构提存专用账户，以确保资金安全。这样，卖方在房屋过户后能够收到购房款，而买方付款后也能顺利取得房产。如果交易失败，提存账户中的资金将按照原路返还，这不仅简化了款项多方划转的程序，还能有效避免资金纠纷。
四、执行程序中推进“带押过户”的社会效益
（一）执行法院实质性提升设有抵押的法拍房处置效率
执行法院引入“带押过户”模式处置法拍房后，将设有抵押的法拍房买卖、解押和设立抵押、还贷和贷款一站式完成，从而促进法拍竞买积极性、提升司法拍卖成交率、压缩执行财产处置周期，切实保障人民群众诉讼权利的实现。
（二）执行法院为“带押过户”提供规范、安全的交易的模式起到了示范作用
“带押过户”虽具有资金流转安全、交易成本低、效率高等多种优势，但需要登记部门、抵押权人等多方参与，其中的沟通协调存在一定障碍。而法院在执行程序中，不仅能够依职权与房屋登记过户部门进行联系，使房屋登记部门根据法院协助执行通知书办理相关手续，还能够依职权提前通知抵押权人，向抵押权人释明“带押过户”的合法性及便利性，在不损害抵押权人合法权益的情况下，征询抵押权人对带押过户的意见，更容易取得抵押权人的同意，更容易促成交易。同时，执行法院是一个天然的资金提存监管机构，为“带押过户”提供规范、安全的保障。该交易的模式一旦试点成功，则在社会上起到权威的示范作用。
（三）实质性增强不动产市场的流动性
随着经济下行压力增大，实践中涌现了大量法拍房，其作为二手房交易中的特殊类型，且大部分存在抵押，以执行法院为依托推进“带押过户”能够通过提高法拍房交易效率进一步增强不动产市场的流动性。据不完全统计，2024年3月单月全国法拍房就住宅用房挂拍数量超过10万套，福州市则超过了12000套，其中大部分存在抵押。试想如果全面在执行程序中推进“带押过户”结合法拍房处置的示范效应，将实质性增强不动产市场的流动性。
五、执行程序中推进“带押过户”的法律依据
在执行和解程序中，若债权人同意债务人将逾期部分贷款本息清偿完毕，并同意抵押物带押转让，且抵押财产经过评估拍卖，抵押财产参考价值清晰。执行法院可以依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第33条的规定，同意抵押人（被执行人）自行变卖财产。其后结合实际情况，新贷款可以指定收款的方式发放至执行法院执行款账户，或者直接发放至原贷款人账户。
六、“带押过户”实施及在执行程序中实施现状
据中国证券报刊载，自然资源部2024年3月份最新数据显示，目前全国累计办理“带押过户”业务16.8万件，涉及带押金额2591亿。福州市不动产交易登记中心数据显示，截至2024年3月，本市二手房环比2月上升52%，同比去年同期上涨68%。二手房成交创新高的同时，许多交易存在收取“过桥费”的情形，而“带押过户”免去了这一费用，能够大大降低房屋过户的交易成本。但在福州市目前仅有建设银行、工商银行等少数银行接受“带押过户”交易，且交易需在同一银行进行，同时这类交易大多要求房屋应当为个人产权、只能存在一次抵押、买方须全款买房或纯商业贷款，这就排除了公司产权、多次抵押、经营贷的购房者获得政策红利。大量的金融借款合同纠纷进入执行程序后，债权人申请执行法院对抵押物进行司法评估拍卖，虽然在司法处置过程中允许对抵押物的拍卖参考价进行降价处理，但对于潜在竞买人而言，仍要支付大量资金才能拍卖成交。部分地区受经济环境影响，抵押物经过一拍、二拍流拍后再经变卖仍无人出价，导致多数金融借款合同纠纷引起的执行案件积压。若在执行阶段推行“带押过户”，使得债务人免于偿还全部贷款余额，能够有效减轻其债务压力，从而大大提升司法拍卖成交率，有效降低执行案件积压率。目前福州市暂无执行中“带押过户”的相关经验，厦门市湖里区法院则早在2022年已有成功案例：在A女士与B先生离婚纠纷案中，二审判决将双方婚姻存续期间购买、各占50%份额且共同向银行抵押按揭贷款的住房归B先生所有，A女士协助其办理过户手续。判决生效后，B先生持生效判决办理房产过户手续时由于该房产有抵押而一直无法办成；而A女士离婚后由于该房产50%份额的不动产登记给其重新购房、办理贷款带来一系列不便。为此，A女士向湖里法院申请强制执行，要求将夫妻双方各占50%且共同向银行抵押按揭贷款的住房强制过户到B先生名下。执行法官一方面积极联系市资源与规划局房产登记过户部门配合法院办理相关手续，另一方面在强制执行前，提前向抵押权银行发函告知其如对法院即将实施的强制执行行为有异议，可在法院规定的期限内提出执行异议。与此同时，多次与申请执行人、被执行人、抵押权人等利益相关方进行释明、沟通，使各方配合好法院的执行工作。过户当天，抵押权人、申请执行人、被执行人三方自行到不动产中心办理房产过户，不动产中心当日即予以办理，使得案件顺利执结。
七、裁判中“带押过户”支持的数据
为厘清“带押过户”现状，笔者通过Alpha案例库以“带押过户”为关键词进行了案例检索，检索得到75件案例，经查看，其中共有42件与“带押过户”存在一定的关联，在此进行罗列。
1.根据检索，涉及“带押过户”纠纷法院分布如下，可以看到全国“带押过户”案件数量较少，相对而言广东省相关案件较多：

