农村宅基地“房地一体”确权登记在实务中的应用

根据乡村振兴战略的要求，近几年全国开展了农村宅基地房地一体确权行动。农村土地、房屋价值越来越值得关注，到底什么是房地一体确权呢？一起来了解一下吧。
一、定义
农村宅基地是指中国农村地区依法划定的用于村民建造住宅及其附属设施的土地。宅基地具有以下主要特征：第一，专属农村集体经济组织成员，宅基地的使用权仅限于本村集体经济组织成员，通常是农村户籍居民。第二，无偿分配，宅基地一般由村集体无偿分配给符合条件的村民，使用权长期且具有较强的保障性，但土地所有权归集体所有。第三，一户一宅原则，依据我国法律，每户农村家庭原则上只能拥有一处宅基地，以避免土地资源的浪费。第四，特定用途，宅基地主要用于建造村民住宅及必要的附属设施，不能随意改变用途，比如转为商业用途等。
“房地一体” 农村不动产登记则是指农村的宅基地和集体建设用地使用权及地上的房屋所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发证书工作。这一举措就像是给农村的土地和房屋发放一张 “身份证”，明确其产权归属。
二、“房地一体”确权登记的重大意义
确权登记能够有效减少因宅基地和房屋权属不清导致的法律纠纷。在权属争议发生时，确权登记的结果作为合法证据，为司法裁决提供依据，从而提升法律救济的效率和公正性。简言之，农村宅基地房地一体确权登记从法律层面上明确了权属关系，保障农民权益，推动土地管理法治化和规范化，为乡村振兴、土地制度改革和社会稳定提供了强有力的法律支撑。
三、登记范围的界定
从法律角度看，农村宅基地登记范围的界定主要依据现行法律法规和政策规定。
1. 法律依据
《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村宅基地的权属、用途和管理要求。《不动产登记暂行条例》为宅基地权属登记和确权提供程序性规范。《民法典》明确了宅基地使用权和地上房屋所有权的法律属性及登记要求。地方性法规和政策，各省市可依据国家法律规定结合本地实际，进一步细化宅基地登记范围。
2. 登记范围的明确界定
法律要求宅基地登记范围应包括宅基地的土地使用权和地上建筑物（房屋）所有权，实行“房地一体”登记。这既是对农民财产权的全面保护，也有助于规范宅基地管理。 登记范围必须以“一户一宅”原则为基础，对于多占、超占宅基地的，应依法整治后再进行确权登记。同时，对于历史遗留的“一户多宅”问题，各地需根据政策分类处理。登记范围包括已依法建造的住宅和附属设施（如围墙、院落等）。对于未办理审批手续但符合土地利用总体规划的建筑物，可按相关政策补办手续后纳入登记范围。需注意：以下情况不得纳入登记范围：非法占用耕地、林地等其他用途土地建房的宅基地。不符合规划、未获审批的新增违法用地。
四、对于特殊情况的处理
（一）“一户一宅”如何认定 ？
户的界定：法律上的户以农村集体经济组织成员资格和户籍为依据，每个独立户口视为一户。实际生活中的户：即实际形成的家庭单位。对于父母与子女共同生活的情况，通常认定为一户；而对于分家另过的子女，可认定为单独一户。
宅的界定则是指宅基地范围：指用于建造住宅及附属设施的土地。宅基地应为合法批准，并按照规划建房。宅基地面积应符合当地政府规定的面积标准，超占部分不纳入合法宅基地认定范围。对于一宅的要求，每户只能拥有一处宅基地，无论是实际使用还是权属登记。对于存在多处宅基地的情况，应依据“合法优先、面积从小”的原则确权登记其合法部分，其余部分依法处理，
（二）非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？
从法律层面看，非本农民集体经济组织成员取得宅基地是否可以登记，需要结合本国现行的法律规定及相关政策进行分析。
1.法律依据
（1）《土地管理法》中规定，集体所有原则是指农村宅基地属于农村集体经济组织成员集体所有，非本集体成员原则上不得占有、使用。由此可以看出法律明确规定宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员，非成员通常不具备申请资格。（2）《民法典》第三编规定不动产登记应以权属合法为前提，非本集体成员取得宅基地使用权的行为若违反法律规定，其权属登记难以成立。（3）《不动产登记暂行条例》规定权属不合法或来源不明的不动产，不得进行登记。非本集体成员的取得行为若未符合法律要求，则宅基地使用权不能登记在其名下。
2. 特殊情形下的合法性分析
在特定情况下，如通过合法继承取得房屋而附带宅基地使用权、政策性安置等，非本集体成员可能依法获得宅基地使用权，但仍需符合相关法律条件。
（1）因婚姻关系取得宅基地
若因婚姻关系（如女性嫁入他村）成为本集体经济组织成员，且宅基地使用符合分配条件，可依法申请登记。婚姻关系本身并不直接赋予非本集体成员宅基地使用权，需经过组织确认和手续办理。
（2）因继承房屋附带宅基地使用权
《民法典》规定房屋所有权可以继承，但宅基地使用权不能单独继承，需符合“房随地走”原则。非集体成员继承房屋时，宅基地使用权通常由集体经济组织重新分配。在某些地方政策允许下，继承人可暂时保留宅基地使用权，但需依法进行审核和登记。
3.法律风险与保障措施
（1）法律风险
非本集体成员违规取得宅基地后试图登记，将面临被撤销、行政处罚或民事纠纷的法律风险。集体经济组织若违规向非成员分配宅基地，也可能被追究行政责任或被责令改正。
（2）保障措施
加强法律宣传，规范农村宅基地使用权的分配和登记。完善宅基地审批和管理制度，严格落实“一户一宅”原则，避免不合法权属的流转和登记。
五、结语
在农村发展与土地管理的进程中，宅基地 “房地一体” 确权登记是至关重要的环节，关乎农民的切身利益和农村的稳定繁荣。通过农村不动产登记，对农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权进行确认和保护，将赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障，为农业农村发展奠定基础。