“房屋层高与约定不符”时的法律责任承担

购房人在购买商品房时，往往对开发商交付的房屋的户型以及面积颇为重视，但却常常忽略房屋的层高。在购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中，也鲜有关于开发商交付的房屋层高不符合合同约定时的责任承担问题。笔者通过对“房屋层高与约定不符”这一类案例的检索发现，实践中存在大量司法判例，这就说明因层高差异导致的纠纷并不少见，现笔者针对此问题进行简要的分析与论述。
一、关于“层高”的定义
根据住房和城乡建设部《住宅设计规范》（GB 50096-2011），2.0.9条规定层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，2.0.10条规定室内净高是指“楼面或地面至上层楼板底面或吊顶地面之间的垂直距离”，5.5.1条规定“住宅层高宜为2.80米”，5.5.2条规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的三分之一”，5.5.3条规定“利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有二分之一的使用面积的室内净高不应低于2.10米”。其中5.5.2和5.5.3条属于强制性条文。
根据以上规定，层高与室内净高二者概念非常清晰，层高应为房屋的室内净高加上房屋楼板的厚度。而且卧室、起居室（厅）的室内净高有强制性要求。实践中，购房者常常将层高与室内净高相混淆，对此应予注意。
二、类案特征
笔者通过检索近两年全国中级人民法院及以上裁判文书，发现此类案件具有以下之共同特征：
1. 购房人起诉的原因均系开发商实际交付的房屋层高小于约定的层高。
2. 购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中仅对房屋的面积误差的违约责任进行了约定，合同中没有关于房屋层高误差的相关违约责任的条款。
3. 开发商交付的房屋层高虽与合同约定不符，但是却满足《住宅设计规范》中关于层高的标准。
此外，根据对此类案件的梳理，购房者依据房屋层高不符合约定进行起诉时，或要求解除《商品房买卖合同》，或要求开发商承担相应的违约责任。并且，在这些案例中，购房者大多要求开发商承担相应的赔偿责任，只有极少数的案例是购房者要求解除《商品房买卖合同》，由此也可以看出购房者在此类案件中较之解除《商品房买卖合同》，是更倾向于继续履行的。笔者从这两方面对法院的审理思路进行梳理与总结。
三、购房者依据房屋层高不符合约定，要求解除《商品房买卖合同》的裁判观点
裁判观点1：案涉房屋是营业用房时，开发商交付的房屋层高与合同约定不一致，导致合同目的无法实现的，购房者要求解除《商品房买卖合同》的请求应予支持
案例1：（2020）辽10民终1260号 辽阳恒盛置业有限公司、王子慧商品房销售合同纠纷
审判要旨：《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房层高4.55米，辽阳恒盛置业有限公司向王子慧交付的房屋未能达到合同约定的层高，相差比例最高处达9.38%。房屋的使用特别是营业用房的使用，主要在于空间，该房屋约定的层高与实际的层高相差较大，必然会对房屋的使用功能造成较大的影响。基于以上事实能够认定，辽阳恒盛置业有限公司实际交付的房屋与合同约定明显不符，王子慧不能完全实现合同的目的，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，王子慧可依法行使解除权。
裁判观点2：案涉房屋是住宅用房时，开发商交付的房屋层高与合同约定不一致，但未导致合同目的无法实现，购房者要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持
案例2：（2020）粤01民终19097号刘灼媚、广州皇马小镇投资有限公司商品房销售合同
审判要旨：本案争议的焦点就是涉案房屋的层高不符合合同约定的标准，刘灼媚是否可以据此解除双方签订的买卖合同。双方当事人未就房屋层高不符合合同约定标准时是否能解除合同进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案房屋的层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，但鉴于涉案商品房的层高符合国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求，故层高的差异亦未致使刘灼媚不能实现合同目的。由此，刘灼媚认为层高差异应当比照面积差异进行处理并参照面积差异的相关规定来解除双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，合法合理，本院予以维持。
这两个判例虽然处理结果迥异，但结合具体案情，却不会让人产生误解。在营业用房情形下，层高确实与买受人的经营预期有关，误差较大时的确会影响后期的使用，以层高误差较大认定合同目的无法实现，从而判令解除合同，有其合理性。
四、购房者依据交付的房屋层高不符合约定，要求开发商承担相应违约责任的裁判观点
裁判观点1：如果双方在合同中未对房屋层高进行约定，且接收了房屋，即视为对房屋层高的认可，不构成违约。
案例3:（2020）辽11民终261号孟庆荣、盘锦天龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷
审判要旨：关于层高问题，由于双方在签订《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》中未对层高进行约定，并且上诉人在接收房屋并装修后亦未对层高提出异议，应当视为其对现有房屋的层高是认可的，因此本院对其提出的诉争房屋层高不符合约定的主张不予采信。
