前 言
《郑州市物业管理条例》已于2021年10月1日实施，对于加强物业管理法规建设、规范物业管理行为、提高物业管理水平、保障物管企业和业主权益具有重要意义。为了学习《条例》、执行《条例》、适用《条例》，从今日起分三部分对《条例》进行专业、逐条解读，并对适用给予专业提示，供物业管理主管部门、相关协会、商会、物业管理企业、业主委员会、业主及其他爱好者参考。
（2021年6月24日郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
郑州市第十五届人民代表大会常务委员会
公 告
〔十五届〕第二十五号
《郑州市物业管理条例》已经郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年6月24日审议通过，河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年7月30日审查批准，现予公布，自2021年10月1日起施行。
物业管理专业律师团队解读：
1.郑州市人大常委会表决情况（省会城市地方性立法）；
2.河南省人大常委会审查批准情况（地方性立法必经程序）；
3.实施时间；
4.立法机关公布生效。
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体合法权益，营造安全、和谐、文明、美好的人居环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
物业管理专业律师团队解读：
1.立法的目的；
2.上位法的依据。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理专业律师团队解读：
1.本条例适用范围；
2.物业管理的概念与内涵。
第三条 物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则。
物业管理专业律师团队解读：
1.应遵循的原则；
2.该原则可以作为行政管理、民事纠纷解决依据直接适用。
特别提示：尽管是基本原则，在行政处理和司法解决中，可以直接适用。
第四条 发挥党组织的战斗堡垒作用，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
物业管理专业律师团队解读：
1.党的领导；
2.多主体、多方面、多层次参与。
第五条 市、区县（市）人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系，加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织领导，所需经费纳入同级财政预算，建立健全物业管理综合协调机制，研究解决重大事项。
街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。
物业管理专业律师团队解读：
1.各级政府机构及基层自治组织的职责；
2.注意区别：
（1）市、县政府-组织领导；
（2）办事处、乡镇政府-组织、指导、监督；
（3）居委会、村委会-指导下开展。
特别提示：
1.城市街道办事处、乡镇人民政府的职能具体且实际；
2.居委会（社区）没有权利对物管企业说三道四、指手画脚。
第六条 市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；
（二）指导和监督区县（市）物业管理主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；
（三）建立本市统一的物业服务技术规范；
（四）建立和维护物业信息化系统；
（五）指导和监督本市物业专项维修资金的筹集、管理和使用；
（六）推动建立老旧小区物业管理机制；
（七）开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；
（八）实施监督管理的其他职责。
区县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度；
（二）指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作；
（三）定期对辖区内物业服务与管理情况进行评估，及时完善监督管理措施；
（四）组织业主委员会、物业服务行业等相关人员进行业务培训；
（五）监督辖区内物业服务人遵守法律法规、履行物业服务合同；
（六）实施监督管理的其他职责。
发展改革、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理相关工作。
物业管理专业律师团队解读：
1.市级住房保障和房地产管理部门对物业管理行业监管职能；
2.县（区）级住房保障和房地产管理部门对物业管理行业监管职能；
3.发改委、城乡建设、应急、公安、消防救援等相关部门职能发挥与配合协调；
4.注意区别：
市级、县级物业管理行业主管部门职能区别；
（1）市级-政策制定；指导、监督；维修基金；技术标准等；
（2）县区：执行；指导；评估；监督等。
特别提示：涵义不同，职能不同，要求不同，程序不同。
第七条 市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，调解行业纠纷，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。
物业管理专业律师团队解读：
1.明确行业协会合法主体地位；
2.行业协会职能。
特别提示：
1.行业协会，能加入还是要加入的；
2.郑州多个不同物业协会并存。
第八条 鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用，建设智慧物业管理服务平台，提高智慧物业服务品质，推进社区治理能力现代化建设。
对涉及老年人、残疾人的高频事项和服务场景，坚持传统服务方式与智能化服务融合并行，为其提供便利化物业服务。
物业管理专业律师团队解读：
1.授权条款，鼓励新技术运用；
2.对特殊群体的特殊照顾。
第九条 鼓励单位和个人以志愿服务、公益宣传、科普教育等形式参与社区物业服务和管理活动。
物业管理专业律师团队解读：
1.授权性条款；
2.鼓励社会各界广泛参与。
第二章 业主和业主组织
第十条 房屋的所有权人为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当采用书面形式。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主的定义；
2.特殊情形下业主认定；
3.在建工程业主认定；
4.租户的业主权利行使要求。
特别提示：
1.特殊情形下业主主体资格认定；
2.在建工程业主主体资格认定。
第十一条业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主权利、义务的对等；
2.业主权利义务的一并转让。
特别提示：房屋买卖后物管责任承担。
