业主可以主张退房的几种法定情形

在目前一房难求的房地产行情中，很多购房者会选择购买期房。在期房的购买中，购房人面临着诸多退房的风险。购房人在合同履行过程中遇到开发商哪些违约（法）行为时可以主张退房呢？笔者为大家做如下梳理。
退房的依据可分为约定退房和法定退房两种情形。对约定退房而言，只要约定退房条件已经成就，买房人就可以依约主张退房，本文不做过多赘述。本文仅对合同没有约定或约定不明的情况下，分八种情况对买房人主张退房的法定理由展开讨论，以供大家参考。
一、逾期交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房。
在买房过程中，经常会出现延期交房的情况。延期交付的原因可能很多，开发商经济实力不济、施工单位施工迟延、开发手续不齐全、政府大气管控要求暂停施工、工程未能通过竣工验收等外在和内在原因都可能导致房屋交付逾期。一旦遇到房屋延期交付，买房人本来计划好的生活可能就被这个延期交房打乱了节奏。此时，买房人可以选择退房。
如果开发商出现延期交付情况，业主一定要在第一时间以书面方式催告开发商尽快交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的，业主可以起诉请求退房，法院应予支持。
法律依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
2.《合同法》第九十四条合同的法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
律师提醒：买房人在发现开发商逾期交房时，要及时发函催告交房。同时在法定的3个月内行使退房权，否则，逾期买房人就可能失去退房权利。
二、房屋套内建筑面积或者建筑面积误差比绝对值超出3%。
业主签订的商品房买卖合同中很可能有“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”这个约定，一般这个条款是开发商自行拟定的格式条款。交付面积明显小于约定面积时，业主可以根椐《合同法》第40条的规定起诉请求认定该条款无效；如果是双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，但面积相差太大显失公平时，业主可以根椐《合同法》第54条的规定申请撤销或变更。
面积误差是指实测建筑面积小于合同约定建筑面积。房屋建设过程中，测量、施工、装修等不可避免地产生一定误差，3%的误差率是法律所允许的。
面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
王某在观海小区买的住宅，合同约定房屋建筑面积为112平方米，实际交付的实测建筑面积为108平方米，那么该房屋的面积误差=│108—112│÷112×100%=3.57%，该面积误差超出3%，王某如果起诉要求退房，法院应予支持。
法律依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
律师提醒：面积误差比的计算是以产权登记面积与合同约定面积相比较得出的百分比，而产权登记面积是开发商委托有资质的第三方测量机构按施工图进行测算的，产权登记面积的计算规则与建设工程面积计算规则略有不同。买房人根据自己所购买的房屋平面图所计算的面积并不包含公摊面积，所以与产权登记面积之间相差甚远。买房人不应以自行测量的面积作为衡量面积误差比的依据。
三、商品房存在主体结构不合格的质量安全问题。
商品房主体结构安全问题主要指商品房的地基及梁、板、柱等主体构建上存在工程质量安全问题。主要表现在桩基或基础承载力不足导致建筑物整体倾斜，倾斜度超出规范要求；梁、板、柱等受力构建上存在少筋或超筋以及混凝土标号不符合设计要求等质量问题，影响使用安全；梁、板、柱等受力构建上存在超出规范允许的裂缝已经影响结构安全的质量问题等等。只要主体结构出现质量安全问题，买房人可以主张退房。
法律依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
律师提醒：房屋主体结构质量不合格问题，是一个专业性很强的问题。一般的梁板柱构件上存在细小裂纹和混凝土构件上存在蜂窝麻面等质量瑕疵不会构成主体结构的质量安全问题。房屋主体结构是否存在质量安全问题是需要通过专业鉴定机构采用科学的鉴定手段才能得出的结论，未经过专业鉴定，一般人员是无法给出结论的。
四、层高不符合《住宅设计规范》最低标准。
建筑物的层高不足问题也是比较突出的问题，如果商品房买卖合同中约定的层高是3.0米，但是实际房高可能只有2.8米，或者实际建筑层高低于规范最低要求，如果存在这种情形，业主可以主张退房吗？
根据住建部《住宅设计规范》对于商品房的层高进行了最低标准的规定，如果商品房的层高低于最低标准且未在签订买卖合同前向业主告知，那么业主可以向法院起诉要求退房，法院应当支持。另外，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求向法院起诉要求退房的，法院应当支持应予支持。
根据《住宅设计规范》（GB 50096-2011）第5.5条的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1／3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1／2的使用面积的室内净高不应低于2.10m；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。
法律依据：
1.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第40条：层高误差如何处理？
对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的，如果出卖人未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。
2、《住宅设计规范》（GB 50096-2011）对层高最低标准之要求。
律师提醒：根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）之规定，建筑物层高允许误差±10mm，建筑物整体高度误差允许为±30mm。在规范允许误差的范围内，业主是不能以此作为退房依据的。超出规范要求，业主才可以主张退房。