2.根据检索，从判决结果来看，9例不支持“带押过户”中有7例的不支持原因均为抵押权人不同意，其余两例分别为抵押权优先以及有关“带押过户”约定的证据未保留，故为避免交易风险，需要增加取得抵押权人同意环节，并留存证据备案。支持“带押过户”的案例中，其中1例因房屋不具备分割条件而导致无法办理不动产权证，故建议在程序中增设关于房屋是否具备分割条件的判断。具体裁判结果如下：

3.现有可检索案例中，在执行阶段被支持的“带押过户”案件都有经过审判程序，未检索到单纯在执行阶段“带押过户”的裁判文书。
4.案例中的“带押过户”流程总体未突破《通知》所载的三种交易模式，即新旧抵押组合模式、新旧抵押权分段模式以及抵押权变更模式。
（1）新旧抵押权组合模式如图所示：

（2）新旧抵押权分段模式如图所示：

（3）抵押权变更模式如图所示：

八、执行程序中推行“带押过户”的障碍
在执行阶段中推行“带押过户”一般需要此前审判阶段的文书支持，而综合以上检索案例，可总结出“带押过户”中不被支持的几类司法风险如下：
（一）法院以抵押权优先为由不予支持
如（2018）渝0108执异60号唐洪斌杨婧与刘克惠张昌贇公证债权文书执行裁定书中，法院认为案外人唐洪斌以民事调解书双方协议约定张昌赟承诺在涉案房屋的按揭贷款还清之日起六十日内将涉案房屋过户到唐洪斌名下为据，请求法院不应将涉案房产作为被执行人张昌赟的财产予以执行，属于案外人标的异议。本案申请执行人享有明确的抵押优先权可对抗案外人的异议请求，此外，异议人请求本院将涉案房屋带押过户的申请已超出执行中异议案件审查的范围，本案无法办理。
（二）不动产不具备分割独立办证条件
如（2021）粤01民终20953号卢秀芳、黄婉红等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书中，法院认为涉案商铺上设定的抵押权不构成判决履行办理产权证义务的障碍，但涉案商铺现不具备在已办理不动产权证中分割办理独立不动产权证的条件。为此，原审原告黄婉红、邓国献直接要求原审被告卢秀芳协助将涉案商铺登记至其名下缺乏依据，本院不予支持。
（三）原借款/抵押合同存在禁止或限制转让抵押物条款
《民法典》有关抵押权转让的规定一方面体现了抵押权的追及效力，另一方面亦不排除当事人之间就抵押财产的转让问题存在其他约定。在实践中，抵押权人（卖方贷款银行）往往为了保障自身权利，更倾向于禁止或限制抵押人（卖方）对抵押物进行转让。如在（2022）粤01民终18057号张军、郭宝等合同纠纷民事二审民事判决书中，法院认为由于原抵押人与抵押权人工商银行同福支行在借款合同中约定，抵押人转让抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，故法院对于“带押过户”诉请不予支持。
（四）抵押权设置在民法典前，需遵从物权法规定，需抵押权人同意，而本案其不同意
如在（2023）京02民终1245号北京象牙雕刻厂有限责任公司二审民事判决书中，法院认为虽然抵押期间，当事人可以就抵押财产的转让另有约定，但本案抵押权人订立抵押合同并登记的时间发生在民法典生效以前，据原物权法规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产需取得抵押权人同意，现抵押权人明确表示在抵押权消灭前抵押人不得转让抵押财产，并在抵押协议中有明确约定，亦将该约定进行登记，故受让人请求将案涉带抵押房屋过户至其名下，缺乏法律依据。（2021）粤0103民初13678号潘树文、广州市骏业房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷案、（2022）粤2071民初32238号高清伟、余锦煌等房屋买卖合同纠纷案法院亦持同等观点。
九、执行程序中推行“带押过户”的障碍解决方案
（一）银行业金融机构适当放开限制促“带押过户”