第十二条 业主大会由全体业主组成，代表并维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业服务区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主委员会的组成；
2.不设立业主委员会的特例。
特别提示：特例，一个业主或人数较少并一致同意。
第十三条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料：
（一）物业服务区域证明；
（二）业主名册；
（三）房屋及建筑物面积清册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主委员会成立发起主体；
2.业主委员会成立发起时限；
3.业主委员会成立受理主体；
4.业主委员会成立所需资料。
特别提示：建设单位，可能是商品房开发企业，也可能是其他建设主体，注意建设单位的多样性。
第十四条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，十人以上业主联名或者建设单位可以申请成立首次业主大会筹备组。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定；业主代表资格参照适用本条例第十八条有关业主委员会成员资格的规定。
筹备组应当自成立之日起三日内，将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著位置公布。
筹备组决定的重大事项应当经筹备组全体成员过半数同意。
物业管理专业律师团队解读：
1.首次业主大会筹备组申请成立的主体；
2.街道办事处、乡镇政府成立首次业主大会时限；
3.首次业主大会筹备人数、组成、组长、代表推举；
4.首次业主大会筹备组公示内容、时限、位置；
5.首次业主大会筹备组重要事项表决要求。
特别提示：
1.注意申请主体；
2.注意各种时间限制；
3.注意业主代表产生方式：自荐；推荐；确定。
第十五条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自行解散。
筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建筹备组。
物业管理专业律师团队解读：
1.首次业主大会筹备组组织召开首次业主大会的时限；
2.首次业主大会筹备组的自行解散；
3.首次业主大会筹备组重新组建。
特别提示：筹备组重新组建：60日；首次业主大会；街道、乡镇政府。
第十六条 下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用、筹集专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）确定公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式；
（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及收费方案；
（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；
（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
前款业主共同决定事项应当在物业服务区域内显著位置公示。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主共同决定事项；
2.共同决定事项公示要求。
特别提示：
1.立法存在缺陷，共同决定是双过半还是简单多数？
2.物管企业与业委会或业主的矛盾，将来就集中在共同决定任何才算“共同”上。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会召集。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或者紧急事件，需要立即处理的；
（二）经百分之二十以上业主提议的；
（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的；
（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会分类；
2.业主大会定期会议召开的时限；
3.临时业主大会召开条件；
4.定期业主大会没有正常召开的补救措施
5.业主大会多种表决形式。
特别提示：
1.注意办事处、乡镇政府负责召开业主大会的法定条件，防止扩大解释、滥用职权；
2.注意多种表决方式适用效力：确认业主身份。
第十八条业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、热心公益、责任心强，具有一定组织能力；
（三）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会成员基本条件。
特别提示：
1.没有所谓拖欠物业费条款，不缴物业费同样可以成为业委会成员；
2.不能随意增加其他条件，只能是法律、法规规定条件。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行法律、法规规定和业主大会赋予的职责，向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督。
业主委员会成员候选人可以通过社区党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主联名推荐或者自荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府予以公示，公示期不少于七日。
业主委员会经业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有法律约束力。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会分类；
2.业主大会定期会议召开的时限；
3.临时业主大会召开条件；
4.定期业主大会没有正常召开的补救措施
5.业主大会多种表决形式。
特别提示：
1.注意推荐候选人主体、公示期限，防止扩大解释、滥用职权；
2.注意议事规则，防止某些基层组织或某些势力、个人把控业主委员会。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并提供下列资料：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；
（五）业主委员会成员名单等基本信息。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时抄送所在地区县（市）物业管理主管部门。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会选举备案时限；
2.业委会选举备案资料；
3.业委会选举备案资料变更的备案时限；
4.街道办事处、乡镇政府业委会备案资料的抄送。
