约定以房抵款后，还能起诉要求支付工程款？

客户咨询：
我方作为发包方，与承包方签订《建设工程施工合同》中约定，工程款以抵房的形式支付，后因双方就房屋的位置和价格未达成一致，承包方起诉要求支付工程款及利息，我方该如何应对，是要求继续履行以房抵款协议，还是应该以现金方式支付工程款？
01工程款支付期满后，协议以房抵款的，不能要求支付工程款。
【法律依据：《全国法院民商事审判工作会议纪要》44. 履行期届满后达成的以物抵债协议 当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。】
依据最高院上述规定，如果以房抵款协议是在履行期限届满后签订的，可以直接适用履行期限届满后的相关规则，即承包人可直接请求享有抵偿物的所有权，要求发包人办理过户。
由于双方已经实际履行以房抵款协议，债权债务的实现方式已经发生变更，协议未履行完毕部分，承包人只能要求发包人按照协议履行，如协议约定了违约责任，可以向发包人主张未按约履行的违约责任，承包人不能再主张支付工程款及利息。
02工程款支付期满前，协议以房抵款的，视情形确定履行方式
观点1：以房抵款协议系流押条款，可以要求支付工程款，并就约定房屋行使优先受偿权。
【法律依据：《全国法院民商事审判工作会议纪要》45. 【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
《民法典》第401条【流押】抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。】
履行期限届满前达成的以物抵债协议的效力，关于协议效力，有的观点认为属于流押，有的观点认为属于让与担保，还有一种观点认为属于放弃期限利益的提前清偿。
作为建设工程的以房抵款，因为抵偿物属于在建工程，不具有即时交付可能性，且明显具有延后支付进度款的特点，显然不属于提前清偿。而无论属于流押还是让与担保，因抵偿物未交付产生纠纷的情形下，这两种抵债形式均不具有直接享有抵债务所有权的性质。
依照《全国民商事审判会议纪要》第45条的解读观点，承包人仍应当以原债权债务关系主张权利，即主张发包人支付工程款。
需要注意的是，第45条规则并未明确该种协议的效力问题，以往的观点认为，履行期限届满前的以物抵债协议可能带有流押性质，因违反法律规定而被法院认定为无效，但《民法典》第401条已经明确了流押条款的效力，因此不再认为履行期限届满前达成的以物抵债协议当然无效。
观点2：在债权债务数额确定、以物抵债可履行及不损害第三方利益前提下，应当继续履行以房抵款协议，不得要求支付工程款。
建设工程具有一定的特殊性，双方在履行施工合同的过程中，结算是必备条件，而且抵偿的房屋来源基本是承包人所建设的工程，即便是履行期限届满前签订的协议，在符合交付条件并交付抵偿物时，工程已经完成竣工验收，双方完成结算，债权数额得到确认，建设工程的工程款本身就具有优先受偿的性质，只要抵偿的房屋未向其它买受人出售，要求履行以房抵款协议，不会不损害第三人权益。
03双方未明确以房抵款具体内容，且不能协商一致的，承包人可要求支付工程款
1.最高院裁判观点
宁夏秦毅实业集团有限公司与中国农业银行股份有限公司中宁县支行金融借款合同纠纷案【最高人民法院（2012）民二终字第25号民事判决书】
本案中，秦毅公司与中宁农行签订的《以资抵债协议》具有代物清偿契约性质，应属有效。但是，该合同对抵偿的债务名称和债务数额约定不明，依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定亦无法确定和推定。协议至今已经七年，约定的抵债资产没有变现抵债，也没有实际过户到债权人名下，债权人中宁农行的债务没有得到清偿，《以资抵债协议》的合同目的并未实现，已经超过合同履行的合理期间。在这种情况下，中宁农行有权就现有全部债务向秦毅公司主张权利。
2.典型案例索引
潍坊昌大建设集团有限公司、潍坊久正经贸有限公司
买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省潍坊市中级人民法院（2021）鲁07民终6854号
本院认为：
从本案现有查明事实来看，合同约定的付款条件已成就，昌大建设公司对于尚欠款金额亦无异议，其应履行对应货款给付义务。昌大建设公司上诉主张应按合同约定将总货款的30％以房屋抵顶，但双方在混凝土买卖合同中并未对具体的抵顶房产作出明确约定，在欠款事实及抵顶数额确定及至本案诉讼中双方仍未能对抵账房屋的坐落、面积、价值等达成一致意见，一审法院依据本案现实情况及《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第五款“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，判令昌大建设公司以货币形式履行给付拖欠货款的合同义务，符合本案案情，不违反法律规定。
宁夏商建建筑工程集团公司、宁夏商建建筑工程集团公司三公司与宁夏金长城混凝土公司买卖合同纠纷二审民事判决书
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2017）宁02民终99号
本院认为：
关于商建公司三公司欠金长城公司的289.72万元商品砼货款是应当直接支付还是应当用房屋抵顶的问题，虽然涉案《商品砼销售合同》约定”供应货款的30%－40%抵顶房屋”，但并未具体约定抵顶房屋的位置、面积、价格、类型（住宅、商业用房还是办公用房）等内容，只是笼统约定”抵顶房屋协议另定”；后上诉人与被上诉人未能就以房屋抵顶货款问题达成一致签订补充协议，在此情况下，被上诉人要求上诉人直接支付欠其的289.72万元商品砼货款的请求符合《中华人民共和国合同法》第六十一条中的”交易习惯”和第六十二条中的”按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定。
是否能达成以房屋抵货款的协议并实现以房屋抵货款的目的，应当由上诉人与被上诉人自愿协商解决，上诉人无权要求被上诉人必须与其达成以房屋抵顶货款协议并实现以房屋抵货款的目的。
3.郧和律师倾向性意见
《施工合同》中约定了以房抵款的条款，但发包人不能与承包人就抵偿的房屋具体事宜达成一致的，承包人可以要求发包人支付工程款。
04郧和律师对付款方的实务建议
1.《以房抵款协议》要尽量明确抵付房屋的位置和信息等内容。
在签订《以房抵款协议》时，如果不能准确表明抵偿房屋的位置及信息，但可以根据设计图纸初步指明房屋的楼栋、楼层、方位、预计价格等信息，并约定最终楼栋号、房间号、价格等与最终批复不一致的，抵偿的房屋对应设计文件的位置不变，具体信息以规划批复确认的名称为准。
2.在工程款结算后再次签订《以房抵款补充协议》。
在确定工程款结算数额后，根据已经明确的房屋信息达成《以房抵款补充协议》，进一步明确双方以房抵款的权利义务。
3.妥善办理抵款房屋的合同签订、备案及预告登记手续。
用于抵付给承包人的房屋，承包人一般不会自用，实际上会另行售卖，发包人直接为承包人办理房屋预告登记手续，操作难度较大，但可以先为抵偿房屋办理合同网签备案，提前锁定抵偿房屋，避免因其它原因造成《以房抵款协议》无法履行的情形。
4.在合同中以特别约定的方式限制或排除合同相对方的诉权。
【示范条款】特别约定：
本协议签订后视为乙方接受以房抵款的全部条件，如果乙方要求以房抵款改成现金支付的，经甲方审定后，乙方同意只按照以房抵款金额的【XX】%结算现金，支付期限为本合同期限届满后半年。