裁判观点2：购房者亦未提供证明层高问题影响其正常使用，购房者要求赔偿损失的要求不予认可。
案例4:（2017）粤民申7781号 葛群芳、惠阳新城市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷
审判要旨：葛群芳购买的案涉房屋为包括地上三层和地下一层的别墅，而案涉合同中关于房屋层高的约定仅有一处，即合同第三条中的“层高为3.3米”，故二审法院根据本案房屋的实际情况认定上述3.3米为整套别墅的平均层高，有事实依据。案涉合同未就层高差异的处理进行专门约定，而葛群芳在本案中亦未举证证明案涉房屋的现有层高影响其正常使用或案涉房屋因现有层高出现价值贬损导致其损失。因此，二审法院未支持葛群芳关于赔偿损失的请求，亦无不当。
裁判观点3：根据开发商的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋的使用影响酌情确定赔偿数额
案例5:（2020）川01民终10732号 成都佳成时代投资有限公司、李建辉商品房预售合同纠纷
审判要旨：由于双方在合同中未约定层高未达到合同约定标准应承担损失赔偿计算方法，一审法院根据佳成公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋的使用影响等综合因素，酌情认定赔偿数额为480000元并无不当，本院予以维持。
案例6:（2020）豫07民终3240号李连合、王宗云房屋买卖合同纠纷
审判要旨：李连合、王宗云诉请赔偿损失的理由是购买腾祥公司开发的房屋层高为2.9米，与《商品房买卖合同》中显示的层高3米不一致。依据已查明事实，本案案涉房屋的层高符合国家规定，虽与合同约定有出入，但对居住使用舒适度的影响十分有限，李连合、王宗云主张的损失没有计算标准和法律依据，请求赔偿损失的数额过高，一审酌定损失数额综合了案件事实、法律规定和公序良俗，较为合理，应予维持。
裁判观点4：对于赔偿损失数额的确定，购房者不可以房屋面积误差计算损失数额的方法来计算因房屋层高误差造成的损失数额（系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定）。
案例7:（2021）豫10民终566号矫晓东、许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷
审判要旨：关于损失数额应当如何确定。本案中上诉人矫晓东主张以减少的房屋体积乘以每立方米购买价格的方式计算因房屋层高误差造成的损失数额,实际上是主张以房屋面积误差计算损失数额的方法来计算因房屋层高误差造成的损失数额。本院认为，房屋面积误差与房屋层高误差是性质完全不同的两种概念，虽然双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任作了明确约定，但是对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定。当房屋层高达到国家标准后，房屋面积不变，房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成相应比例的增加或减少，这与房屋层高不变，房屋面积的增减带来的空间增减必然会导致房屋价值会成相应比例的增减并不相同。因此，从房屋价值的角度看，房屋实际层高低于约定层高导致的空间缩小，与房屋实际面积少于约定面积导致的空间缩小，性质并不相同、影响亦不相同，故本案不能参照适用双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任的约定进行处理。
案例8:（2020）川01民终12229号李晓莉、燕飞商品房预售合同纠纷
审判要旨：关于可用高度降低所导致的后果，李晓莉、燕飞主张华都公司应返还房款，系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本院审查认为，该条款针对房屋面积差异的问题处理，并非适用于房屋层高问题的处理。层高与面积相较，购房者考虑的因素权重较低、对房屋价格的影响较小，且双方约定的房款计价方式系按面积乘以单价而非以层高乘以单价，故李晓莉、燕飞主张参照上述司法解释规定认定案涉层高差异款，缺乏事实依据，本院不予支持。客观上，房屋的层高降低必然会导致李晓莉、燕飞购买房屋的使用价值和交易价格降低，一审法院综合考虑华都公司的过错程度、房屋价款、层高降低对房价的影响程度等因素，酌情确定李晓莉、燕飞所受损失为70000元，并无不当，本院予以确认。
裁判观点5：开发商不能以其合同约定数字系笔误为由主张免除层高不符合约定的违约责任的承担
案例9:（2020）沪02民终11085号上海合树置业有限公司与韩丽娜商品房预售合同纠纷
审判要旨：上诉人在审理期间主张预售合同中载明的房屋层高3.2-3.3米系笔误并据此要求免责并无依据，且违约方不能因为其主观上为过失而免责，本院对上诉人的主张不予采纳。双方签订的预售合同补充条款一第二条约定的内容，免除了上诉人针对层高不足应承担的责任，上诉人也未举证证明其已对该条约定向被上诉人履行了说明的义务，一审法院认定该条约定无效并无不当。
五、小结
目前我国对于交付房屋的层高与约定不符时的责任认定方面并没有明确的法律进行制约，研究已有的裁判案例具有很强的现实意义。通过对上述判例的梳理与总结，可以看出目前我国对于房屋层高问题的法律规制较少，法官在审理案件时具有较大的自由裁量权。
从购房者的角度来说，因购房者对相关房屋建设的资料的了解、掌握程度有限，其维护自身权益的主要依据是《商品房买卖合同》，因此，在签订《商品房买卖合同》时，应注意到合同中对“房屋层高”的一些约定，尤其是一些格式条款的约定。
从开发商的角度来说，为了尽量的避免相关诉讼的发生，房地产开发商应注意如在对房屋进行宣传时有引用房屋层高作为卖点，则需对其进行严格的审核。其次，在制定合同条款时，应严格依据设计图纸来进行填写房屋的层高，避免因工作人员失误而出现填写错误的情况。