第二十一条 业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会按照有关规定刻制。业主委员会印章印文应当载明名称、届别和有效年限等内容。
业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定；使用业主委员会印章，应当经业主委员会全体成员过半数签字同意。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会、业委会印章刻制要求；
2.印章管理、使用规定。
第二十二条 业主委员会应当建立工作档案制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录，建立档案并长期保管，业主可以查阅、复制。
业主委员会应当建立物业服务接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会档案管理、使用制度；
2.业委会咨询、投诉、监督制度。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会、业委会决定违法的处理；
2.业主大会、业委会决定侵害业主合法权益的救济。
第二十四条 业主委员会成员不得实施下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（三）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（四）泄露业主的个人信息或者将其用于与物业管理无关的活动；
（五）侵占、毁损、挪用、擅自处置业主共有财产或者设定抵押、担保等他项权利；
（六）在物业服务区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；
（七）欠交专项维修资金；
（八）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为；
（九）擅自使用业主大会印章、业主委员会印章；
（十）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（十一）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员有前款行为之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会暂停其履行职责。是否罢免其职务，由业主委员会按照有关规定提请业主大会决定。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会成员禁止性条款；
2.业委会成员暂停职务行使；
3.业委会成员罢免。
特别提示：
1.业委会成员禁止性条款：不含欠缴物业费；含欠缴维修基金；
2.业委会成员暂停职务行使有权主体：办事处、乡镇政府；
3.业委会成员罢免：业主大会；办事处、乡镇政府无权罢免。
第二十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满前九十日内，指导和监督业主委员会换届选举。
业主委员会应当在任期届满前组织召开业主大会会议，完成换届选举，并将换届选举情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
物业管理专业律师团队解读：
1.街道办事处、乡镇政府在业委会换届职责、时限；
2.业委会换届时限、报备；
3.业委会非正常情况下临时业主大会召开。
《郑州市物业管理条例》已于2021年10月1日实施，对于加强物业管理法规建设、规范物业管理行为、提高物业管理水平、保障物管企业和业主权益具有重要意义。为了学习《条例》、执行《条例》、适用《条例》，从今日起分三部分对《条例》进行专业、逐条解读，并对适用给予专业提示，供物业管理主管部门、相关协会、商会、物业管理企业、业主委员会、业主及其他爱好者参考。
（2021年6月24日郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
郑州市第十五届人民代表大会常务委员会
公 告
〔十五届〕第二十五号
《郑州市物业管理条例》已经郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年6月24日审议通过，河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年7月30日审查批准，现予公布，自2021年10月1日起施行。
郑州市人民代表大会常务委员会
2021年9月2日
物业管理专业律师团队解读：
1.郑州市人大常委会表决情况（省会城市地方性立法）；
2.河南省人大常委会审查批准情况（地方性立法必经程序）；
3.实施时间；
4.立法机关公布生效。
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体合法权益，营造安全、和谐、文明、美好的人居环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
物业管理专业律师团队解读：
1.立法的目的；
2.上位法的依据。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理专业律师团队解读：
1.本条例适用范围；
2.物业管理的概念与内涵。
第三条 物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则。
物业管理专业律师团队解读：
1.应遵循的原则；
2.该原则可以作为行政管理、民事纠纷解决依据直接适用。
特别提示：尽管是基本原则，在行政处理和司法解决中，可以直接适用。
第四条 发挥党组织的战斗堡垒作用，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
物业管理专业律师团队解读：
1.党的领导；
2.多主体、多方面、多层次参与。
第五条 市、区县（市）人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系，加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织领导，所需经费纳入同级财政预算，建立健全物业管理综合协调机制，研究解决重大事项。
街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。
物业管理专业律师团队解读：
1.各级政府机构及基层自治组织的职责；
2.注意区别：
（1）市、县政府-组织领导；
（2）办事处、乡镇政府-组织、指导、监督；
（3）居委会、村委会-指导下开展。
特别提示：
1.城市街道办事处、乡镇人民政府的职能具体且实际；
2.居委会（社区）没有权利对物管企业说三道四、指手画脚。
第六条 市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；
