王某人：
朋友借我100万，说好的用房子抵押，可到现在都没有办理抵押登记，听说没登记就不生效，我这借的钱可咋整呢？
郧和|诺诺：
《物权法》的规定，不动产抵押权的行使应具备两个条件：一份有效的抵押合同和一个符合法律规定的抵押登记，两者缺一不可
实践中有大量签订抵押合同而未办理登记的情形，抵押合同是否有效，抵押人是否承担责任呢？我们一起来看一个法院真实判决案例。
实际案列
原告（被上诉人）叶某诉称：
被告杜某因其外籍身份在国内借款不便，经原告叶某、被告杜某、华某及张某四方商议，决定以叶某的名义向某小额贷款有限公司借款500万元，所借款项由叶某汇给杜某，如杜某未归还借款，则由叶某代为归还，叶某代为归还后，华某、张某同意将其坐落于衢州市巨化花径路31、33、35、37、39、41、49、51号，巨化七溪西路202、210、2××号共计11间店面房屋授权叶某变卖处置，变卖所得款项用以归还叶某为杜某代还的款项，华福明、张国叶于2010年10月26日亲笔签署合约一份。
因杜某至今未归还借款，华某、张某也未按合约履行，故诉请要求：
1.杜某返还代偿款500 万元及利息；
2. 华某、张某承担担保责任，变卖11 处房产用于清偿该笔代偿款。
浙江高院（2016）浙民终228号“叶某与杜某等追偿权纠纷案”
载《人民法院报·案例精选》（20170528:06）
裁判结果
浙江省衢州市中级人民法院于2015年9月30日作出（2015）浙衢商外重字第1号民事判决，判决：一、被告杜某（FRANK DU）归还原告叶某借款5000000元，并自2014年1月7日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至本息还清；二、被告华某、张某在其所有的位于中华人民共和国浙江省衢州市巨化花径路31、33、35、37、39、41、49、51号，巨化七溪西路202、210、212号房地产的变价款范围内，对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告叶红阳的其他诉讼请求。
宣判后，被告华福明、张国叶不服，提出上诉。浙江省高级人民法院于2016年10月17日作出（2016）浙民终228号民事判决，驳回上诉，维持原判。
法院裁判要旨
“非典型担保是从法典之外从实践中发展起来的担保形态，被广泛运用于经济交往中。在物权法定原则下，未登记的不动产抵押合同作为一种非典型担保方式，仍有其独立发展的空间。因《物权法》确立了区分原则厘清了登记与合同效力之关系，此种非典型担保意思表示下，债权人因不动产未经登记虽不享有优先受偿权，但抵押人应以抵押物价值为限对债务承担连带清偿责任。”
法律分析
《物权法》第一百八十七条规定，未办理抵押登记手续的，作为物权的抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权。但依《物权法》第15条规定，物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为。故未办理抵押物登记不影响合同效力，故该抵押担保合同应属有效。
对于未办理登记的抵押担保合同，不能简单援引《物权法》第一百八十七条之规定，而应结合法条和事实情况综合判断。
其一，从近似规定来看，担保法第十九条规定，保证合同没有约定或者约定不明时推定连带责任，该种情形下的担保义务应当推定为连带责任。
其二，与保证不同之处在于，由于合意将担保物进行抵押担保，这种诉讼请求应当以担保物的价值为限。即抵押人应当履行合同上的担保义务，债权人有权要求抵押人在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。
法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款 法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
实务建议
1、对于以登记为生效要件的抵押担保，应当在订立抵押合同后，尽快敦促抵押人到相关登记机关办理抵押登记，否则将丧失对抵押物的优先受偿权。
2、抵押人违约未给债权人办理抵押登记时，债权人既可要求抵押人承担因违约导致抵押权不成立的损害赔偿责任，亦可要求抵押人承担合同上的担保义务。
3、如何确定抵押物的变现价值，关系到债权人对担保债权的实现，在上述案例中法院认为“...关于担保房产的变现价值，由于房产价格存在市场波动，上涨或下跌均有可能，如果由当事人事先约定固定价格，可能存在对债权人或者担保人不公平之处，故合约关于变卖销售价格以不低于上月购进价格的约定不当，涉案房产变现价款以法院依法处置的价格为准。”
该案中，法院未直接确定担保人承担担保责任的具体金额，而是判决在案涉房产的“”变价款范围内”对债务承担连带清偿责任。
这意味着在判决时，担保人承担担保责任的金额尚不决定，需要债权人要在执行程序中启动评估、拍卖，方可确定抵押物的变现价值。
对此，笔者认为在抵押物未办理抵押登记的情况下，因债权人对抵押物不享有优先受偿权，债权人往往很难在执行程序中对抵押物启动评估、拍卖程序以实现担保债权（抵押物可能另设定了其他的有效抵押）。
因此，从最大限度的维护债权人权益的角度考虑，债权人应积极申请法院委托评估机构在判决前对抵押物进行价值评估，并据此要求判决抵押人在该抵押物价值范围内对债权人承担连带清偿责任。需要注意的是，评估机构作出价值评估的日期应作为确定抵押物价值的基准日。
法律规定：《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。