小区业委会对业主有什么作用（二）

继上次分析完小区业委会对业主的作用，有不少粉丝都发出疑问，你说了半天，这些都是物业公司的事情，和业委会有什么关系？今天，我们围绕这个话题继续展开来谈。
我们所处的时代，有我们的局限性，就是我们认为：有两个东西是默认存在的，一个是开发商，一个是物业。开发商不是必然出现的，物业公司也一样。
在中国没有开发商的时代，我们有政府，有建设单位。今天中国的物业相关法律规定，其实一般是没有“开发商”这三个字的，而是统一用建设单位，主要是因为我们的“小区”过去主要的建设主体是体制内机关单位，开发商是改革开放经济发展之后才有的产物。
国内的物业管理大体上分成两个大类：
一个是体制内的小区，大部分由国企物业管理，这些物业有的隶属于市政，有的则是隶属于原产权单位，比如西虹市幸福化工厂家属院，小区电梯坏了，并不是业主出钱换电梯，而是化工厂房管科直接申请了经费给小区换电梯。
一个是开发商开发的商品房小区，这些小区大部分都是由开发商指定的默认的物业公司进行管理。同样是换电梯，大部分开发商的前期物业的态度就是，赚广告费的时候，电梯就是物业的，修电梯的时候，电梯就是业主的。
由物业公司管理小区，实际上是我们学习香港的，先有物业，后有业委会。
这些现在看来理所当然的事情，都是历史原因形成的，并非小区管理的本貌。
小区管理的本貌就是美国那样，先有业委会，后有物业公司，你业主爱选谁做物业，和我开发商有什么关系？开发商巴不得把房子盖好了就和他没关系了，你不成立业委会，物业服务（费）是开发商承担的，资本家才不做赔本买卖，替你养护小区。
我们先规定什么（制度、法律），大家就接受什么，而不是大家接受什么，我们才规定什么。
我们习惯了建设单位（体制内机关）盖好了小区管小区，我们习惯了有人管我们，所以一旦把我们交给“地方”了，交给私企了，我们就会变得不习惯。
这里面一个很有特色的事情，就是小区但凡是对物业有不满，就去找政府。
开发商建设了小区，在房子没卖的时候，小区（产权）属于开发商。这一点我国物权法也是如此规定的，土地是开发商招拍挂取得，有国有土地使用权证（五证之一）作为标志。小区竣工之后，有初始登记，是办在开发商名下的大产权。虽然业主早就支付了购房款，但是真正从开发商手里取得所有权，是交房之后，办理房产证下来才发生。
不考虑我们一个国家的法律规定，放眼全世界，我们看这个问题会更加透彻：开发商卖房子以后，小区的产权开始逐步属于小业主。
如果把一个小区看做一个公司，实际上他们有相通的地方，就是在人多了以后，“少数服从多数”这个基本原则，大家都差不多。
如果开发商卖出超过50%的面积，小业主已经获得了小区的大部分。对标公司的话，就相当于董事长把原本自己100%的股份卖出了大部分，现在他只有49%的股份了，意味着他就不再是小区的绝对大多数。
这个时候，小区业主们就应该成立业主组织，也就是业委会。业主大会就是股东大会，业委会类似于董事会，就是小区的“决策机构”。
在法律地位上，业委会有权代表全体业主和物业公司签订物业服务合同，没有业委会，小区连做合同甲方乙方的资格都没有。
业委会也是合法的诉讼主体，可以作为原告上法庭。很多案件，无论民事还是行政，如果业主单个去法院就不受理，说你没有资格当原告。
有了业委会，业委会再聘请物业公司，协助业委会管理小区。
我们的法律体系里面，本来理想的状态就是业委会顺利成立，以后小区业主自己去管。但是我们在小区有业委会之前，先放了个前期物业在里面，而这个前期物业不仅不让开发商“亏钱”，相反，他很容易在小区赚钱，因此颠倒了整个社区治理的底层逻辑，让这些前期物业变成了盘踞在各个小区的拦路虎。
这也是今天中国小区，有一个算一个的烂，烂是大多数，好的是极少数。
中国业主，对烂和好的容忍度是极高的，尤其是在中国业主没见过别人家的小区是什么样子的时候，他认为烂就是好，根本无法想象什么叫好。
什么叫好？
我们经常听说，国外某小区，上百年的老房子，和新的一样……