（二）指导和监督区县（市）物业管理主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；
（三）建立本市统一的物业服务技术规范；
（四）建立和维护物业信息化系统；
（五）指导和监督本市物业专项维修资金的筹集、管理和使用；
（六）推动建立老旧小区物业管理机制；
（七）开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；
（八）实施监督管理的其他职责。
区县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度；
（二）指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作；
（三）定期对辖区内物业服务与管理情况进行评估，及时完善监督管理措施；
（四）组织业主委员会、物业服务行业等相关人员进行业务培训；
（五）监督辖区内物业服务人遵守法律法规、履行物业服务合同；
（六）实施监督管理的其他职责。
发展改革、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理相关工作。
物业管理专业律师团队解读：
1.市级住房保障和房地产管理部门对物业管理行业监管职能；
2.县（区）级住房保障和房地产管理部门对物业管理行业监管职能；
3.发改委、城乡建设、应急、公安、消防救援等相关部门职能发挥与配合协调；
4.注意区别：
市级、县级物业管理行业主管部门职能区别；
（1）市级-政策制定；指导、监督；维修基金；技术标准等；
（2）县区：执行；指导；评估；监督等。
特别提示：涵义不同，职能不同，要求不同，程序不同。
第七条 市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，调解行业纠纷，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。
物业管理专业律师团队解读：
1.明确行业协会合法主体地位；
2.行业协会职能。
特别提示：
1.行业协会，能加入还是要加入的；
2.郑州多个不同物业协会并存。
第八条 鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用，建设智慧物业管理服务平台，提高智慧物业服务品质，推进社区治理能力现代化建设。
对涉及老年人、残疾人的高频事项和服务场景，坚持传统服务方式与智能化服务融合并行，为其提供便利化物业服务。
物业管理专业律师团队解读：
1.授权条款，鼓励新技术运用；
2.对特殊群体的特殊照顾。
第九条 鼓励单位和个人以志愿服务、公益宣传、科普教育等形式参与社区物业服务和管理活动。
物业管理专业律师团队解读：
1.授权性条款；
2.鼓励社会各界广泛参与。
第二章 业主和业主组织
第十条 房屋的所有权人为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当采用书面形式。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主的定义；
2.特殊情形下业主认定；
3.在建工程业主认定；
4.租户的业主权利行使要求。
特别提示：
1.特殊情形下业主主体资格认定；
2.在建工程业主主体资格认定。
第十一条业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主权利、义务的对等；
2.业主权利义务的一并转让。
特别提示：房屋买卖后物管责任承担。
第十二条 业主大会由全体业主组成，代表并维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业服务区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主委员会的组成；
2.不设立业主委员会的特例。
特别提示：特例，一个业主或人数较少并一致同意。
第十三条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料：
（一）物业服务区域证明；
（二）业主名册；
（三）房屋及建筑物面积清册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主委员会成立发起主体；
2.业主委员会成立发起时限；
3.业主委员会成立受理主体；
4.业主委员会成立所需资料。
特别提示：建设单位，可能是商品房开发企业，也可能是其他建设主体，注意建设单位的多样性。
第十四条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，十人以上业主联名或者建设单位可以申请成立首次业主大会筹备组。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定；业主代表资格参照适用本条例第十八条有关业主委员会成员资格的规定。
筹备组应当自成立之日起三日内，将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著位置公布。
筹备组决定的重大事项应当经筹备组全体成员过半数同意。
物业管理专业律师团队解读：
1.首次业主大会筹备组申请成立的主体；
2.街道办事处、乡镇政府成立首次业主大会时限；
3.首次业主大会筹备人数、组成、组长、代表推举；
4.首次业主大会筹备组公示内容、时限、位置；
5.首次业主大会筹备组重要事项表决要求。
特别提示：
1.注意申请主体；
2.注意各种时间限制；
3.注意业主代表产生方式：自荐；推荐；确定。
第十五条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自行解散。
筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建筹备组。
物业管理专业律师团队解读：
1.首次业主大会筹备组组织召开首次业主大会的时限；
2.首次业主大会筹备组的自行解散；
3.首次业主大会筹备组重新组建。
特别提示：筹备组重新组建：60日；首次业主大会；街道、乡镇政府。
第十六条 下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用、筹集专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）确定公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式；
（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及收费方案；
（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；
（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
前款业主共同决定事项应当在物业服务区域内显著位置公示。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主共同决定事项；