银行业金融机构要针对“带押过户”贷款业务的新特性，推动贷款系统的优化升级，并制定相应的操作规程或业务指南进行配套制度的更新换代。完善资金监管账户管控，确保交易期间资金流动兼具安全性、高效性的同时形成闭环。若引入预告登记等制度，则根据推送的预告登记等信息及时更新，规范审批、房贷流程，并实现与预告登记部门的制度有效衔接。
此外，银行及相应部门在将交易模式落地时可通过放宽贷款数额限制、降低准入门槛等方式促进“带押过户”制度的实施，并且在合同中约定在达到相应条件时同意进行“带押过户”。
（二）执行法院应加强执行过程中的沟通协调
执行法院应在执行中加强与申请执行人、被执行人、抵押权人等利益相关方的沟通，做好“带押过户”的释明工作，在此基础上运用好法律赋予的强制执行力，使各方配合好法院的执行工作。
具体而言，一要注意案涉合同中是否存在有关过户流程的约定条款，如有应予以提示，避免受让人在代出让人清偿抵押贷款之后办理过户时，由于出让人怠于解除抵押登记而增加自身过户成本。
二要明确调查抵押房屋的现状，包括但不限于以下几种情况，避免出现相应风险：
1.核实出让人是否为房屋所有权人并有权处置房屋，若出让人并非房屋所有权人或无权自行处置房屋，其对于房屋的处分系无权处分，即使受让人履行合同约定后要求出让人配合办理过户，购房者仅能向出让人要求承担违约责任并赔偿损失，无法直接办理过户；
2.若房屋存在抵押登记的，需确认抵押权人与出让人之间是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定并办理了登记，避免因登记了前述约定，而导致合同中的“带押过户”因违反法律规定而无法实现。
三要释明受让人在购买存在抵押登记的房屋并办理过户后，即承继抵押人的身份，在抵押房屋价值范围内对抵押权人负有抵押担保责任，故在与出让人签订《房屋买卖合同》时，在区分是否“带押过户”的前提下，若为“全款购房”，则需保证己方支付的购房款优先用于支付卖方的剩余贷款；若通过“首付+贷款”的方式支付购房款，则需要保证首付款与贷款的安全，确保优先偿还卖方剩余贷款后，才能将剩余款项交予卖方。
四要明确原抵押合同中是否存在类似“禁止/不得带押过户”或“转让抵押物需取得抵押权人同意”的约定，针对原抵押权人未设置“带押过户”限制条件的情况下，应仔细考量《房屋买卖合同》中过户具体形式，提醒买受人结合自身实际情况判断采取“带押过户”或“买受人代为清偿债务涤除抵押权后过户”方式，以最大程度节约自身房屋过户过程中的法律成本和经济成本。
五要保障好抵押权人（银行）的知情权，在做出强制执行行为前，注意履行好通知抵押权人的义务，提前向抵押权人（银行）发函，告知法院将对抵押房产强制过户，如对法院即将实施的强制执行行为有异议，可在法院规定的期限内提出执行异议。
（三）建议执行法院与登记平台、金融机构进行点对点信息共享
以南宁市线上自助办理模型为例，该线上综合平台可以在录入信息后自动核验房源真实性及其限制处分信息，在买方将购房款存入资金监管账户后通知双方在线申请办理转移预告登记，同时系统自动办理转移预告登记并颁发不动产登记电子证明。买方贷款银行发放贷款至监管账户后，系统将会提醒双方缴纳税款并在线办理转移预告登记转本登记业务。完税后双方确认转移登记信息，系统将自动办结转移登记业务，买方与卖方贷款银行在线申请办理抵押权变更登记和抵押权预告登记转本登记业务。卖方贷款银行发送剩余贷款数额信息至监管账户开户后可登录综合平台办理原抵押权注销登记业务，实现了预告登记、转移登记、抵押登记合并办，系统直联网络高效办，预告登记转本登记、抵押注销登记自动办。以该平台为参照，执行法院可将查控系统接入相关平台，实现信息实时共享，以便进行司法处置。
十、结 语
在执行程序中，推行“带押过户”具有多方面的积极意义。它不仅可以促进房地产市场良性循环，还可以提高执行效率，通过法律渠道切实解决群众换房需求。更为重要的是，当前市场换房需求为主导，连环交易是常态，而在此过程中，需要法院、抵押权人、房产登记过户部门等各方协调及配合，共同破除“带押过户”现实障碍，通过法治创造良好营商环境。
参考文献
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