其实想让一个房子和新的一样，并非一定要没事就把房子推倒了重新盖一下：无论是木质结构、砖混结构还是钢混结构，房子的主体部分轻易都不会大修。
能让业主感受得到的“新”“旧”，主要体现在细节上。
为什么大家都愿意买新房子，不愿意买“老破小”。说到底就是老破小都是上面这些图片里的样子。而如果想要让老房和新房一样，其实只需要两件事：
1、碎砖换掉
2、重新粉刷
这两件事无非是一来麻烦，二来要花钱。我们今天这些“老破小”，其实并不真的老，80、90年代的房子，不过是三四十年而已，大家可以去看一看，中国小区的老旧程度，是不是普遍的、大致上就和交房时间成正比？
这就说明大部分小区压根就没有日常养护，得过且过。
无论体制内、体制外，物业公司都是当一天和尚敲一天钟，你的小区品质如何，你带朋友也好，带二手房中介也好，看房的时候体面不体面，房价是6万还是8万，和人家物业有什么关系！
你可以试试看，在电梯的门上乱写乱画，几天有人管，然后，你把分众传媒的广告牌上贴张纸，比如你自己家开的公司的广告贴在他的广告上面，不但立刻有人来管，而且你还能吃官司。
从北京东二环开始，到东三环国贸CBD，再到东六环，有无数个小区，有兴趣的人可以一个个小区转过去，看看这些小区的外立面，小区内的路面，是不是有很多碎砖、开裂，但是没人管。
然后有一个叫常楹公元的小区，物业费5块多，砖碎了一块立刻换，各位进去看看感受一下。
这个小区均价8万，周边平均下来也就是6万左右。

我们的模式里面，绕过了成立业委会的这一步，直接由开发商选择物业公司，相当于直接剥夺了业主的投票机会。
我这里打个岔，问一下，你们家的电视，用的是什么牌子？
是康佳，还是sony？
是不是你自己选的？
你们家的冰箱，用的是什么牌子，是不是你自己选的？
如果我给你一次机会，你可以在市场上随便选物业公司，你会选哪家？
A、央企物业，比如中国国家物业公司。
B、本地国企物业，比如西虹市城市投资物业公司。
C、全国著名开发商的物业品牌，比如某科物业。
D、本地开发商提供的小品牌，比如开发商他三舅物业。
我相信任何甚至清醒的人，都会考虑ABC，无非是性价比问题，而少有考虑D。如果业主有选择权，D公司要想拿下这个小区，势必要把服务提升上去。
我再问你一个问题，如果你有一个保姆，服务特别差，你会怎么做？
你会不会换一个？
我们很多人都有生完娃之后，反复换月嫂、保姆、育儿嫂的经历和体验，就是当你遇到的服务人员你不满意，最好的办法是换一个。
然而，在没有业委会的情况下，一不能选，二不能换。
久而久之，我们就颠倒了服务者和被服务者的关系，不再是业主管理物业，而是变成物业管理业主。
假定你是开发商的三舅，制度决定了你在小区可以收物业费，业主也换不掉你，你会不会做以下几件事：
埋伏在业主群，随时掌握业主的思想动态。
选择包干制，物业费（用来管理小区的经费）尽量少的投入在小区。
把小区公共部分拿来谋求利益（比如电梯间的广告费）。
收取回扣，包括但不限于保安公司、保洁公司、绿化公司的回扣，谁回扣给的多就用谁，而不是谁服务好用谁。
搞好和政府的关系，主要是街道（负责成立业委会）、公安（负责出警进入小区管理各种矛盾纠纷）。
想方设法发现、阻止、反对成立业委会，只要业委会一天成立不起来，你的地位就牢不可破。
以上这六件事，就是我们开发商交房后很长一段时间的主要工作内容。
你没看错，是开发商，因为众所周知趴在小区是赚钱的事情，没有一个开发商轻易把这个机会奉送他人，都是随便搞个物业公司自己亲自干。开发商只要小区够多，他的物业还可以上市。
对甲方来说，如果有可能，就没有业委会，如果必须有，比如有一天，物业费不够了，该涨了，那业委会也得是自己人。
这才是今天中国业主作为羊群，物业和开发商作为牧羊人，每天在小区割羊毛的常态。
小区业主往往是需要顶着政府、物业公司、开发商、业主内奸的联手围剿之下，还要面对大量麻木不参与小区活动的业主的压力，破除重重困难之下才有可能把业委会搞起来，鲜有成功案例。
而一旦革命成功，屠龙的少年还有可能变为恶龙。
