敲黑板！再画一遍重点：“网签备案登记”的担保方式真的不是让与担保！

一、基本案情
2019年，房地产开发商鳞栉公司开发建设的荷塘人家项目资金周转困难，但又遇银行贷款困难，遂向多财亿公司申请借款，多财亿公司同意借款，但要求鳞栉公司提供抵押担保，鳞栉公司遂将在建但已取得预售许可证的2栋楼共222套房屋抵押给多财亿公司，并办理了“网签备案登记手续”，多财亿公司取得网签备案登记表。
2021年鳞栉公司经营不善以致资不抵债，无法按时归还借款及本息，多财亿公司拟向人民法院提起诉讼，在讨论诉讼请求时，多财亿公司内部形成了两种方案，方案一是起诉要求归还借款本息；方案二是起诉要求交付房屋等。
问题：可采用哪一种方案进行诉讼？
二、在回答以上问题时，须先看看法律及相关规定
1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）
71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
3、《民法典》
第三百八十八条【担保合同及其与主合同的关系】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
第二百零八条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百一十六条【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
三、分析
1、九民纪要出台之前，我国《合同法》或《担保法》均没有明文规定“让与担保”的相关内容。
2、根据适用《民法典》时间效力的若干规定，很显然，本案既然争议发生在2021年，在之前法律无明确规定的情况下，适用《民法典》显然更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。
3、那么，前文所载的鳞栉公司与多财亿公司的情形是否构成让与担保呢？答案是否定的！原因如下：
（1）根据《民法典》物权编相关法条（见前文），我国适用物权法定原则，且“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
（2）本案中，鳞栉公司将在建但已取得预售许可证的2栋楼共222套房屋抵押给多财亿公司，并办理了“网签备案登记手续”，多财亿公司取得的是“网签备案登记表”而不是不动产登记簿（不动产权证）。
（3）因此，商品房预售合同登记备案仅是国家对不动产交易的一种行政管理方式，其主要目的是预防“一房多卖”的法律功能，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案不产生登记请求权的物权效力，不具有形式上物权变动的公示效力！
（4）鳞栉公司与多财亿公司的情形不构成让与担保，双方之间真实的法律关系是借款关系，鳞栉公司以2栋222套房屋提供的，也只是保证而已。
四、结论
以起诉要求归还借款本息的方案为宜。
五、延伸探索
1、作为多财亿公司，除前述起诉方式外，是否有其他的方式维护自身合法权益？
2、作为鳞栉公司，可以通过哪些方式维护自身的合法权益呢？
以上，请多多留言探讨！
六、本案着重参考案例
1、云南省高级人民法院（2020）云民终285号民事判决书
2、云南省高级人民法院（2020）云民终608号民事判决书