2.共同决定事项公示要求。
特别提示：
1.立法存在缺陷，共同决定是双过半还是简单多数？
2.物管企业与业委会或业主的矛盾，将来就集中在共同决定任何才算“共同”上。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会召集。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或者紧急事件，需要立即处理的；
（二）经百分之二十以上业主提议的；
（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的；
（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会分类；
2.业主大会定期会议召开的时限；
3.临时业主大会召开条件；
4.定期业主大会没有正常召开的补救措施
5.业主大会多种表决形式。
特别提示：
1.注意办事处、乡镇政府负责召开业主大会的法定条件，防止扩大解释、滥用职权；
2.注意多种表决方式适用效力：确认业主身份。
第十八条业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、热心公益、责任心强，具有一定组织能力；
（三）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会成员基本条件。
特别提示：
1.没有所谓拖欠物业费条款，不缴物业费同样可以成为业委会成员；
2.不能随意增加其他条件，只能是法律、法规规定条件。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行法律、法规规定和业主大会赋予的职责，向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督。
业主委员会成员候选人可以通过社区党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主联名推荐或者自荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府予以公示，公示期不少于七日。
业主委员会经业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有法律约束力。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会分类；
2.业主大会定期会议召开的时限；
3.临时业主大会召开条件；
4.定期业主大会没有正常召开的补救措施
5.业主大会多种表决形式。
特别提示：
1.注意推荐候选人主体、公示期限，防止扩大解释、滥用职权；
2.注意议事规则，防止某些基层组织或某些势力、个人把控业主委员会。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并提供下列资料：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；
（五）业主委员会成员名单等基本信息。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时抄送所在地区县（市）物业管理主管部门。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会选举备案时限；
2.业委会选举备案资料；
3.业委会选举备案资料变更的备案时限；
4.街道办事处、乡镇政府业委会备案资料的抄送。
第二十一条 业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会按照有关规定刻制。业主委员会印章印文应当载明名称、届别和有效年限等内容。
业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定；使用业主委员会印章，应当经业主委员会全体成员过半数签字同意。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会、业委会印章刻制要求；
2.印章管理、使用规定。
第二十二条 业主委员会应当建立工作档案制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录，建立档案并长期保管，业主可以查阅、复制。
业主委员会应当建立物业服务接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会档案管理、使用制度；
2.业委会咨询、投诉、监督制度。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主大会、业委会决定违法的处理；
2.业主大会、业委会决定侵害业主合法权益的救济。
第二十四条 业主委员会成员不得实施下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（三）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（四）泄露业主的个人信息或者将其用于与物业管理无关的活动；
（五）侵占、毁损、挪用、擅自处置业主共有财产或者设定抵押、担保等他项权利；
（六）在物业服务区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；
（七）欠交专项维修资金；
（八）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为；
（九）擅自使用业主大会印章、业主委员会印章；
（十）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（十一）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员有前款行为之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会暂停其履行职责。是否罢免其职务，由业主委员会按照有关规定提请业主大会决定。
物业管理专业律师团队解读：
1.业委会成员禁止性条款；
2.业委会成员暂停职务行使；
3.业委会成员罢免。
特别提示：
1.业委会成员禁止性条款：不含欠缴物业费；含欠缴维修基金；
2.业委会成员暂停职务行使有权主体：办事处、乡镇政府；
3.业委会成员罢免：业主大会；办事处、乡镇政府无权罢免。
第二十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满前九十日内，指导和监督业主委员会换届选举。
业主委员会应当在任期届满前组织召开业主大会会议，完成换届选举，并将换届选举情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
物业管理专业律师团队解读：
1.街道办事处、乡镇政府在业委会换届职责、时限；
2.业委会换届时限、报备；
3.业委会非正常情况下临时业主大会召开。