屠龙的少年变为恶龙，革命成功的业委会成员，有不少人都是为了塞进一家自己的物业公司，吃过去物业开发商的果子。他们会干和物业一样的事情，阻止下一波闹革命的业主出现。
而天底下，大公无私的人，总是少数。
一个人如果无私，认真听取每个业主的意见和想法，想满足每个人的需要，想做个大善人，那么她就势必很难统一业主们的思想。历史上的“革命家”，几乎都是手段很辣，多少得有点独裁的人，我们说，一个人太好，那么他就很容易软弱，以至于做不成事。
同理，当一些小区突出重围，往往也是有私心的人比较容易成事。你说大家都白干，为了公平正义，你很难组织起来，但是你一说革命成功一人一个免费车位，马上就会聚集一批铁杆来支持你。
一个小区上千人，众口难调，不管你是大善人，还是革命家，又或者野心家，你都一样会、不可避免的遇到小区部分人说：屠龙的少年变成了恶龙，业委会的业主有私心，业主和开发商是一伙的。
这些言论，和民意，我们常常会混为一谈。所谓言论，就是只要你打字就会产生言论。任何言论，不管是对的，还是错的，总会得到一些人的支持。有的时候一句话在业主群，有人响应，旁观者就产生一种错觉，认为这是民意。支持的人愿意附和，反对的人却大有可能沉默，大家都是邻居，谁又愿意让谁没面子呢？
而在成功的路上，反复翻转才是常态。
中国民主革命走到今天，大家都去学习他的历史，在清王朝倒台之后，又有好几个“皇帝”粉墨登场。虽然历史的车轮总是向前，但是难免遇到磕磕绊绊，让你感觉他要倒退回去了。
各位会因为有袁世凯，就说清政府倒台与否没有区别吗？
小区要成立业委会，和推翻清王朝统治是一回事。
重点并不在于上台的必须不能是袁世凯，也不在于革命者里面有没有野心家，而是在于要给后来人创造条件：选择权最后要归于业主自己，有少数服从多数的机制。
在《让子弹飞》里面，黄四郎说，你革命的意义是什么，没有我还会有下一个黄四郎。这时候张麻子讲了这样一句话：没有你，很重要。
谈起这个话题，真是洋洋洒洒，一言难尽。
最后，请允许我用一段简单的语言来讲这个道理。
有一天，我们会和美国、香港一样，市场上会有四五家大的物业公司。
A、央企，中国国家物业公司。
B、省企，江苏省物业公司。
C、著名房企，万科物业。
D、小物业，三舅物业。
之所以这样，是因为当历史发展到某个时刻，几乎每个小区都有业委会，这些业委会都代表着小区全体业主的意志，你买了房子，就会收到一张“票”，让你在ABCD上打钩，谁的票多，谁就是你家的物业公司。
你选择物业，就像你选宽带一样，你只会选好牌子，因为好牌子服务好，同时，激烈的市场竞争导致他们的价格也未必贵。每家物业都需要注意自己的口碑，一旦服务不好，他们就会被市场淘汰。
如果你没有选择权，哪怕默认给你的是一样的央企国企，你也会面对不一样的服务，就像写字楼的中国电信一样，家里一千块钱的宽带，让你一年一两万的交费。
选择物业的权利，和解聘物业的权利，是两个至关重要的权利，而作为支付物业费的业主，你没有这个权利，你就不算是你家的主人。
你买你家交了钱，办了房产证，你搬进新家装修入住，但是你还不是小区真正的主人，你只是开发商待宰的羔羊。只有温顺听话，才可以换得相安无事。无非是屠夫们有多仁慈，以及你的容忍力有多强的拉锯战。
你是不是小区的真正主人，不是取决于你有没有房产证，而是取决于你能否选举产生自己的业委会。
就算我说了这么多，业委会对你，还是依然没什么用，为什么，因为大多数情况下，你连投一票的机会都没有。业委会需要小区有人牵头，大部分人都是只想着搭便车，就算你恰好看到这篇文章，你多了解一点，也不代表你的邻居了解这些。
大家会懒惰，会消极，会人云亦云，小区没有业委会，在未来肉眼可见的时间都是常态，所以文章的最后，我奉劝大家一句，
如果你要买房，你就买一个这样的小区：交房五年以上，没有一块碎砖，墙面和新的一样，物业费越贵越好，比如5块钱以上。
这样前期看房辛苦一点，但是后期可以远离烦恼。
为什么不买期房？因为期房刚交房，那看着都好的很，五年以后啥样谁也不知道。
而且2021年，谁也不知道哪个期房又烂尾了。