法拍房能买吗，购买法拍房中的租约问题怎么看？

近日，90后北漂小伙唐先生在北京购房安家，省下了35万元中介费，还以低于市场价近300万的价格，低价捡漏了一套心仪的法拍房。
后续在法拍经理的帮助下，也轻松解决法拍房被抵押、出租等问题。
法拍房因其极低的价格具有较大吸引力，但是购买法拍房存在的风险不容忽视，其中最常见的情形便是被拍卖房屋上另有租赁合同，承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行或者阻碍竞买人对房屋的正常使用。
一、何为法拍房
法拍房是法院拍卖房产的简称，是指当债务人无力偿还到期债务，债权人通过法律途径取得生效法律文书，债务人没有按时履行法律文书确定的义务，债权人申请法院通过强制执行程序拍卖义务人名下的房产以偿还债务，通过法院拍卖的房子就是法拍房。
二、法拍房的来源
正常交易中的房产转为法院的拍卖物无外乎通过以下几种途径：
1、商业贷款。
自然人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，以房产做抵押，当不能按期偿还贷款时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。
2、民间借贷。
比如A借B的钱，约定以自有房产抵押给B，到期不能还款，根据法律规定，B不能直接取得抵押房产，只能向法院起诉A还款，之后可以申请法院在执行阶段拍卖A的房产。即便房产没有办理抵押，只要是A名下房产，A无法清偿全部债务时，法院也可以拍卖。
3、司法没收。
比如刑事案件中的犯罪嫌疑人，被法院判决没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。
4、无主财产。
指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。
三、竞买人是否需负担所购房产上的原租赁关系
《民法典》第七百二十五条规定了“买卖不破租赁”原则，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁权的物权化加强了对承租人的保护但也在一定程度上引发了受让人难以顺利取得房屋所有权的交易安全问题。
鉴于实践中有大量按揭买房、以房屋做担保等情形的存在，同一房产上可能既有抵押权又有租赁权的复杂情形，而法律上规定了抵押权在满足特定条件时可以对抗租赁权，因此有必要以法拍房上是否存在抵押权对法拍房上的租赁权负担问题进行分情况的讨论。
1、法拍房上设有抵押权
此种情形中房产被法院拍卖首先需要保证抵押权的顺利实现，当竞买人竞得被拍卖房屋并付清购房款，抵押权人的抵押权便得以顺利实现，竞买人作为新的受让人是否需要负担房屋上已存在的租赁关系呢？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
此条的含义为当被拍卖财产上抵押权的设立先于租赁权的设立，为了保障抵押权的优先受偿，租赁权应当让位于抵押权的实现，而此时竞买人购买被拍卖财产并付清价款实质上有助于抵押权的顺利实现，可推知竞买人帮助在先设立抵押权实现的行为可使其获得对抗租赁权的效力。但抵押权的设立若晚于租赁权的设立则无法适用该条款以使抵押权获得对抗租赁权的效力。
法拍房上若同时设有抵押权和租赁权，抵押权与租赁权设立的先后顺序是判断抵押权实现时原租赁关系是否受影响的关键因素。参考《民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。若抵押权设立前，抵押财产已经出租并移转占有的（即“先租后抵”），原租赁关系不受影响，即使抵押的房产经依法拍卖被竞买，新的竞买人仍需要负担该房产上设立的租赁关系；若抵押权有效设立后，抵押人又作为出租人将抵押物出租给承租人并交付占有使用（即“先抵后租”），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持，此时若房屋被法院拍卖，竞买人无须负担该房屋上的原租赁关系。
综上，被拍卖的房产若是为了实现抵押权，竞买人在购买时需调查清楚该房产上抵押权与租赁权设立的时间先后顺序，若房产在抵押之前已经出租则需谨慎购买，一旦购买的房产上存在长期租约则可能面临无法正常入住的难题。
2、法拍房上未设有抵押权
此时房产被法院拍卖或是强制执行或是司法没收等。
房产上未设定抵押权时竞买人即失去了抵押权成立在先可抵抗租赁权的保护屏障，若此时房产上设立了租赁权，除原所有人与他人恶意串通设置租赁负担以阻止竞买人对房屋行使占有、使用和收益的权利或其他显示公平的情形外，竞买人购买法拍房则需要负担该房产上已设立的租赁关系。
下面是一则真实发生的案例：
【案件事实】
在倪XX与邱XX房屋租赁合同纠纷中，李XX因犯贪污罪获刑，其名下的房产被法院强制拍卖，邱XX通过司法拍卖网络平台竞得该房产并经当地相关部门颁发了不动产登记证书，成为该房产的权利人。当邱XX欲对该房产行使权利时，其发现倪XX正占有使用该房产。倪XX提交了房屋租赁合同、物业费和电费发票等证明其向李XX承租了该房产，不同意腾退，邱XX便将倪XX诉至法院。
【法院认为】
法院经审理认为，邱XX通过拍卖方式取得XX山庄房产所有权后，有权行使所有权人所享有的占有、使用、收益及处分权。倪XX虽然提交了其与XX山庄房产原所有权人李XX签有租赁合同，但从合同内容来看，并非正常的市场交易行为，原XX山庄房产所有人李XX给予倪XX特别优惠条件，应为李XX的个人行为，该行为后果由通过司法拍卖方式取得XX山庄房产所有权的邱XX承受，有悖法律的公正与公平。既然倪XX拒绝接受邱XX提出的租赁条件，应将XX山庄房产腾退给邱XX，其因租赁合同遭受的损失，应向李XX追偿，不应由邱XX承担。
俗话说：“买不尽的便宜吃不尽的亏”，法拍房虽然价格极低，但是其方方面面都存在着风险，本文所述的租约风险只是其冰山一角，除此之外还有产权不明的问题、税费和水电气费问题、房屋存在瑕疵的问题等。但是买法拍房也不是拆盲盒，只有做足准备也能避免一些不必要的麻烦，最好的办法是寻求专业的辅拍机构或专业人士的帮助，了解好竞拍规则和拍品，明确好心理价位，收获自己心仪的房产。