开发商承担阶段性保证责任之追偿实务（一）

采用按揭贷款形式购房，是目前个人消费购房的主要形式，实践中，购房人在与开发商签订的《商品房预售合同》的同时，向开发商支付一定比例的首付款，然后向银行提交个人购房消费贷款申请，通过贷款资格审查后，开发商与贷款银行、购房人签订《个人购房借款/担保合同》。
在这一类的合同项下，购房人向银行贷取贷款并承担还款责任，而开发商则在该合同下承担阶段性连带担保责任。这个“阶段担保责任”是指从贷款合同生效至银行取得不动产房屋的抵押权（办理他项权证）之日止。
从房屋预售到工程竣工、验收、交房、办理产权证、办理抵押权证，中间往往间隔2-3年，甚至更长时间。在这个期间，若购房人出现不能按期偿还按揭贷款的情况，则开发商就要承担连带还款责任。甚至出现购房人拖欠贷款达到解除贷款合同的条件，银行要求解除贷款合同，要求开发商承担一次性偿还剩余贷款的情形。
由于银行对开发商的优势地位，且开发商签订有承担担保责任的书面协议，更为关键的是，开发商在银行存有一定比例的保证金，一般银行会要求开发商书面承诺，如果购房人出现逾期还款，银行可以从开发商的保证金予以划扣。
因此，实践中，银行一般不会启动购房人的诉讼，购房人短期逾期还款的，银行从开发商保证金中划扣；购房人多次或长期逾期还款的，则银行会要求由开发商一次性偿还剩余全部贷款，开发商阶段性担保责任解除，再由开发商对购房人行使追偿权。
然而，开发商在行使追偿权时，实务中会碰到各种各样的困难和问题，从而引发各类法律难题和风险，主要包括：
01诉讼策略的两难：是解除合同且收回房屋？或是追索向银行支付的欠款及费用？开发商如何低成本高效化解法律风险？
02诉讼程序的两难：购房人经济状况恶化，房屋被其债权人依法查封保全，钱追不到，房子也拿不回，开发商如何避免房财两空的后果？
03诉讼请求的两难：购房人的房屋已经装修并入住，请求解除合同收回房屋能否得到法院支持，装修费用和房屋使用费如何处理？开发商如何预知法院裁判观点及意见？
以下郧和律师就以上问题进行分析梳理并做出实务指引：
追偿实务指引一
房屋尚未交付，或者交付后购房人尚未装修入住
1、第一时间通知停止交房，已经交房的，在确保安全前提下，尽快断水断电，防止业主进驻装修造成损失扩大。
2、聘请房地产专业律师就《商品房预售合同》的商品房合同解除条款进行研判，确认合同解除条件是否成就。
3、如果合同解除条件业已成就，第一时间启动对购房人所购房产的查封保全措施，防止购房人的债权人抢先查封保全。
4、提起对购房人的商品房预售合同之诉，要求解除购房合同，并要求购房人依据合同承担相应违约责任。
5、通过诉讼解除购房合同后，开发商收回房产可另行出售，购房人缴纳的首付款，在扣除违约金、费用等之后，剩余部分应返回购房人。
追偿实务指引二
房屋已经交付购房人且已经装修
实际案例
案号：（2017）豫15民终3683号
原告：河南某房地产开发有限公司 |被告：高某（购房人）
案件基本事实：
原被告双方于2012年10月21日签订《商品房买卖合同》一份，约定将原告该房产公司开发建设的信阳市羊山新区恒大名都第15幢1单元3001号房卖与被告高某。合同房款为776695元；2012年10月16日前购房人高某支付首付款236695元，余款54万元通过银行按揭贷款支付；2014年3月起，被告高某多次连续拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任。
该房地产公司起诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，收回房屋。法院却驳回了原告诉讼请求，理由是：原告基于与被告和银行签订的两份合同，形成两个法律关系，即原告与被告之间的房屋买卖合同关系；原告与被告和银行之间形成的担保合同关系。当事人双方签订的《商品房买卖合同》的主要内容已履行完毕。在借款合同中当事人双方是保证关系，原告在承担保证责任后，可以向被告追偿。因此将借款合同与商品房买卖合同分开处理。最终法院驳回了房地产公司的诉讼请求，二审也维持一审判决，判决已经生效。
案例启示
1、鉴于房屋已装修入住的特殊性，从法律效果和司法执行角度出发，无特殊情况，法院一般不支持开发商解除合同收回房屋的诉讼请求，开发商要注意规避诉讼请求被驳回的法律风险。
2、第一时间通知公司产权办理人员停止办理产权登记手续，督促购房人尽快偿还开发商垫付款项及费用。
3、启动追索向银行支付的欠款及费用之诉，第一时间启动对购房人所购房产的查封保全措施，防止购房人的债权人抢先查封保全。
4、法院判决购房人支付开发商垫付款项和费用后，如购房人无力偿还，可以通过法院强制执行要求购房人履行判决。
5、强制执行期间，可通过法院进行执行和解，开发商与购房人达成协议，购房人自行腾退并向开发商归还房屋，购房人缴纳的首付款以及装修折抵费用，在扣除违约金、房屋实际费用等之后，剩余部分返回购房人；如果购房人拒不履行判决，可申请人民法院对其房屋及装修进行评估拍卖，所得价款因保全查封在先，开发商可优先受偿。